Thực tế hiện nay, việc tranh chấp khởi kiện ra Tòa án vì lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu diễn ra rất nhiều. Vậy giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng chính là sự thỏa thuận giữa các bên về vấn đề xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận của các bên (bên mua và bên bán), trong đó bên bán (bên chuyển nhượng) quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên mua (bên nhận chuyển nhượng) và bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
2. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 3 Điều 167
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Theo đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực theo quy định. Trường hợp nếu như các bên mua bán, chuyển nhượng đất đai chỉ mua bán giấy tờ tay, không công chứng, chứng thực hoặc thậm chí chỉ mua bán bằng miệng thì sẽ không có giá trị pháp lý.
Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu, hậu quả pháp lý các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Bên cạnh đó, đối tượng hợp đồng là thửa đất phải đảm bảo đủ bốn điều kiện để chuyển nhượng, bao gồm:
– Có Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất).
– Đảm bảo đất không xảy ra tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị mang ra kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất đối với loại đất có thời hạn sử dụng.
Ngoài đáp ứng những điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 191
Khi thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, các bên phải thực hiện thủ tục tiếp theo là đăng ký biến động đất đai, sang tên Sổ đỏ. Bởi theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
(căn cứ Điều 188
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
* Về quyền:
– Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Nếu do lỗi của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây ra thì được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
– Khi chưa nhận đủ tiền thì được quyền không bàn giao đất, ngoại trừ các trường hợp khác các bên có thỏa thuận.
– Các quyền khác được quy định trong hợp đồng.
* Về nghĩa vụ:
– Có trách nhiệm cung cấp các thông tin về quyền sử dụng đất một cách đầy đủ và trung thực, đồng thời phải chịu trách nhiệm về những thông tin do mình cung cấp.
– Thực hiện chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Có trách nhiệm thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
– Sau khi đăng ký đất đai xong có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ giao cho bên nhận chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác để bên nhận chuyển nhượng làm giấy tờ.
– Nếu do lỗi của mình gây ra thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng thì phải bồi thường.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
* Về quyền:
– Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
– Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Nếu bên chuyển nhượng có lỗi và gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng thì được quyền yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại.
– Từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng, có quyền sử dụng đất.
– Các quyền khác trong hợp đồng.
* Về nghĩa vụ:
– Theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng phải tiến hành thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
– Có thiệt hại gây ra do lỗi của mình thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
4. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số: ………
……….., ngày…..tháng……năm…….
I. PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): ………..sinh năm………..
– Chứng minh nhân dân số:……….do:……..Cấp ngày:……tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: ……
– Địa chỉ thường trú: ……
2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): ……….sinh năm………….
– Chứng minh nhân dân số:…………do:………..Cấp ngày:……tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: ………
– Địa chỉ thường trú: ……
Hoặc Ông (Bà):
– Đại diện cho (đối với tổ chức): ………
– Địa chỉ: ……
– Số điện thoại: …… Fax………..(nếu có)
Thửa đất chuyển nhượng
– Diện tích đất chuyển nhượng: ……… m2
– Loại đất: ……….Hạng đất (nếu có) …………..
– Thửa số: ………
– Tờ bản đồ số: ………
– Thời hạn sử dụng đất còn lại: ………
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …….do……….cấp ngày…….. tháng …….. năm…….
Tài sản gắn liền với đất (nếu có)
3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây :
– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) ………… (bằng chữ) ………….
– Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) ………. ,
(bằng chữ) ………….
– Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) ………….
(bằng chữ) ………….
– Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số)……….. ,
(bằng chữ) …………
– Thời điểm thanh toán ………….
– Phương thức thanh toán: ………….
– Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.
4. Các cam kết khác :
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
– Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
– Các cam kết khác……….
– Hợp đồng này lập tại ………. ngày …. tháng … năm … thành ……. bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.
| Đại diện bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có) | Đại diện bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có) |
II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng:
– Về giấy tờ sử dụng: ……
– Về hiện trạng thửa đất: …….…
Chủ sử dụng đất: ………
Loại đất: ………
Diện tích: ………
Thuộc tờ bản đồ số: ………
Số thửa đất: …………
Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: …………
– Về điều kiện chuyển nhượng: …………
Ngày … tháng …. năm…… Ngày . . . . tháng . . . . năm . . .
CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN TM. ỦY BAN NHÂN DÂN …………
(ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu) (ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu)
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
– Luật đất đai năm 2013.
–
– Nghị định số 43/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
