Giải quyết tranh chấp hoa lợi, lợi tức hợp đồng cho thuê đất

1. Quy định chung về quyền sở hữu hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng cho thuê đất:

1.1. Hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng thuê đất được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại Điều 109 Bộ luật dân sự 2015 đã hướng dẫn: Hoa lợi được coi là những sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại. Các cá nhân có thể hiểu được khái niệm này thông qua ví dụ dưới đây: Một loại cây được trồng trên đất đây là tài sản ban đầu của chủ sở hữu sau khi cây này phát triển và sinh ra hoa quả thì quả chính là hoa lợi phát sinh từ sản vật tự nhiên này;

Lợi tức được hiểu là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản này được chủ sở hữu ủy quyền cho một người khác thực hiện việc khai thác và sử dụng.

Đáng lưu ý: lợi ích tài sản này phải được thực hiện vào khai thác một cách hợp pháp từ tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu và không được trái bất kỳ quy tắc hoặc đạo đức xã hội nào.

1.2. Xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức:

Khi các bên tham gia ký kết hợp đồng thuê đất đồng nghĩa với việc xác lập quyền sở hữu hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng này. Căn cứ theo Điều 223, Điều 224 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì việc xác lập quyền sở hữu có thể thông qua hai hình thức sau đây:

– Thứ nhất, quá trình xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng: Cá nhân với vị thế là người đi thuê đất thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê cũng như các nghĩa vụ đã ghi nhận trong hợp đồng thì người cho thuê đất phải tiến hành giao diện tích đất đó cho người thuê. Việc chuyển giao đất cho bên thuê cũng đồng nghĩa là người đó có quyền sử dụng đất và những hoa lợi, lợi tức phát sinh trên mảnh đất đó;

– Thứ hai, xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức: Trong hợp đồng thuê đất, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc giải quyết những hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời gian thuê. Chủ sở hữu của diện tích đất cho thuê, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận ban đầu của các bên và theo quy định của pháp luật kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó.

2. Giải quyết tranh chấp hoa lợi, lợi tức hợp đồng cho thuê đất:

2.1. Các trường hợp yêu cầu giải quyết tranh chấp hoa lợi, lợi tức hợp đồng cho thuê đất: 

– Trường hợp 1: Một trong các bên yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê đất và đòi hoa hoa lợi, lợi tức:

 Khi xảy ra tranh chấp về việc đòi hoa lợi, lợi tức thì căn cứ theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 thì một trong các bên sẽ yêu cầu giải quyết liên quan đến hợp đồng thuê và hoa lợi, lợi tức phát sinh từ chính hợp đồng thuê này. Bản chất của tranh chấp này liên quan đến hợp đồng dân sự.

– Trường hợp 2:  Một trong các bên tranh chấp hoa lợi, lợi tức và hai bên vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất:

Trường hợp các bên yêu cầu giải quyết về hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng cho thuê này thì được thực hiện theo căn cứ tại Khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trường hợp này thì tranh chấp thuộc về quyền sở hữu tài sản, các bên có thể yêu cầu giải quyết về quyền sở hữu hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng thuê đất.

 2.2. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:

Với mỗi loại tranh chấp khác nhau thì sẽ có một cơ quan có thẩm quyền giải quyết riêng. Điều này đã được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

– Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì đối tượng xảy ra tranh chấp là quyền sở hữu đối với tài sản là hoa lợi, lợi tức;

– Những vấn đề tranh chấp tại Điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện;

– Có một số trường hợp, các vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền theo lãnh thổ nếu những trường hợp đó được ghi nhận tại Điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015, trường hợp các đương sự có thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn hoặc nếu không có thỏa thuận thì sẽ yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc đang làm việc sẽ giải quyết vấn đề này;

3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hoa lợi, lợi tức hợp đồng thuê đất:

3.1. Hồ sơ khởi kiện:

Để tiến hành khởi kiện tranh chấp hoa lợi lợi tức của hợp đồng cho thuê đất thì bên phải kiện cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

– Chuẩn bị đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS Nghị quyết số 01/2017 Hội đồng thẩm phán;

– Cùng với đó, bên khởi kiện chuẩn bị hợp đồng cho thuê đất và những tài liệu liên quan đến hoa lợi, lợi tức phát sinh trong hợp đồng này;

– Chuẩn bị các tài liệu về việc bị đơn không thực hiện nghĩa vụ hoặc không thực hiện đúng theo nghĩa vụ trong hợp đồng của các bên đã ký kết;

– Ngoài ra, cũng cần chuẩn bị thêm các tài liệu chứng cứ, chứng minh thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng nếu có.

3.2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hoa lợi, lợi tức trong hợp đồng thuê đất:

Tranh chấp hoa lợi lợi tức trong hợp đồng cho thuê đất nếu không được giải quyết thông qua thỏa thuận giữa các bên thì bắt buộc phải khởi kiện ra tòa án để yêu cầu vừa giải quyết vấn đề này. Quy trình để giải quyết tranh chấp thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện nhận thấy quyền và lợi ích của mình đang bị xâm phạm gửi đơn khởi kiện kèm theo những tài liệu chứng cứ mình đã thu thập được đến tòa án có thẩm quyền để giải quyết vụ án bằng các phương thức sau:

– Nếu đương sự thấy thuận lợi cho việc đi lại thì có thể nộp đơn trực tiếp tại tòa án;

– Hiện nay, nhà nước cũng đã tạo điều kiện cho đương sự có thể gửi hồ sơ khởi kiện thông qua đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử thông qua cổng điện tử của tòa án (nếu tòa án có cổng thông tin điện tử riêng).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và thụ lý vụ án

Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện đơn tòa án nhanh chóng xem xét tài liệu chứng cứ cần thiết và Tòa án xác định về thẩm quyền của mình đối với vụ án này:

+ Nếu nhận thấy thuộc thẩm quyền của mình thì phải thông báo cho đương sự biết để nộp tiền tạm ứng án phí. Thời gian để đưa sự nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ án phí này đưa sự nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho tòa án để làm căn cứ cho tòa đưa việc dân sự hoặc vụ án dân sự ra xét xử;

+ Trong trường hợp nếu hồ sơ vụ án không thực tập quyền giải quyết của mình sẽ tòa án sẽ tiến hành trả hồ sơ và hướng dẫn đương sự nộp tại tòa án có thẩm quyền giải quyết;

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Giai đoạn chuẩn bị xét xử thẩm phán sẽ tiến hành lấy lời khai của các đương sự cùng người đó sẽ phải tổ chức những buổi kiểm tra hoặc giao nộp tiếp các công khai chứng cứ và hóa giải.

Trong những vụ án cần phải tiến hành xem xét và thẩm định hoặc định giá tài sản thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục này;

Đáng lưu ý:

Về thời gian chuẩn bị xét xử của các vụ án được quy định tại Điều 203 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

+ Thông thường, việc chuẩn bị xét xử sẽ diễn ra trong vòng 4 tháng kể từ ngày thụ lý;  Đối với trường hợp các vụ án phức tạp và có trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần nhưng không quá 2 tháng trên đất trên

Hoặc có những trở ngại khách quan gây khó khăn trong quá trình chuẩn bị xét xử thì Chánh án Tòa án có thể gia hạn nhưng không quá 2 tháng;

 + Xét trên thực tế, có những trường hợp tòa án phải đưa ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày có quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của tòa án có hiệu lực pháp luật.

Bước 4: Đưa vụ án đã xét xử

Đưa vụ án ra xét xử phải được thực hiện trong thời hạn 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử thì Tòa án phải mở phiên tòa trong trường hợp hoãn mở phiên tòa thì phải có lý do chính đáng và không được kéo dài quá 30 ngày;

Sau khi trải qua việc xét xử sơ thẩm nếu các bên không đồng ý với bản án của Tòa thì có thể thực hiện việc kháng cáo, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kháng nghị thì Tòa án cấp trên thực hiện xem xét và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Thời điểm này tòa án cấp phúc thẩm sẽ tiến hành xem xét lại vụ án mà bản án quyết định của tòa cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo và kháng nghị.

Ngoài ra trải qua biết sự sơ thẩm và phúc thẩm nếu không đồng tình với bản án mà tòa án đã đưa ra thì có thể thực hiện xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP biểu mẫu trong tố tụng dân sự do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành.