Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản

Quan hệ hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng gắn kết với giá trị tài sản rất lớn, vì vậy cũng dễ phát sinh tranh chấp. Sự xung đột này thường xuất hiện do hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết trong hợp đồng. Khi có tranh chấp các bên thường tìm đến các phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau để giải quyết xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về lợi ích, tạo lập lại sự cân bằng mà các bên có thể chấp nhận được hoặc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Để giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS có bốn phương thức bao gồm: Thương lượng, hòa giải, trọng tài và tòa án.

1. Phương thức thương lượng:

“Thương lượng là việc bàn bạc nhằm đi đến thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó giữa các bên”, thương lượng là hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước hay bên thứ ba nào. Thương lượng thể hiện quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các bên. Phần lớn các điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng khi có sự vi phạm hợp đồng.

Khi lựa chọn phương thức này để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS các bên không bị ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý ngặt nghèo, không đòi hỏi thủ tục phức tạp. Bên cạnh đó là việc hạn chế tối đa chi phí, thời gian và ít phương hại đến mỗi quan hệ giữa các bên. Tuy nhiên, để giải quyết được tranh chấp hợp đồng bằng phương pháp thương lượng đòi hỏi các bên đều phải có thiện chí, trung thực với tinh thần hợp tác cao, nếu không, việc thương lượng sẽ thất bại và phải cần đến phương thức khác để giải quyết.

2. Phương thức hòa giải:

Hòa giải là một trong những hình thức giải quyết tranh chấp xuất hiện sớm nhất trong lịch sử xã hội loài người trên rất nhiều lĩnh vực mà phải đối với riêng hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS. Hòa giải là các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận để đi đến thống nhất một phương án giải quyết bất đồng giữa họ và tự nguyện thực hiện phương án đã thỏa thuận qua hòa giải. Các bên hoàn toàn có thể tự hòa giải với nhau hoặc thông qua một bên thứ ba (trung gian) để tiến hành việc hòa giải.

Ở Việt Nam, việc hòa giải tranh chấp hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng được coi trọng. Các bên thường tự thương lượng hoặc hòa giải với nhau khi phát sinh tranh chấp. Khi thương lượng, hòa giải bất thành mới đưa ra Tòa án hoặc trọng tài giải quyết. Ngay tại Tòa án, các bên vẫn có thể tiếp tục hòa giải với nhau. Ở VN, bình quân mỗi năm, số lượng tranh chấp kinh tế được giải quyết bằng phương thức hòa giải chiếm khoảng 50% tổng số vụ việc mà Tòa án đã phải giải quyết.

Khoản 1, Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014 quy định Giải quyết tranh chấp về nhà ở:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.”

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đơn giản, nhanh chóng, ít tốn kém, các bên hòa giải thành thì không có kẻ thắng người thua nên không gây ra tình trạng đối đầu giữa các bên, vì vậy duy trì được quan hệ hợp tác vẫn có giữa các bên. Các bên dễ dàng kiểm soát được việc cung cấp và sử dụng giấy tờ, bằng chứng nên giữ được các bí quyết kinh doanh và uy tín.

Cùng với đó, hòa giải xuất phát từ sự tự nguyện có điều kiện, nên khi đạt được phương án hòa giải, các bên thường nghiêm túc thực hiện.

Mặc dù vậy, cũng giống như phương thức thương lượng, nếu hoà giải bất thành, thì lợi thế về chi phí thấp trở thành gánh nặng bổ sung cho các bên tranh chấp. Đối với những người thiếu thiện chí sẽ lợi dụng thủ tục hòa giải để trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

3. Phương thức giải quyết bởi Trọng tài:

Về thẩm quyền giải quyết: Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 thì trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp như sau: “(1) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại; (2) Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại; (3) Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài”.

Điều 18 LKDBĐS năm 2014 quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải có điều khoản giải quyết tranh chấp. Theo quy định pháp luật hiện hành, nếu tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh BĐS, thì trọng tài có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc sở hữu của mình nhằm mục đích sinh lợi nếu phát sinh tranh chấp thì trọng tài sẽ có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Vấn đề này được Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn rất rõ. Thậm chí, Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP khuyến nghị các bên nên tham khảo, áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS được ban hành kèm theo Nghị định này trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Nội dung các loại hợp đồng mẫu này đều chỉ dẫn rõ các bên có quyền thỏa thuận trọng tài (hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh).

Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 không ghi nhận thẩm quyền của trọng tài giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà ở. Theo Khoản 2, Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014: “Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”. Giao dịch về nhà ở giữa cá nhân, hộ gia đình không nhằm mục đích sinh lợi mà phát sinh tranh chấp thì được xem như tranh chấp dân sự thuần túy và chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014. Ngược lại, giao dịch về nhà ở nhằm mục đích sinh lợi mà phát sinh tranh chấp thì xem như tranh chấp kinh doanh thương mại và chịu sự điều chỉnh của LKDBĐS năm 2014. Như vậy, tranh chấp phát sinh đối với hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thì trọng tài có thẩm quyền giải quyết loại việc này nếu được các bên lựa chọn.

Các ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp Hợp đồng thông qua trọng tài:

Thủ tục trọng tài đơn giản, nhanh chóng, các bên tranh chấp có khả năng tác động đến quá trình trọng tài (thời gian, địa điểm, trọng tài viên…)

Quyền chỉ định trọng tài viên giúp các bên lựa chọn được trọng tài viên giỏi, nhiều kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc vấn đề đang tranh chấp. Qua đó, có điều kiện giải quyết tranh chấp Hợp đồng nhanh chóng, chính xác.

Nguyên tắc trọng tài không công khai giúp các bên hạn chế sự tiết lộ các bí quyết kinh doanh, giữ được uy tính của các bên trên thương trường.

Trọng tài không đại diện cho quyền lực nhà nước nên rất phù hợp để giải quyết các tranh chấp có yếu tố nước ngoài.

Bên cạnh những ưu điểm trên thì phương thức giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài cũng có một số hạn chế như tính cưỡng chế thi hành các quyết định trọng tài không cao (vì Trọng tài không đại diện cho quyền lực của nhà nước).

3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thông qua Tòa án:

Khi tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở phát sinh, nếu các bên không tự thương lượng, hòa giải với nhau hoặc thông qua trọng tài thì có thể được giải quyết tại Tòa án. Theo đó, Tòa án nhân dân là hình thức giải quyết tranh chấp do cơ quan xét xử của nhà nước thực hiện thông qua hoạt động của Hội đồng xét xử tuân theo một thủ tục pháp lý chặt chẽ, nhằm ra một bản án hay quyết định về vụ tranh chấp và có giá trị bắt buộc các bên phải thi hành.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS của Tòa án nhân dân được xem xét theo thẩm quyền về vụ việc, thẩm quyền theo lãnh thổ, thẩm quyền theo cấp xét xử và thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn.

Khoản 2, Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

“ Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Các lợi thế của việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng qua Tòa án bao gồm: Các quyết định của Tòa án (đại diện cho quyền lực tư pháp của nhà nước) có tính cưỡng chế thi hành đối với các bên. Với nguyên tắc 2 cấp xét xử, những sai sót trong quá trình giải quyết tranh chấp có khả năng được phát hiện khắc phục. Với điều kiện thực tế tại Việt Nam thì án phí Tòa án thấp hơn lệ phí Trọng tài.

Bên cạnh đó, các mặt hạn chế của việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng qua Tòa án đó là: Thời gian giải quyết tranh chấp thường kéo dài (vì thủ tục tố tụng Tòa án quá chặt chẽ), do tính chất xét xử công khai nên khó bảo mật thông tin, gây ảnh hưởng đến quá trình làm việc, kinh doanh.