Được chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm trang trại không?

1. Đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích gì?

Trong phân loại đất đai, đất nông nghiệp là nhóm đất được sử dụng phổ biến tại Việt Nam. Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai hiện hành năm 2013 quy định nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất:

– Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác (dùng để xây dựng chuồng trại, nhà kính và các loại nhà khác phục vụ nghiên cứu thí nghiệm các giống vật nuôi, cây trồng…).

Căn cứ theo quy định trên, có thể thấy đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng vào mục đích chăn nuôi, trồng trọt phục vụ sản xuất nông nghiệp hoặc dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc gia cầm, ươm tạo cây giống, con giống… Đất dùng vào mục đích xây dựng trang trại cụ thể là thuộc vào nhóm đất nông nghiệp khác. Việc xác định đúng mục đích sử dụng đất nông nghiệp có ý nghĩa quan trọng trong quá trình sử dụng và khai thác đất.

2. Chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm trang trại có được không?

Theo quy định tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2013 hiện hành thì căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: 

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, khi có căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải làm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất lên cơ quan có thẩm quyền, nếu thuộc các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: 

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; 

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, trong đó không có trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất làm trang trại chăn nuôi. Vì thế, trường hợp này không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Pháp luật quy định như vậy nhằm dự liệu các trường hợp có thể xảy ra khi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất khác với mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất ban đầu, đáp ứng được các nhu cầu của người sử dụng đất, phát huy hiệu quả tối đa khi sử dụng đất. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, nên Nhà nước phải có các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hiệu quả nhất để tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

– Chuyển đất cây trồng hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Như vậy, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất làm trang trại mà không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng bạn phải đăng ký biến động đất đai theo quy định. Tuy nhiên, về nguyên tắc, bạn chỉ được phép chuyển mục đích khi có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm trang trại được thực hiện như thế nào?

3.1. Về hồ sơ đăng kí biến động đất đai:

Hồ sơ đăng kí biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất để đăng kí biến động đất đai. Cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

– Đơn đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

– Chứng minh thư nhân dân / thẻ căn cước công dân và sổ hộ khẩu.

3.2. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp:

– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; 

– Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 

– Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu từ nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 

– Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp:

– Giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0.5 ha trên phải có văn bản chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; 

– Giao đất đối với cộng đồng dân cư. 

Như vậy, trong trường hợp này của bạn, bạn cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ như trên. Sau đó, bạn nộp hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để đăng ký biến động đất đai chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất làm trang trại.

Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, khoản 2 và 3 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT có quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, thủ tục chuyển từ đất trồng lúa sang đất làm trang trại được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ, gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ tùy thân của người có yêu cầu;

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra hồ sơ; cùng với đó là xác minh thực địa trong trường hợp xét cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận, sau đó trong thời hạn 03 (ba) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thì ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai;

– Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.