Việc mua bán nhà đất thế chấp hiện nay ngày càng phổ biến, tuy nhiên khá phức tạp về trình tự, thủ tục nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi cho các bên, nhất là bên mua. Vậy được đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng không? Cùng tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
1. Được đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng không?
Theo quy định, đặt cọc là việc bên đặt cọc đưa cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu hợp đồng được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc hoặc phạt cọc khác do hai bên thoả thuận.
Như vậy đặt cọc là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, việc đặt cọc mua bán nhà thể hiện sự cam kết giữa hai bên về nghĩa vụ sẽ giao kết hợp đồng mua bán nhà trong một thời hạn nhất định và khi đủ điều kiện mua bán.
Trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì bên thế chấp sẽ bị giới hạn một số quyền nhất định. Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán tài sản thế chấp trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý.
Hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc mua bán nhà mục đích của hợp đồng đặt cọc sẽ không thể đạt được nếu nhà đất trong hợp đồng này vẫn đang trong tình trạng thế chấp tại ngân hàng.
Theo đó bên thế chấp có nghĩa vụ không được bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, thay thế, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh, giao quyền hưởng dụng, quyền bề mặt tài sản bảo đảm hoặc sử dụng tài sản bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ khác hoặc khước từ quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm trừ trường hợp được Bên ngân hàng chấp thuận bằng văn bản.
Đồng thời, ngân hàng cũng có quyền được quyền truy đòi, thu hồi tài sản bảo đảm nếu bên thế chấp và bất kỳ bên thứ ba nào bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chuyển giao khác về quyền sở hữu tài sản bảo đảm hoặc các trường hợp tài sản bảo đảm bị chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi khác về tài sản bảo đảm mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Bên ngân hàng.
Như vậy, trong trường hợp này, pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng, cũng không cấm đặt cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng khi thực hiện các giao dịch này phải thông báo cho Ngân hàng biết và có chấp thuận bằng văn bản.
Các bên có thể thỏa thuận rõ điều khoản này trong hợp đồng về việc Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp được bán tài sản đang thể chấp với những điều khoản rõ ràng.
Theo quy định, hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký biện pháp bảo đảm và chấm dứt khi các bên đã thực hiện xóa đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc các trường hợp sau: nghĩa vụ được bảo đảm đã hoàn thành; tài sản bảo đảm đã được xử lý; nghĩa vụ được bảo đảm đã được các bên thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; theo thỏa thuận khác của các bên.
Như vậy, việc quy định như trên thì hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể vô hiệu nếu chưa thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc bên mua đã biết được tình trạng pháp lý nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng không yêu cầu bên bán cung cấp thông tin hợp đồng thế chấp hay ý kiến của ngân hàng về việc này thì hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.
Thực tiễn xét xử Toà án cần xem xét yếu tố lỗi của các bên về cung cấp thông tin tình trạng tài sản để có cơ sở giải quyết, trong trường hợp ngân hàng đồng ý về việc cho mua bán tài sản đó thì bên bán và bên mua có thể ký hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng với số nợ Ngân hàng….
2. Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng cần lưu ý những gì?
Việc mua nhà đang thế chấp ngân hàng có những ưu điểm nhất định đó là có mức giá rẻ hơn so với thị trường và có thể nằm ở vị trí tốt. Việc mua bán này giúp người mua nắm được thông tin ngôi nhà là đang không nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc vướng những tranh chấp bởi lẽ đã có sự kiểm định kĩ càng từ phía ngân hàng.
Bên cạnh đó cũng tồn tại những nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng đó là nhà ở thế chấp có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật nếu như không trả được nợ lãi vay ngân hàng.
Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro do bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý của ngân hàng. Chính vì vậy khi mua nhà thế chấp tại ngân hàng thì người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý giấy tờ chứng minh việc ngân hàng đã chấp thuận việc thế chấp nếu phát hiện có dấu hiệu khả nghi thì nên cân nhắc khi thực hiện giao dịch tránh xảy ra những rủi ro đáng tiếc.
Lưu ý: Khi đặt cọc để mua nhà đang thế chấp ngân hàng thì mức đặt cọc sẽ cao bởi lẽ số tiền cọc phải bằng hoặc cao hơn số nợ đang nợ ngân hàng, như thế mới có đủ tiền giải chấp và đủ tiền rút sổ đỏ về.
Đồng thời đặt cọc cao thì đồng nghĩa với việc mức phạt cọc sẽ cao khi mà bên bán không chuyển nhượng cho bên mua vì vậy việc đặt cọc cao vừa là nhược điểm cũng vừa là ưu điểm giúp đảm bảo việc mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng.
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy đặt cọc cao cũng chính là một biện pháp bảo đảm hiệu quả cho việc bên bán sẽ bắt buộc phải nhượng tài sản cho mình.
3. Thủ tục mua bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng:
3.1. Hồ sơ thủ tục cần chuẩn bị:
– Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng chứng thực;
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Căn cước công dân;
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động;
+ Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
3.2. Quy trình, thủ tục mua bán:
Bước 1:
Ba bên (bên mua, bên bán và ngân hàng) ký cam kết về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực.
Trước tiên, bên mua sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng. Sau đó, ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán. Bên bán thực hiện xóa đăng ký thế chấp.
Bước 2:
Bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3:
Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4:
Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Các văn bản sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015
– Luật Đất đai năm 2013
