Hiện nay, pháp luật về đất đai có nhiều quy định pháp lý chặt chẽ về khung giá đất, bảng giá đất và trong đó có giá đất cụ thể. Vậy giá đất cụ thể là gì? Nguyên tắc xác định ra sao?
Mục lục bài viết
1. Giá đất cụ thể là gì? Nguyên tắc xác định giá đất cụ thể?
1.1. Giá đất cụ thể là gì?
Theo quy định, giá đất cụ thể được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất. Vậy nên giá đất cụ thể không được quy định trước mà khi người sử dụng đất khi gặp những trường hợp nhất định theo quy định như bị thu hồi đất mới biết đơn giá bồi thường.
Những trường hợp thường được áp dụng giá đất cụ thể như khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng thì khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
1.2. Nguyên tắc xác định giá đất cụ thể:
Căn cứ Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc xác định giá đất cụ thể phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
– Việc xác định giá đất cụ thể phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
– Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo thời hạn sử dụng đất
– Việc xác định giá đất cụ thể phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Giá đất cụ thể được sử dụng trong những trường hợp nào?
Căn cứ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
– Thứ nhất, giá đất cụ thể được dùng để tính tiền sử dụng đất khi:
+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (cấp Sổ đỏ vượt hạn mức);
+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
– Thứ hai, giá đất cụ thể được dùng để tính tiền sử dụng đất khi:
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
– Thứ ba, giá đất cụ thể được dùng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
– Thứ tư, giá đất cụ thể được dùng để tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
– Thứ năm, giá đất cụ thể được dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
– Thứ sáu, giá đất cụ thể được dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể:
Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cụ thể:
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, theo đó tùy trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để các định giá đất cụ thể.
– Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (theo quy định của pháp luật về đấu thầu).
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở:
+ Điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
+ Áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
– Hội đồng thẩm định giá gồm:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng
+ Các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể:
– Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:
+ Tờ trình về phương án giá đất;
+ Dự thảo phương án giá đất;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.
– Quy trình thực hiện như sau:
+ Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
+ Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
+ Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+Thẩm định phương án giá đất;
+ Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
– Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
+ Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
5. Cách tính giá đất cụ thể:
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể dựa trên: giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất.
– Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
+ Làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
+ Làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác. Đối với trường hợp này này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc xác đinh giá đất cụ thể có ý nghĩa rất lớn, rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất bởi vì việc xác định chính xác hay không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Việc áp dụng các phương pháp định giá đất căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và trong trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp.
Những văn bản sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013
