Xây dựng bảng giá đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Trong thực tế, bảng giá đất được xây dựng chưa sát với thực tế. Vậy dự kiến bao giờ xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường?
Mục lục bài viết
1. Căn cứ xây dựng bảng giá đất:
Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2013, việc xây dựng bảng giá đất phải dựa theo những nguyên tắc như sau:
+ Bảng giá đất được xây dựng lên dựa theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Tức với từng loại đất, thì giá cũng khác nhau. Do đó, việc xây dựng khung bảng giá đất phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất.
+ Khi xây dựng bảng giá đất, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải xác lập theo thời hạn sử dụng đất. Khi Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân, sẽ quy định rõ luôn về thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất chính là thời gian mà người dân được sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Thông qua thời hạn sử dụng của đất (xem còn nhiều hay ít), cơ quan chức năng sẽ xây dựng khung bảng giá đất sao cho phù hợp.
+ Việc xây dựng bảng giá đất phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Tức ở đây, giá đất mà Nhà nước quy định phải có sự phù hợp, tương ứng nhất định so với giá trị thực của đất đai trên thị trường. Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất này nhằm hướng đến mục đích bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
+ Một nguyên tắc khác mà Cơ quan chức năng có thẩm quyền phải đảm bảo trong việc xây dựng bảng giá đất, đó là: Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Điều này đảm bảo tính khách quan, toàn diện, công bằng trong công tác quản lý và xây dựng bảng giá đất.
2. Phương pháp xây dựng bảng giá đất:
Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những phương pháp đánh giá cụ thể sau đây:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
+ Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
+ Phương pháp thu nhập: Với phương pháp này, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
+ Phương pháp thặng dư: Trong phương pháp này, việc xây dựng bảng giá đất được thực hiện bằng cách định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
3. Mục đích xây dựng bảng giá đất mà Nhà nước đưa ra là gì?
Như đã phân tích ở trên, khi thực hiện xây dựng bảng giá đất, cơ quan Nhà nước dựa vào rất nhiều cơ sở về nguyên tắc và phương pháp tiến hành xây dựng. Điều này là minh chứng rõ ràng nhất cho việc Nhà nước đặc biệt quan tâm đến việc định lượng và xây dựng bảng giá đất. Bởi lẽ, hoạt động này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng như sau:
– Đất đai là một hình thức tài sản, mà tại đó, khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng, người dân sẽ được quyền thực hiện các hoạt động, giao dịch pháp lý liên quan đến đất đai. Đất đai gắn liền với quyền và lợi ích của người dân (kể cả sử dụng hay mua bán). Vậy nên, bảng giá đất mà Nhà nước đưa ra chính là cơ sở để người sử dụng đất dựa vào, đưa ra phương hướng quyết định về giá trị của miếng đất, sao cho vừa phù hợp với quy định của pháp luật, vừa bảo vệ được quyền lợi tài chính của mình.
– Hiện nay, giá trị của đất đai ngày càng lớn. Trong xu thế phát triển mạnh mẽ của xã hội ngày nay, nền công nghiệp hiện đại đã dần thu hẹp diện tích đất đai, và nhu cầu sử dụng đất đai để phục vụ phát triển kinh tế ngày càng lớn. Khi nguồn cầu tăng và nguồn cung giảm, thì sẽ dẫn đến giá trị tăng (quy luật tất yếu). Vậy nên, để tránh tình trạng lạm phát trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước đã đưa ra khung bảng giá đất để người dân áp dụng vào, đưa ra định mức giá trị với đất đai của mình sao cho phù hợp nhất.
– Xây dựng bảng giá đất giúp Nhà nước kiểm soát, quản lý hoạt động sử dụng đất đai của người dân một cách toàn diện hơn. Tức, mọi hoạt động liên quan đến chuyển nhượng, mua bán đất đai đều nằm trong tầm kiểm soát của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Trong trường hợp phát sinh những hành vi lạm phát, vượt giá, cơ quan chức năng sẽ vào cuộc, đưa ra phương hướng giải quyết sao cho khách quan và phù hợp hết. Đây chính là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích của người dân, đảm bảo tính trật tự an toàn xã hội về lĩnh vực đất đai.
4. Dự kiến bao giờ xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường?
Nhà nước ngày càng đẩy mạnh việc xây dựng bảng giá đất. Như đã phân tích ở trên, khi xây dựng bảng giá đất, cơ quan Nhà nước sẽ dựa vào những nguyên tắc, phương pháp nhất định. Các nguyên tắc và phương pháp này giúp xây dựng hệ thống bảng giá đất một cách cụ thể, đúng đắn và toàn diện nhất.
Song trên thực tế, không phải lúc nào bảng giá đất cũng được áp dụng trong hoạt động mua bán và chuyển nhượng đất đai. Có rất nhiều trường hợp, người sử dụng đất bán đất vượt hạn mức theo quy định của pháp luật. Có rất nhiều nguyên nhân xoay quanh việc vượt hạn mức này, bao gồm cả lý do khách quan và lý do chủ quan. Song, nguyên nhân lớn nhất là do giá đất mà cơ quan Nhà nước đưa ra không phù hợp và không sát với giá thị trường. Bởi lẽ, giá trị của đất đai và nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao. Điều này khiến đất đai được bán với định mức lớn (do sự thỏa thuận của bên bán và bên mua). Một vấn đề được đặt ra, nếu bán đất theo bảng giá đất, thì lợi ích tài chính liên quan đến đất đai của người dân không được bảo đảm. Ngược lại, nếu bán giá vượt hạn mức, là đang làm trái với quy định của pháp luật. Vậy nên, Nhà nước cần xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường.
Vậy Nhà nước dự kiến bao giờ xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường?
Theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Tức cứ 5 năm một lần, Chính phủ sẽ tiến hành ban hành khung giá đất.
Đồng thời, Điều 114 Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Ở đây, theo quy định của pháp luật, bảng giá đất sẽ có sự điều chỉnh và xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Bảng giá đất này do Cơ quan chức năng cấp tỉnh ban hành. Vậy nên, có thể thấy, quyết định đưa ra bảng giá đất như thế nào phụ thuộc vào sự xem xét, điều chỉnh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của mỗi tỉnh thành.
Tuy nhiên, xét trong thực tế hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành liên quan đã thực hiện khảo sát, xây dựng khung giá đất áp dụng trong 5 năm tới, tính từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024. Việc khảo sát này nhằm hướng tới việc xây dựng bảng giá định sao cho sát với thực tế nhất, và nhận được sự xem xét của Chính Phủ trước khi ban hành.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
