Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Chuyện nhượng quyền sử dụng đất tiếng Anh là gì? Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trong nhu cầu của các bên liên quan. Bên đang sử dụng đất chuyển nhượng đất, chuyển quyền sử dụng đất cho bên khác quản lý và sử dụng. Các bên phải xác định căn cứ, quyết định giá chuyển nhượng phù hợp. Từ đó đảm bảo cho quyền, lợi ích liên quan khi chuyển nhượng tài sản nói chung, chuyển nhượng đất nói riêng. Đất là tài sản đặc biệt, hoạt động chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Do đó, phí chuyển nhượng cũng được quy định trong luật và các văn bản pháp luật liên quan.
Căn cứ pháp lý:
– Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định về lệ phí trước bạ.
– Thông tư 257/2016/TT-BTC Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực;…
Tổng đài Luật sư
Mục lục bài viết
1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng. Các bên tìm kiếm lợi ích, lợi nhuận thực tế thông qua thỏa thuận mua bán, chuyển giao quyền sử dụng đất. Theo đó:
– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
+ Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Các bên thỏa thuận và đi đến thống nhất về giá cả tiến hành giao dịch.
Giá chuyển nhượng được các bên thỏa thuận dựa trên căn cứ giá đất theo quy định. Phải đảm bảo giá chuyển nhượng phù hợp với giá được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định đối với bảng giá đất được áp dụng tại địa phương.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng:
Tức là không xác định được giá chuyển nhượng phù hợp quy định pháp luật. Thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Để đảm bảo giá chuyển nhượng không phù hợp giá trị thực tế, có căn cứ tình hình tại địa phương.
– Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Trường hợp Hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định:
Khi đó, không đảm bảo tính chất xác định giá của tài sản. Giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND quy định tại thời điểm đó nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
Công trình hình thành trong tương lai được chuyển nhượng ở hiện tại phải đảm bảo quy định xác định giá chuyển nhượng. Từ đó để các bên nhận về giá trị quyền và lợi ích phù hợp.
Trong trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. Đảm bảo có thể xác định được đơn giá trong công thức tính giá chuyển nhượng.
– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước:
Các quyền thuê đất, mặt nước được chuyển nhượng giữa các chủ thể có nhu cầu thuê. Do đó:
+ Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Các bên thỏa thuận, thống nhất trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật liên quan. Phải đảm bảo giá này không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại. Bởi đây là giá trị được tính toán để đảm bảo phản ánh chất lượng, ý nghĩa khai thác, sử dụng đất, mặt nước trên địa bàn tỉnh.
Trước tiên cho phép các bên tự do thỏa thuận. Tuy nhiên giá chuyển nhượng vẫn phải đảm bảo không thấp hơn mức giá tối thiểu theo quy định.
+ Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. Phải thực hiện theo mức giá cơ bản, được coi là mức giá thấp nhất các bên có thể chuyển nhượng.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiếng Anh là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiếng Anh là Land use right Transfer.
3. Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Các phí, lệ phí được đóng khi thực hiện thủ tục liên quan tại cơ quan nhà nước. Nhờ đó mà hợp đồng chuyển nhượng được ràng buộc, các bên được pháp luật bảo vệ.
3.1. Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của các bên khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước. Lệ phí này được người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ phải thanh toán để được cung cấp các dịch vụ pháp lý từ phía cơ quan nhà nước. Để được xác nhận tên, tình trạng sở hữu đối với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Như vậy, phải căn cứ trên Giá tính lệ phí trước bạ để xác định được nghĩa vụ lệ phí phải nộp. Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất:
Được xác định là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất. Lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất: 70 năm x Thời hạn thuê đất
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà:
Được xác định là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Như vậy, tùy thuộc vào căn cứ xem xét, quy định giá tính mà mỗi địa phương xác định giá khác nhau.
Riêng giá tính lệ phí trước bạ trong một số trường hợp cụ thể:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất,
Cần xem xét các trường hợp thực tế để xác định, áp dụng giá tính lệ phí trước bạ phù hợp.
3.2. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Hoạt động thẩm định hồ sơ đảm bảo các bên triển khai nhu cầu chuyển nhượng đúng cơ sở pháp luật. Là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Tức là được các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền căn cứ quy định trên thực tế tại địa phương.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau. Các bên cần tìm hiểu quy định pháp luật tại chính địa phương có bất động sản.
3.3. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Lệ phí được thực hiện trong mục đích, hoạt động cấp Giấy chứng nhận.
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC) thì: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.
Như vậy, mức thu thực tế sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng. Thông thường, các địa phương sẽ quy định lệ phí không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.
3.4. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Công chứng là công việc được thực hiện tại các văn phòng công chứng. Để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, cũng như bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ tương ứng của các bên theo quy định pháp luật.
Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng. Để đảm bảo mức thu ổn định, làm căn cứ xác định phí công chứng cho các bên liên quan xem xét. Cụ thể:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Như vậy, các mức thu được xác định cụ thể qua công thức, giá trị trên bảng. Các bên có thể căn cứ tính toán chi phí công chức phụ thuộc vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.
