Giá đất là gì? Bảng giá đất không tăng thì người dân có lợi hay hại gì?

1. Giá đất là gì?

Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, “Luật đất đai năm 2013” cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với “Luật đất đai năm 2013” thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.

Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất bao gồm 2 loại:

+ Giá đất thị trường: Hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá nhà nước. Gía thỏa thuận trong các giao dịch do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê,…do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước.

+ Gía đất Nhà nước: Gía đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất

Tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013 có quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất:

‘1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.’

2. Bảng giá đất là gì? 

Bảng giá đất là giá đất theo từng vị trí được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mỗi kỳ 05 năm trên cơ sở khung giá đất, nguyên tắc, phương pháp định giá đất và giá đất thị trường tại thời điểm quyết định.

Phân biệt giữa Bảng giá đất, khung giá đất và giá đất cụ thể:

Tiêu chí	Khung giá đất	Bảng giá đất	Giá đất cụ thể
Căn cứ pháp lý	Điều 113 Luật Đất đai 2013	Khoản 1, 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013	Khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013
Khái niệm	Giá đất do Nhà nước quy định, được xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa đối với từng loại đất, theo từng vùng và được ban hành định kỳ 05 năm một lần	Giá đất theo từng vị trí, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mỗi kỳ 05 năm	Giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng
Bắt đầu được quy định	Luật  Đất đai 1993	“Luật đất đai 2013”	Luật Đất đai 2013

3. Bảng giá đất được sử dụng để làm gì?

Giá đất trong bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

– Tính thuế sử dụng đất;

– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Hiện nay, giá đất trong trong bảng giá đất được sử dụng làm cơ sở để thoả thuận về giá trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. So với quy định của “Luật đất đai năm 2013”, bảng giá đất không còn dùng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất cụ thể

– Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp và được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, trường hợp người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ dựa vào “Giá đất cụ thể” của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chứ không phải dựa vào giá tại “Bảng giá đất” 05 năm.

4. Bảng giá đất không tăng thì người dân được hưởng lợi hay hại gì?

*) Thuận lợi:

Căn cứ vào các trường hợp sử dụng giá đất theo Bảng giá đất như trên thì việc tăng giá đất sẽ làm tăng tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở trong hạn mức, người dân sẽ phải nộp nhiều thuế sử dụng đất hơn, mất nhiều tiền sử dụng đất hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất,… Do đó, nếu giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh không tăng, hoặc tăng nhẹ thì đa số hộ gia đình, cá nhân sẽ được hưởng lợi.

Lưu ý: Trường hợp Nhà nước mà tăng giá đất cụ thể thì người có đất bị thu hồi sẽ được hưởng lợi (vì giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất – Tuy nhiên, bài viết này không phân tích việc lợi, hại của tăng giá đất cụ thể).

 *) Bất lợi:

Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước  giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…. Như vậy, nếu giá thị trường biến động chính phủ phải thực hiện điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp sau đó Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

Trường hợp bảng giá đất không tăng thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong việc giải quyết bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bởi lẽ giá bồi thường của nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất giai đoạn hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh nơi có đất bồi thường. Giá đất trong bảng giá đất và giá thị trường chênh lệch nhau nhiều, dẫn đến gây thiệt hại về kinh tế cho người dân, việc bồi thường, đền bù không thỏa đáng, dễ dẫn đến bức xúc trong dân.

5. Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất:

Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau:

‘1. Trình tự xây dựng khung giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất;

b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;

c) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;

d) Xây dựng khung giá đất và Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;

đ) Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất;

e) Thẩm định dự thảo khung giá đất;

g) Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành.

Hồ sơ xây dựng khung giá đất trình Chính phủ ban hành bao gồm:

a) Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;

b) Dự thảo khung giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất;

d) Văn bản thẩm định khung giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất.’

Kết luận: Bảng giá đất được xây dựng và xem xét dựa trên các nguyên tắc trên, được Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Như vậy, giá đất được cập nhật 05 năm một lần cho phù hợp với giá thị trường.