Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì? Những điều cần biết?

1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì?

Đầu tư là tập hợp các hoạt động bỏ vốn và sử dụng vốn theo một chương trình đã được hoạch định trong một khoảng thời gian tương đối dài nhằm thu được lợi ích lớn hơn cho các chủ đầu tư, cho xã hội và cho cộng đồng.

Dự án đầu tư là tập hợp những ý kiến đề xuất về việc bỏ vốn đầu tư vào một đối tượng nhất định và giải trình kết quả thu được từ hoạt động đầu tư. Một dự án đều diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định. Khoảng thời gian từ khi bắt đầu một dự án biết khi kết thúc dự án được gọi là chu trình hay còn gọi là vòng đời của dự án.

Theo quy định hiện hành tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện việc xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm mục đích phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định nào đó.

2. Những vấn đề cần biết về dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

2.1. Hình thức phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

Theo quy định của pháp luật nhà ở, thì hình thức phát triển nhà ở hiện nay bao gồm:

– Phát triển nhà ở theo dự án;

– Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, mà cụ thể tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi tại Điều 2 Luật Xây dựng năm 2020) bao gồm:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

– Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

– Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

– Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Xây dựng nhà ở có thể được các cá nhân tự mình thực hiện hoặc các chủ đầu tư xin phép thành lập các dự án để xây dựng cả hai hình thức này đều được pháp luật cho phép. Tại quy định của Luật Nhà ở, thì Luật này không quy định về yêu cầu đối với nhà ở do cá nhân xây dựng (các yêu cầu này được quy định ở văn bản khác) mà chỉ nêu ra các yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà ở và gắn với nó là trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong việc xác định yêu cầu về dự án tại Điểu 19 Luật nhà ở năm 2014.

Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở phải được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của pháp luật.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định đối với các khu vực về hồ sơ trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt một phần mà chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, sau đó viết bằng tiếng nước ngoài sau. Bởi dự án tại Việt Nam nên ưu tiên những nét văn hóa của Việt Nam. Đây được coi là một quy định rất hợp lý và để có thể vừa phát triển các giá trị mang các đặc trưng của người Việt Nam.

Ngoài ra thì cũng xét đến việc, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Nếu chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên dự án, hay điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án, các loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 170 của Luật Nhà ở quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng theo quy định để phù hợp với nhu cầu phát triển và định hướng phát triển nhà ở.

2.2. Các trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

Các trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo Điều 18 Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành như sau:

– Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

– Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc khu nhà ở cũ;

– Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư cho người dân;

– Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

2.3. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành cụ thể là tại Điều 19, thì yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định cụ thể như sau:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ có thể được lập, tiến hành phê duyệt và triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng đó tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đồng thời đặt ra vấn đề phải tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở năm 2014;

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được thể hiện bằng tiếng Việt; nếu chủ đầu tư muốn đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, và tiếng nước ngoài sau;

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư mà đặt ra vấn đề rằng có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 170 của Luật này quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng.

– Ủy ban nhân dân tỉnh là cơ quan có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh.

2.4. Quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở:

Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.

Bước 2: Tiến hành phê duyệt quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 do Sở Xây dựng thực hiện.

Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở, sau đó Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở quyết định của Sở Tài nguyên và môi trường, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Sở Xây dựng.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.

Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở của chủ đầu tư, vì thủ tục này đang bị “ách tắc” và mất rất nhiều thời gian.

Bước 4: Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.