Giấy tờ pháp lý nào cần kiểm tra trước khi mua bán nhà đất?

1. Giấy tờ pháp lý nào cần kiểm tra trước khi mua bán nhà đất?

Hiện nay, các giao dịch mua bán nhà đất diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường bất động sản. Vì nhà đất là tài sản có giá cho nên để phòng tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra, người mua đất cần tiến hành hoạt động kiểm tra các loại giấy tờ pháp lý cần thiết trước khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, xác thực các loại giấy tờ và tài liệu có liên quan đến hoạt động mua bán nhà đất. Vậy, những loại giấy tờ cần phải kiểm tra trước khi mua bán nhà đất bao gồm:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn được gọi là sổ đỏ và sổ hồng).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những loại giấy tờ quan trọng cần phải có khi thực hiện hoạt động chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đặc biệt, người mua có thể yêu cầu kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo tính an toàn trong quá trình giao dịch. Nếu chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người mua có thể yêu cầu kiểm tra các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện các dự án này, và chắc chắn rằng dự án sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tương lai. Các loại giấy tờ nó có thể bao gồm:

– Quyết định cho phép sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xây dựng dự án;

– Quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Biên bản bàn giao đất trên thực tế.

Thứ hai, trong trường hợp mua nhà đất dự án, thì sẽ phải kiểm tra các loại giấy tờ sau:

– Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết với tỉ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì đây được coi là cơ sở để chủ đầu tư được cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án bằng các công trình chuẩn bị được thực hiện trên thực tế;

– Hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công công trình xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp các công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng trên thực tế, các loại giấy tờ này quá trình nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật tương ứng với tiến độ của dự án;

– Đối với nhà chung cư có mục đích để ở được hình thành trong tương lai, thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của căn chung cư đó, văn bản thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng và các tổ chức tín dụng … và những loại giấy tờ cần thiết khác đủ điều kiện để chủ đầu tư được phép bán và giao dịch;

– Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có thể là giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ … của cơ quan có thẩm quyền là Chi cục thuế cấp. Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.

Thứ ba, những giấy tờ chứng minh thông tin cơ bản của người bán, bao gồm:

– Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân của người bán;

– Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy cam kết tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng, hoặc giấy đăng ký kết hôn;

– Giấy tờ chứng minh tài sản đó được hình thành trong quá trình tặng cho hoặc thừa kế riêng, có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản;

– Hợp đồng ủy quyền mua bán, nếu có.

Người mua cần phải kiểm tra thông tin của chủ đất để chắc chắn đang giao dịch với người đủ thẩm quyền thông qua hoạt động đối chiếu giấy tờ đi thân của người đó với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thông tin của chúng vẫn có sự sai lệch với thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải yêu cầu người bán cập nhật thông tin sao cho chính xác trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới tiến hành giao dịch. Trong trường hợp mua bán thông qua trung gian thì cần phải có giấy tờ chứng minh tư cách của các đối tượng môi giới, sàn giao dịch bất động sản … những giấy ủy quyền hoặc hợp đồng dịch vụ môi giới.

2. Vì sao phải kiểm tra giấy tờ pháp lý trước khi mua bán nhà đất?

Được mua bán nhà đất hiện nay trên thị trường bất động sản luôn luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro, trong đó phần lớn đến từ các vấn đề pháp lý của các loại giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp đất nằm trong diện quy hoạch và giải toả … hay các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng mua bán được giao kết giữa các bên. Để tránh những sai sót và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý có liên quan, hạn chế tranh chấp trong quá trình mua bán nhà đất thì việc kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất luôn luôn được xem là hoạt động cần thiết của người mua trước khi đưa ra quyết định giao dịch bất cứ một bất động sản nào. Thực hiện hoạt động kiểm tra giấy tờ pháp lý trước khi mua bán nhà đất sẽ tránh những thiệt hại có thể xảy ra trong tương lai. Chẳng hạn như, nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài tuy nhiên phần đất này lại nằm trong quy hoạch làm đường giao thông xây dựng quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở … thì không nên mua để tránh trường hợp bị thu hồi trong quá trình sử dụng. Có một số cách thức để kiểm tra như sau:

Cách 1: Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.

Cách 2: Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Cách 3: Xem quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Cách 4: Xem quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai. Việc yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không mất phí.

3. Trình tự và thủ tục mua bán nhà đất hiện nay: 

Trình tự và thủ tục mua bán nhà đất hiện nay sẽ trải qua những giai đoạn cơ bản sau:

Bước 1: Tiến hành hoạt động đặt cọc mua bán nhà đất. Việc đặt cọc có thể được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc biên bản giao nhận tiền đặt cọc giữa các bên viết tay có người làm chứng. Tuy nhiên trong nội dung của hợp đồng đặt cọc, bao gồm những thông tin cơ bản như, thông tin pháp lý của người bán, thông tin pháp lý của người mua, thông tin mô tả về bất động sản là đối tượng của giao dịch, tổng số tiền đặt cọc mà các bên đã thỏa thuận, các đợt thanh toán và hình thức thanh toán, thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng … và một số nội dung khác do các bên thỏa thuận.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi hoàn tất thủ tục đặt cọc thì các bên sẽ thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà đất và công chứng theo quy định của pháp luật. Các loại giấy tờ mà các bên cần phải chuẩn bị bao gồm:

– Bản gốc chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân;

– Giấy đăng ký kết hôn trong trường hợp bên sở hữu là vợ và chồng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Phiếu yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật.

– Việc tiến hành ký và công chứng hợp đồng được tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại. Lúc này thì bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà đất cho bên mua.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy theo điều kiện được các bên thỏa thuận từ trước về việc nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên nào thì bên đó tự chịu. Đối với người mua là thuế trước bạ và người bán là thuế thu nhập cá nhân. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản, 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ. Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.