Doanh nghiệp thuê đất của cá nhân, khai và tính thuế thế nào?

1. Doanh nghiệp thuê đất của cá nhân, khai và tính thuế thế nào?

1.1. Cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu như thế nào? 

Pháp luật đất đai hiện hành năm 2013 đã đưa ra định nghĩa, giải thích thế nào là thuê đất. Cụ thể, nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Theo đó thì cho thuê đất là một trong những hình thức nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Có thể thấy, hình thức cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng ra đời gắn liền với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường. Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được cơ chế “xin – cho”, xác lập nguyên tắc công khai minh bạch và bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các chủ thể sử dụng. Như vậy, cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu là việc nhà nước hoặc các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyết định trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

1.2. Doanh nghiệp thuê đất của cá nhân thì khai và tính thuế thế nào?

Theo quy định tại thông tư số 119/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế, thì có thể thấy, nguyên tắc khai thuế được ghi nhận như sau: Các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế giá trị gia tăng, nộp thuế thu nhập cá nhân và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Riêng đối với trường hợp, các chủ thể này có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và cơ quan thuế không thực hiện cấp hoá đơn lẻ đối với trường hợp này. 

Đồng thời, căn cứ theo nghị định số 57/2021/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung điểm g khoản 2 Điều 20 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP) về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ, và văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2020, có ghi nhận rõ về các khoản chi không được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp cụ thể như sau:

– Mua hàng hoá là nông sản, hải sản hoặc thuỷ sản của người sản xuất hoặc người đánh bắt trực tiếp bán ra mà không thông qua trung gian;

– Mua sản phẩm thủ công, nguyên liệu tận dụng từ sản phẩm nông nghiệp của người sản xuất thủ công không kinh doanh trực tiếp bán ra;

– Mua đất, đá, cát, sỏi của hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh trực tiếp bán ra;

– Mua phế liệu của người trực tiếp thu nhặt;

– Mua đồ dùng, tài sản hoặc dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh trực tiếp bán ra;

– Mua các loại hàng hoá và dịch vụ của các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân kinh doanh (không bao gồm các trường hợp nêu trên) có mức kinh doanh dưới ngưỡng doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng (cụ thể được xác định là 100 triệu đồng/năm).

Như phân tích ở trên, đối với những doanh nghiệp có thuê đất của cá nhân, mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai hoặc nộp thuế giá trị gia tăng hay thuế thu nhập cá nhân, đồng thời thì các cơ quan thuế không thực hiện cấp hoá đơn lẻ đối với trường hợp này. 

2. Một số nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp:

Đất đai là yếu tố không thể thiếu đảm bảo cho hoạt động sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp, chi phí về đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp. Vì thế cơ chế chính sách đất đai đặc biệt là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp phù hợp sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư và môi trường hoạt động của doanh nghiệp, chuyển nguồn tài chính tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiệp. Nhìn chung thì quá trình cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị xã hội của từng thời kỳ và từng vùng miền. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản.

Thứ hai, cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và phân phối lại đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất với nhau. Thực tế cho thấy, việc cho thuê đất sai thẩm quyền và sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại và tố cáo hoặc các tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị và xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do đó cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong công tác cho thuê đất đối với doanh nghiệp.

Thứ ba, cho thuê đất đúng trình tự và thủ tục phù hợp với quy định của pháp luật. Đây là một trong những nguyên tắc nhằm đảm bảo cho hoạt động cho thuê đất được thực hiện thống nhất và đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả của hoạt động cho thuê đất.

3. Quy định về thời hạn sử dụng đất trong quá trình thuê của doanh nghiệp: 

Theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể là tại Điều 144 của pháp luật dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về thời hạn như sau: Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn sử dụng đất thuê là khoảng thời gian mà pháp luật quy định cho phép các doanh nghiệp thuê đất được quyền chiếm hữu và sử dụng diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. Thời hạn giao đất và cho thuê đất đối với doanh nghiệp để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc mục đích thương mại được xem xét và quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhầm thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất và cho thuê đất là không quá 70 năm.

Đối với những dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ thể đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định và lâu dài. Khi hết thời hạn, nếu như doanh nghiệp thuê đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn quyền sử dụng đất nhưng không quá thời hạn 70 năm. Đồng thời đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau thì thôi hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của từng loại đất sử dụng vào mục đích chính. Và thời hạn cho thuê đất sẽ được tính kể từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2020;

– Nghị định số 57/2021/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung Điều 20 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP) về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ.