Giá trị pháp lý của biên lai thu thuế nhà đất trong việc cấp sổ đỏ

1. Giá trị pháp lý của biên lai thu thuế nhà đất trong việc cấp sổ đỏ:

1.1. Biên lai thu thuế nhà đất là gì?

Pháp lệnh thuế nhà đất được ban hành ngày 29/06/1991 (đã hết hiệu lực) có quy định một trong các nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan thuế đó chính là Thông báo cho người nộp thuế số thuế phải nộp và thời hạn nộp thuế. Khi người nộp thuế thực hiện nộp thuế thì cơ quan thuế thực hiện thu thuế phải cấp biên lai nộp thuế do Bộ tài chính phát hành.

Như vậy, có thể hiểu biên lai thu thuế nhà đất chính là kết quả của việc người nộp thuế nhà đất đã hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế cho cơ quan nhà nước trong một thời gian nhất định.

1.2. Giá trị pháp lý của biên lai thu thuế nhà đất trong việc cấp sổ đỏ:

Tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tại điều này quy định như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 (01/07/2014) có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay đã được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hộ gia đình, cá nhân đó không phải nộp tiền sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi mà đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó cho đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc cho đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa cấp Giấy chứng nhận.

Tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung mà có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

– Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

– Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc thực hiện xây dựng công trình gắn liền với đất;

– Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân mà đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về các tài sản gắn liền với đất;

– Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai đã có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

– Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

– Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn ngay tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, các loại giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

– Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức mà được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

– Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

– Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

– Bản kê khai đăng ký nhà, đất mà có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên thì biên lai thu thuế nhà đất có giá trị ghi nhận quá trình sử dụng đất ổn định của người sử dụng đất (của hộ gia đình, cá nhân), thời điểm sử dụng đất vào mục đích sử dụng đất trong biên lai thu thuế nhà đất để được xem xét cấp sổ đỏ.

2. Có biên lai thu thuế nhà đất có được miễn tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ không?

Khi sử dụng đất thì hàng năm người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất nông nghiệp. Khi người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước sẽ nhận được biên lai nộp thuế. Tuy nhiên, biên lai nộp thuế hàng năm này sẽ không được sử dụng để miễn tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận vì lý do sau đây:

– Lý do thứ nhất: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nông nghiệp là một trong các nghĩa vụ của người sử dụng đất và nộp theo từng năm.

– Lý do thứ hai: Chỉ những trường hợp dưới đây thì người sử dụng đất mới được miễn hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất khi mà được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

2.1. Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:

– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi:

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với:

* Những người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công;

* Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo.

Lưu ý:

* Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi mà có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật về người có công.

* Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất khi họ phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo.

+ Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi nhà nước cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do đã thực hiện tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại những xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn.

– Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho những hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại những khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc là giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo các dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2.2. Không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Không phải nộp vì có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ đã được quy định tại Điều luật này thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (01/7/2014) mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận đã được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

+ Nay được UBND cấp xã nơi mà có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Đất giao không đúng thẩm quyền:

+ Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có các giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất;

+ Sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có các loại giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất (như biên lai thu thuế nhà đất), giấy tờ đó nộp theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.