Giảm tiền thuê đất là một trong những chế định của pháp luật nhằm hỗ trợ một phần nào đó cho những người thuê đất do nhà nước thuê đất có thu tiền. Vậy những trường hợp miễn giảm tiền thuê đất được quy định như thế nào? Hồ sơ, thủ tục, thời hạn xin miễn giảm tiền thuê đất bao gồm những gì?
Mục lục bài viết
1. Hồ sơ xin miễn giảm tiền thuê đất:
(1) Đơn đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất ( lưu ý: ghi rõ: diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý do miễn, giảm và thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất).
(2) Tờ khai tiền thuê đất theo quy định.
– Quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;
(3) Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
(4) Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong trường hợp dự án đầu tư phải được cơ quan nhà nước quản lý đầu tư ghi vào Giấy chứng nhận đầu tư hoặc dự án thuộc diện không phải đăng ký đầu tư nhưng nhà đầu tư có yêu cầu xác nhận ưu đãi đầu tư.
* Lưu ý:
+ Dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất mà đối tượng xét miễn, giảm không phải là dự án đầu tư thì trong hồ sơ không cần có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt).
+ Đối với những trường hợp được miễn tiền thuê đất trong thời hạn tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động là những dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động thì phải cần thêm những loại giấy tờ xác nhận, chứng minh như sau: chủ đầu tư, cơ quan cấp giấy phép đầu tư/ cấp giấy đăng ký kinh doanh về việc tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động thì người nộp thuế sẽ phải gửi cho cơ quan thuế những loại giấy tờ: Văn bản đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất ( trong văn bản phải nêu rõ lý do và thời gian phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động), giấy xác nhận của cơ quan nhà nước quản lý đầu tư về việc phải tạm ngừng xây dựng, giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư làm thay đổi tiến độ thực hiện dự án đầu tư đã cam kết hoặc cam kết của chủ đầu tư đối với các dự án có vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng, ( ngoài ra đối với những dự án đang tạm ngừng xây dựng phải có bản chụp Phụ lục hợp đồng xây dựng hoặc Biên bản về việc tạm ngừng xây dựng được lập giữa Bên giao thầu và Bên nhận thầu, trong đó xác định việc tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng).
+ Đối với những trường hợp đang trong thời gian xây dựng theo dự án và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà lại thuộc diện được miễn tiền thuê đất thì thủ tục hồ sơ để xin miễn giảm tiền thuê đất sẽ được chia làm hai giai đoạn khác nhau: trong giai đoạn đang tiến hành xây dựng, sau khi hạng mục công trình được hoàn thành.
Giai đoạn 1: Trong giai đoạn đang tiến hành xây dựng: người thuê đất phải chuẩn bị và nộp những loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp ( lưu ý: trừ trường hợp thực hiện dự án trong khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm công nghiệp thuộc diện không phải cấp Giấy phép xây dựng), biên bản bàn giao đất trên thực địa, hợp đồng xây dựng( đối với những trường hợp đơn vị tự làm mà không có hợp đồng xây dựng thì phải nêu rõ trong đơn xin miễn tiền thuê đất).
Giai đoạn 2: Giai đoạn sau khi hạng mục công trình được hoàn thành: người thuê đất phải chuẩn bị và nộp những giấy tờ sau: biên bản nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình hoàn thành, đưa vào khai thác, sử dụng được lập giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và nhà thầu thi công xây dựng công trình( các chứng từ chứng minh việc đơn vị tự xây dựng trong trường hợp đơn vị tự thực hiện hoạt động xây dựng cơ bản).
+ Đối với những với những cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường mà thuộc diện được miễn, giảm tiền thuê đấy theo diện ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật, theo đó, người nộp thuế phải chuẩn bị những loại giấy tờ sau: quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc di dời cơ sở sản xuất kinh doanh theo quy hoạch hoặc do ô nhiễm môi trường, quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất hoặc biên bản bàn giao đất trên thực địa tại nơi cơ sở sản xuất kinh doanh mới, giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (bản sao có xác nhận công chứng hoặc chứng thực), giấy phép đầu tư.
+ Đối với những trường hợp Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về những trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất. Đối với những trường hợp này, thì người thuộc diện được miến, giảm tiền thuê đất phải chuẩn bị những loại giấy tờ sau: quyết định của Thủ tướng Chính phủ (Bản sao có xác nhận công chứng hoặc chứng thực).
+ Đối với những trường hợp là dự án xây dựng trụ sở làm việc, đất thuê thuộc dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại thuộc diện được miễn, giảm tiền thuê đất, thì trong trường hợp này những người thuê đất phải chuẩn bị những loại giấy tờ như: Giấy xác nhận của Bộ Ngoại giao Việt Nam hoặc cơ quan ngoại vụ địa phương được Bộ Ngoại giao ủy quyền, hiệp định, hoặc thỏa thuận, hoặc cam kết của Chính phủ Việt Nam với tổ chức quốc tế về việc miễn, giảm tiền thuê đất.
– Thứ hai, miễn, giảm tiền thuê đất đối với cá nhân: Người nộp thuế tiếp tục thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất theo quyết định miễn, giảm tiền thuê đất trước đó thì hồ sơ đề nghị miễn, giảm, bao gồm những loại giấy tờ, tài liệu sau:
(1) Đơn đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất, ghi rõ: diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý do miễn, giảm và thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất (trong đó nêu rõ đề nghị tiếp tục được miễn, giảm theo quyết định miễn, giảm số, ngày, tháng, năm của cơ quan thuế); lý do thay đổi miễn, giảm (nếu có).
(2) Tờ khai tiền thuê đất theo quy định.
2. Trình tự thủ tục xin miễn giảm tiền thuê đất:
Được quy định tại Điều 15 Thông tư 77/2014/TT-BTC, cụ thể thủ tục như sau:
Bước 1: nộp hồ sơ. Trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định cho thuê đất, người thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
Bước 2: căn cứ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế ban hành quyết định miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian được miễn, giảm.
Đối với trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, thẩm định, xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.
Thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 21
- Cục trưởng Cục thuế ban hành quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn, giảm đối với tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất.
- Chi cục trưởng Chi cục thuê ban hành quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn, giảm đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Bước 3: trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, cơ quan thuế ra quyết định miễn, giảm tiền thuê đất hoặc thông báo cho người thuê đất biết lý do không thuộc diện được miễn, giảm.
3. Xác định tiền thuê đất trong trường hợp xin miễn giảm tiền thuê đất:
– Thứ ba, về việc xác định tiền thuê đất trong trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất.
+ Đối với trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm( Đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước ( Dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển, Công trình khai thác, xử lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước và các công trình hỗ trợ quản lý,…).
Theo quy định của pháp luật, theo đó, số tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm phải nộp tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi đã hết thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước được xác định như sau:
Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 01 năm = Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước 01 năm tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước x Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê
Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp = đơn giá thuê đất thu một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định (X) x. Diện tích phải nộp tiền đất thuê đất, thuê mặt nước.
Đơn giá thuê đất thu một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định (X)= Y/N x (N-n).
Trong đó:
– Y: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê
– N: Số năm thuê đất
– n: Số năm được miễn tiền thuê đất.
+ Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với những trường hợp như: trường hợp hợp tác xã thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, trường hợp thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai, hỏa hoạn làm thiệt hại dưới 40% sản lượng được xét giảm tiền thuê tương ứng….) theo quy định của pháp luật thì tiền thuê đất, thuê mặt nước trong vòng một năm được tính bằng công thức sau:
Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 01 năm = Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước x Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước – Số tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định.
Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê
Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp = Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thu một lần của thời hạn thuê x Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước – Số tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định
– Về đơn giá: đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được tính từ thời điểm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.
4. Thời hạn xin miễn giảm tiền thuê đất.
Căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất của các cơ quan, tổ chức, đơn vị đã nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo đó, cơ quan thuế sẽ xem xét, kiểm tra và ban hành quyết định miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian được miễn, giảm theo thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đối với những trường hợp đã đủ điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Đối với những trường hợp không đủ điều kiện cũng như không thuộc diện được miễn, giảm tiền thuê đất , sau khi cơ quan thuế xem xét, kiểm tra, đối chiếu sẽ trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do, thông báo cho người nộp thuế lý do không thuộc diện được miễn thuế, giảm thuế biết.
– Pháp luật quy định, cơ quan Thuế tiến hành kiểm tra thực tế đối với trường hợp người nộp thuế không giải trình, bổ sung thông tin, tài liệu theo thông báo của cơ quan Thuế và cũng không khai bổ sung hồ sơ thuế hoặc giải trình, khai bổ sung hồ sơ thuế nhưng người nộp thuế lại không chứng minh được số thuế đã khai là đúng.
– Về thời hạn ra quyết định miễn thuế, giảm thuế trong trường hợp nêu trên là 60 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
– Cơ sở pháp lý:
+ Luật đất đai 2013.
+ Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và
+ Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
