Giải quyết tranh chấp đất đai khi mua bán qua nhiều đối tượng. Xác định tư cách đương sự trong tố tụng dân sự.
Giải quyết tranh chấp đất đai khi mua bán qua nhiều đối tượng. Xác định tư cách đương sự trong tố tụng dân sự.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi trình bày nội dung vụ kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) như sau:
Nguyên đơn: bà N
Bị đơn: ông T
Người có quyền nghĩa vụ liên quan: ông C (Ba tôi)
Nội dung vụ kiện:
Ngày 10/01/2010, Ba mẹ tôi có ký 3 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (bằng giấy tay ko có công chứng chứng thực) cho 3 người gồm:
1. Ông T (bị đơn trong vụ kiện) một phần đất có diện tích 80m vuông x 9triêu /1 m vuông = 720 triệu. Ông T có đặt cọc 75 triệu và ba mẹ tôi có ký nhận tiền cọc. Hợp đồng do ông T ghi mà trên hợp đồng không ghi số thửa số bản đồ và địa chỉ thửa đất. Thời hạn là 4 tháng (120 ngày) kể từ ngày cho mượn bản chính sổ đỏ. Trách nhiệm bên bán ký các giấy tờ liên quan để tách thửa cho đến khi tách thửa xong. Trách nhiệm bên mua làm mọi thủ tục trách thửa theo quy định của pháp luật dể tách thửa. Hết thời hạn trên bên mua không làm xong việc tách thửa thi phải mất tiền đặt cọc.
2. Bà Thu (vợ ông T, người có quyền lợi liên quan trong vụ kiện). Hợp đồng của bà Thu tất cả giống như hợp đồng của ông T.
3. Bà Hương (là bạn của ông T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ kiện). Hợp đồng của ba Hương giống như hợp của ông T nhưng bà Hương không có đặt coc nên ba mẹ tôi không có ký nhận tiền đặt cọc.
Khi ký 3 hợp đồng trên, ba mẹ tôi nhận tiền dặt cọc 150 triệu của vợ chồng ông T, bà Thu và không nhận tiền cọc của ba Hương Ngày 18/01/2010, ba tôi có giao bản chính sổ đỏ cho ông T tại công ty đo đạc bản đồ DL(tư nhân) quận 12 vì lúc này ông T có ký hợp đồng công ty DL để làm thủ tục tách thửa. Và ba tôi cùng ông T có thỏa thuận ngày 18/05/2010 là ngày ông T phải giao số tiền còn lại cho ba tôi. Ông T có yêu cầu ba tôi ký giấy tờ tách thứa và ba tôi có ký. (xin lưu ý là ba tôi không biết đọc, không biết viết, bị lãng tai và năm 2010 ba tôi đã 68 tuổi). Sau đó, khi gần đến ngày ông T phải giao số tiền mua đất còn lại cho ba tôi. Ba tôi có liên lạc với ông T thì ko liên lạc được.
Đến ngày 20/05/2010, ba tôi có làm đơn kiện ông T gửi UBND phường. Yêu cầu UBND phường giải quyết cho ba tôi hủy các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký vói ông T và bà Thu và yêu cầu ông T phải trả lại giấy chứng nhận QSDĐ bản chính đã giao cho ông T ngày 18/01/2010. UBND phường có tổ chức buổi hòa giải. Tại buổi hòa giải ông T xác nhận ông và vợ ông bà Thu có mua 2 lô đất của ba tôi, mỗi lô chiều ngang 5 m x dài 16 m = 80 m vuông với giá 9 triệu đồng/ 1m vuông = 720 triệu đồng và có đặc cọc 75 triệu đổng cho mỗi lô, 2 lô là 150 triệu đồng. Lô còn lại bà Hương bạn ông T mua. Ông T xác nhận đã bán 3 lô đất trên cho bà N và bà N có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho ba tôi và ông T cho rằng ông không còn nghĩa vụ trả tiền cho ba tôi. Còn giấy chứng nhận QSDĐ bản chính của ba tôi, bà N đang giữ. Kết quả buồi hòa giải không thành.
Sạu đó, ngày 24/01/2011 bà N làm đơn khởi kiện ông T ra tòa án Quận 12.
Nguyên đơn: bà N và ông Thăng chồng bà N
Bị đơn: ông T
Ba tôi là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan
Tóm tắt nội dung đơn khởi kiện:
Ngày 26/02/2010, bà N có ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (hợp đồng ký bằng giấy tay không có công chứng chứng thực) với ông T. Ông T đồng ý chuyển nhượng cho bà N 3 lô đất diện tích 240m2, ngang 15 m × dài 16 m. Với tổng số tiền là 2 tỷ 480 triệu (trên hợp đồng không ghi địa chỉ thửa dất) và đã chuyển tiền đặc cọc 3 lần qua ngân hàng cho ông T với tổng số tiền 550 triệu. Thời hạn trả hết số tiền còn lại 1 tỷ 935 triệu cho cho ba tôi là ngày 18/05/2010 (hợp đồng này do bà N và ông T tự thương lượng, ba tôi ko biết). Sau đó, bà N biết ba tôi đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ mà ông T giao cho bà N để làm thủ tục tách thửa. Bà N yêu cầu ông T để bà N ký hợp chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp với ba tôi. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà N ký với ba tôi ghi ngày 26/02/2010 (không có công chứng chứng thực và chỉ một mình ba tôi ký và cũng không ghi dịa chỉ thửa dất) với nội dung ba tôi đồng ý chuyển nhượng QSDĐ chiều ngang 15 m x chiều dài 16 m = 240 m2. Tổng số tiền là 2 tỷ 160 triệu, đặt cọc 225 triệu (thực tế số tiền cọc này đã chuyển vào tài khoản của ông N) . Thời hạn trả số tiền còn lại là 4 tháng (120 ngày ) kể từ ngày 26/02/2010. Hợp đồng này có chữ ký của ông T là người làm chứng.
Trong đơn khỏi kiện của bà N có các yêu cầu như sau:
1. Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà N ký với ba tôi, ngày 26/02/2010 Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng qsdđ bà N ký với ông T, ngày 26/02/2010.
2. Yêu cầu ông T trả lại tiền dặc cọc 550 triệu đồng và tiền phạt cọc là 550 triệu đồng.
Quá trình giải quyết của tòa án như sau:
Tòa án quận 12 mời các bên hòa giải rất nhiều lần (khoảng 8 lần). Nội dung các buổi hòa giải Nguyên đơn bà N: Giữ nguyên yêu cầu trong đơn khởi kiện. Bi đơn: Ông T không chấp nhận yêu cầu của bà N và cho rằng bà N biết ngày phải thanh toán cho ba tôi là ngày 18/05/2010. Và ông N xác định gần tới ngày thanh toán đã nhắc bà N nhiều lần nhưng bà N ko thanh toán. Ông T cho rằng ông là người làm chứng việc bà N ký hợp đồng với ba tôi và khi làm chứng là đã chuyển giao nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại cho ba tôi là bà N. Khi nào ba tôi trả tiền cọc lại cho ông T thi ông T trả lại tiền cọc cho bà N Ba tôi đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 26/02/2010 với bà N (hợp đồng ký bằng giấy tay, không có công chứng chứng thực và không có giao dich thực tế bằng tiền và chỉ môt mình ba tôi ký) và yêu cầu ông T trả lại giấy chứng nhận QSDĐ bản chính. Sau đó tòa án quận 12 yêu cầu ba tôi đóng tiền đảm bảo 225 triệu và cho nhận lại giấy chứng nhận QSDĐ.
Cuối năm 2015 tòa án quận 12 chuyển hồ sơ vụ án cho tòa án quận 7 giải quyết Tòa án quận 7 đã mời các bên hòa giải 3 lần Nguyên đơn bà N giữ nguyên yêu cầu trong đơn khởi kiện. Bị đơn ông T không chấp nhận bất yêu cầu nào của bà N và không có ý kiến gì khác. Ba tôi đồng ý với yêu cầu của bà N, hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/02/2021 đã ký giữa ba tôi và bà N. Và yêu cầu tòa án không xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký giữa ba tôi và ông T vì ông T không làm đơn phản tố và hết thời hạn khởi kiện.
Ngày 02/07/2016 tòa án quận 7 đưa vụ án ra xét xử nhưng ông T có đơn xin hoãn phiên tòa và tòa cbo hoãn phiên tòa Ngsy 02/08/2016 tòa án quận 7 đưa vụ án ra xét xử nhưng tại phiên tòa Nguyên đơn bà N thay đổi yêu cầu:
1. Đưa ba tôi người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thành bị đơn.
2. Yêu cầu thay đổi không phạt tiền cọc 550 triệu nữa mà tính lãi suất trên số tiền 550 triệu đã đặt cọc cho ông T. Năm đầu tiền lãi 97 triệu, năm thứ 2 cộng dồn tiền lãi và tiền gốc tính tiền lãi tiếp ( ví dụ: 550triêu + 97 triệu= 647 triệu tiền gốc ròi tính lãi tiếp cho năm thứ 2…..) tiền lãi theo bà N tính đến nay khoảng hơn 600 triệu Tiền gốc và tiền lãi gần 1,2 tỷ 3/ bà N yêu cầu ông T và ba tôi liên đới bồi thường số tiền trên Sau đó, HĐXX hoãn phiên tòa chờ thông báo sau.
LUẬT SƯ CHO TÔI HỎI MỘT SỐ VẤN ĐỀ NHƯ SAU
1. Thay đổi vi trí ba tôi người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thành bị đơn có phù hợp với luật tố tụng dân sự không?
2. Có quy định nào cho phép tính lãi tiền đăt cọc mua đất không?
3. Thay đổi như trên có được xem là thay đổi vượt quá yêu cầu trong đơn khởi kiện không?
4. Ba tôi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà N không có công chứng chứng thực, không nhận tiền của bà N, mẹ tôi còn sống nhưng chỉ một mình ba tôi ký hợp đồng như vậy có được xem là hợp đồng vô hiệu không? Và có phải trả tiền cho bà N hay không?
5. Trong quá trình giải quyết của Tòa án, ông T không làm đơn phản tố và để hết thời hạn khởi kiện như vậy ông T có được quyền phản tố hay khởi kiện nữa hay không?
Rất mong được Luật sư tư vấn và trả lời các vấn đề nêu trên giúp gia đình chúng tôi.
Luật sư tư vấn:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
2. Nội dung tư vấn:
Câu hỏi thứ nhất, thay đổi vị trí ba tôi người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thành bị đơn có phù hợp với luật tố tụng dân sự không?
Tại Điều 9 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (có hiệu lực ngày 01/07/2016) có quy định như sau:
"Điều 5. Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự
1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.
2. Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội".
Căn cứ vào quy đinh này thì đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó. Trường hợp của bạn, bà N muốn thay đổi yêu cầu khởi kiện, ba bạn từ người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sang thành bị đơn là không được phép. Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện.
Câu hỏi thứ hai, có quy định nào cho phép tính lãi tiền đăt cọc mua đất không?
Tại Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về đặt cọc như sau:
"Điều 358: Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".
Căn cứ vào quy định này thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Từ đó xét vào trường hợp của gia đình bạn thì việc đặt cọc phải lập thành biên bản, nếu như không có thỏa thuận khác thì gia đình bạn chỉ phải trả lại tiền cọc và thêm 1 khoản tiền bằng số tiền đã đặt cọc.
Câu hỏi thứ ba, thay đổi như trên có được xem là thay đổi vượt quá yêu cầu trong đơn khởi kiện không?
Cũng như câu hỏi thứ nhất, thì tại Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó. Trường hợp bà N muốn thay đổi người có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan thành bị đơn thì bà N phải đưa đơn khởi kiện lại. Chứ không thể thay đổi vượt quá yêu cầu trong đơn khởi kiện.
Câu hỏi thứ tư, ba tôi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà N không có công chứng chứng thực, không nhận tiền của bà N, mẹ tôi còn sống nhưng chỉ một mình ba tôi ký hợp đồng như vậy có được xem là hợp đồng vô hiệu không? Và có phải trả tiền cho bà N hay không?
Tại thời điểm gia đình bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được điều chỉnh bởi “Luật đất đai năm 2013”. Điều 126 “Luật đất đai năm 2013” có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:
"Điều 126: Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.
2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ".
Căn cứ vào quy định này thì Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. Nếu không thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu. Đồng thời chủ thể chuyển nhượng là cả ba và mẹ của bạn. Nhưng lại chỉ một mình ba của bạn ký vào hợp đồng chuyển nhượng thì cũng là điểm đáng lưu ý. Bạn xác nhận đây là tài chung của cả ba và mẹ thì khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này cũng bắt buộc cần sự đồng ý và có chữ ký của cả ba và mẹ.
Tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
"Điều 137: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất được xem là giao dịch dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được xem là giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong tình huống của bạn có nêu, gia đình bạn không nhận tiền từ bà N, thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất này vô hiệu thì gia đình bạn sẽ không phải hoàn trả bất kỳ khoản tiền nào.
Tuy nhiên, trong tình huống của bạn lại có đưa ra: "Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà N ký với ba tôi ghi ngày 26/02/2010 (không có công chứng chứng thực và chỉ một mình ba tôi ký và cũng không ghi dịa chỉ thửa dất) với nội dung ba tôi đồng ý chuyển nhượng QSDĐ chiều ngang 15 m x chiều dài 16 m = 240 m2. Tổng số tiền là 2 tỷ 160 triệu, đặt cọc 225 triệu (thực tế số tiền cọc này đã chuyển vào tài khoản của ông N). Thời hạn trả số tiền còn lại là 4 tháng (120 ngày ) kể từ ngày 26/02/2010. Hợp đồng này có chữ ký của ông T là người làm chứng".
Việc gia đình bạn không nhận được tiền từ bà N thì phải chứng minh là mình không nhận, nếu không chứng minh được thì Tòa án sẽ căn cứ trên nội dung của hợp đồng đã giao dịch, trên đó có ghi đã đặt cọc 225 triệu thì gia đình bạn phải hoàn trả lại khoản tiền này khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất này vô hiệu.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Câu hỏi thứ năm, trong quá trình giải quyết của Tòa án, ông T không làm đơn phản tố và để hết thời hạn khởi kiện như vậy ông T có được quyền phản tố hay khởi kiện nữa hay không?
Tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về thời hiệu khởi kiện như sau:
"3. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện".
Tại khoản 1 Điều 159 Bộ luật dân sự có quy định:
"Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
Và tại Điều 427 Bộ luật dân sự quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự như sau:
"Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm".
Căn cứ quy định này của pháp luật thì ông T có quyền làm đơn khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp trong trường hợp của ông T là 2 năm được tính từ ngày mà quyền và lợi ích hợp pháp của ông T bị xâm phạm.
Và tại khoản 3 Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về quyền yêu cầu phản tố của bị đơn như sau:
"Bị đơn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải".
Vậy, ông T có quyền đưa ra yêu cầu phản tố, yêu cầu phản tố này phải đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Và hiện tại ông T muốn khởi kiện thì ông T vẫn còn thời hạn khởi kiện.
