Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất ở có trước năm 1993

1. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất ở có trước năm 1993:

Câu hỏi: Chào Luật sư, năm 1991 gia đình tôi có cho bác cả mượn một phần đất để làm nhà ở. Tại thời điểm đấy, đất nhà tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời. Việc bố mẹ tôi cho bác mượn đất đều thỏa thuận miệng với nhau vì cũng đều là anh em ruột thịt. Nay bố tôi nói với bác để lấy lai đất xây nhà cho tôi thì bác không đồng ý trả lại. Vậy trường hợp này nhà tôi có thể đòi lại được phần đất đã cho mượn không?

Chào bạn, gửi đến bạn câu trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình “Chủ sở hữu sẽ được quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”

–  Tuy nhiên, theo như quy định được nêu trên thì chỉ áp dụng đối với trường hợp bất động sản trước đây không có chủ sở hữu hoặc không xác định được chủ sở hữu tài sản. Còn nếu trường hợp chiếm hữu, sử dụng bất động sản đã có nguồn gốc của người khác như có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì bác bạn mặc dù có sử dụng nhiều năm rồi cũng không phải là căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản.

–  Như vậy, trường hợp gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời trên mảnh đất đó nên đương nhiên mảnh đất là của gia đình anh, anh có quyền đòi lại phần đất đã cho bác mượn.

Tại quy định ở Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước khuyến khích cho các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Nếu trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì các bên có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương của mình; trong quá trình tổ chức  thực hiện hòa giải thì phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã sẽ được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải sẽ phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải sẽ được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Nếu trường hợp hòa giải không thành thì đối với tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu được giải quyết. Về tranh chấp đất đai bạn nên chuẩn bị chứng cứ chứng minh cho việc bảo vệ quyền sử dụng đất.  Thủ tục khởi kiện thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện và nộp đơn khởi kiện

– Chuẩn bị đơn khởi kiện

Căn cứ theo quy định hiện nay cá nhân phải tiến hành làm đơn khởi kiện theo quy định sau:

+ Người khởi kiện phải chuản bị đơn khởi kiện theo Mẫu số 01-HC được ban hành kèm theo Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.

+ Kèm theo đơn cần phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện đang bị người khác xâm phạm. Đối với trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn thì họ phải nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có để phục vụ cho việc chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp mà người khởi kiện bị xâm phạm.

– Xác định thẩm quyền giải quyết vụ án

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố:

+ Nơi bị đơn đang cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.

+ Nơi cư trú hoặc nơi làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

– Nếu trường hợp không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

– Phương thức nộp đơn khởi kiện

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định về người khởi kiện gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền bằng một trong các phương thức sau:

+ Người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án. Hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính, cũng có thể gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giải quyết vụ án dân sự

Người khởi kiện sẽ phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai, chứng từ cho Tòa án để Tòa án ghi vào sổ thụ lý, trừ trường hợp được miễn.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 130 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định Thời hạn để chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án; nếu trường hợp vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án có thể ra quyết định gia hạn chuẩn bị xét xử 01 lần nhưng không quá 02 tháng .

Bước 4: Xét xử

Sau khi đã thu thập được chứng cứ và đến thời hạn xét xử thì Tòa án sẽ tiến  hành xét xử để đưa ra phán quyết cối cùng. 

Bước 5: Thi hành án

Sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực thì cơ quan thi hành án sẽ tiến hành thi hành án theo như bản án của Tòa án đã tuyên.

2. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định hiện nay:

Đầu tiên, UBND xã sẽ phải tiến hành tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương. Thủ tục hòa giải tại UBND xã không được phép kéo dài quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đươn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã.

Nếu trong quá trình hòa giải xét thấy có sự thay đổi về hiện trạng ranh giới, người sử dụng đất thì UBND xã sẽ phải có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự: Người khởi kiện vụ án sẽ gửi đơn khởi kiện và những tài liệu, chứng cứ liên quan về vụ án đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.

Tòa sẽ tiến hành thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Nếu trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những trường hợp tranh chấp mà đương sự không có giấy tờ chứng minhquyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì sẽ được giải quyết như sau:

– Nếu trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự đã có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Nếu trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự hiện không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

– Đương sự nộp đơn để yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:

+ Đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu trường hợp các bên không đồng ý với quyết định giải quyết thì sẽ có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Đối với trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu trường hợp các bên không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

– Hoặc các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;

– Luật đất đai 2013.