Thực tế, nhiều trường hợp khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ cũ đã được cấp giấy phép xây dựng. Vậy chủ sử dụng mới có được sử dụng giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ đó không? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:
Mục lục bài viết
1. Quy định chung về giấy phép xây dựng:
Giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 17 Điều 3
– Giấy phép xây dựng bao gồm:
– Giấy phép xây dựng mới.
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo.
– Giấy phép di dời công trình.
– Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Theo quy định của pháp luật, các công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình, ngoại trừ các trường hợp sau đây sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng:
– Các công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao,
– Các công trình xây dựng tạm.
– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi thực hiện việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
– Các công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị.
– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng.
– Loại công trình nhà ở quy môi dưới 07 tầng nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Loại công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
2. Giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ có sử dụng được không?
Về nguyên tắc như trên đã phân tích, trước khi khởi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng nếu như công trình thuộc đối tượng bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, không nằm trong diện được miễn cấp phép xây dựng.
Do đó, khi muốn xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng mới có thể xây dựng công trình. Điều này đồng nghĩa với việc khi chuyển giao quyền sử dụng đất, chủ sử dụng mới muốn được xây dựng công trình nhà cửa,… thì phải tiến hành thủ tục chuyển giao quyền sử dụng giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng cập nhật thông tin của chủ đầu tư xây dựng, giấy phép cấp cho chủ đầu tư nào thì chủ đầu tư đó sẽ có quyền được khởi công xây dựng công trình, bởi nó sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 68 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020
3. Thủ tục chuyển giao giấy phép xây dựng khi mua bán đất:
Về nguyên tắc, giấy phép xây dựng được cơ quan Nhà nước cấp cho chủ sử dụng đất cũ sau khi chuyển nhượng đất cho người khác thì đồng nghĩa giấy phép xây dựng mang tên chủ cũ sẽ không còn hiệu lực, tức là chủ sử dụng đất mới không thể căn cứ theo giấy phép cũ để xây dựng công trình của mình. Khi đó, chủ sử dụng đất mới phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thủ tục cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 95 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020. Cụ thể là:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
* Đối với nhà ở riêng lẻ:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đối với công trình xây dựng có công trình liền kề.
* Đối với công trình không theo tuyến:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư (bản sao).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
* Đối với công trình xây dựng theo tuyến:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư (bản sao).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến.
– Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Nộp hồ sơ:
– Chủ đầu tư chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho Ủy ban nhân dân quận/huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm:
– Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ.
– Đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định thì cán bộ ghi giấy biên nhận. Còn trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định thì sẽ hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
Bước 4: Tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa:
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ.
Khi thẩm định hồ sơ, nếu tài liệu còn thiếu, không đúng theo quy định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Khi yêu cầu bổ sung hồ sơ mà chủ đầu tư không đáp ứng được thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép trong thời hạn 03 ngày làm việc.
Bước 5: Các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình trong thời hạn 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ.
Bước 6: Hoàn thiện việc cấp Giấy phép xây dựng:
Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày.
Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng là trong 15 ngày.
Trường hợp cần xem xét thêm hồ sơ, tài liệu yêu cầu cấp giấy phép xây dựng khi đến thời hạn hoàn thiện việc cấp mà chưa được cấp thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày.
