Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Các trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất ở không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề quen thuộc, diễn ra phổ biến và gắn liền với lợi ích của các cá nhân, tổ chức. Một trong những vấn đề của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là liệu doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất ở không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích và làm rõ vấn đề này.
Luật sư
Mục lục bài viết
1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Ví dụ: Anh Vũ Văn L có một miếng đất diện tích là 500 m2, ngay tại trục đường chính của thị trấn C. Do cần tiền, anh L giao bán đất. Anh Nguyễn Minh D đã đến xem xét miếng đất và quyết định mua. Hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Theo đó, ngay sau khi anh D đưa đủ cho anh L số tiền đã thỏa thuận (2 tỷ đồng), anh L sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh D.
– Nhận chuyển nhượng đất là là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác bằng những hình thức khác nhau theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được xem là sự trao và nhận mà ở đó, các bên dùng quyền hạn của mình để trao đổi quyền lợi cho nhau, đặc biệt là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Các trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bởi đây là những loại đất có tính chất sử dụng riêng biệt, mục đích chính là canh tác để sản xuất ra sản phẩm, hoa màu. Khoản 3 Điều 134
“Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ”.
Vậy nên, chỉ khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì doanh nghiệp mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của
Những điều kiện đưa đưa ra cho thấy Nhà nước quy định khá chặt chẽ về việc doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này nhằm đảm bảo duy trì tính chất sử dụng của từng loại đất, bình ổn đất cũng như giá trị sử dụng khách quan của chúng.
– Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải thực hiện theo những điều kiện sau đây:
+ Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
+ Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
– Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đảm bảo dự án đã xây dựng xong các công trình kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Thực tế có thể thấy, Nhà nước ta đã đưa ra những quy định khá cụ thể để phần nào hạn chế việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Chỉ khi đảm bảo tuân thủ đúng và đủ những điều kiện chặt chẽ mà Nhà nước đưa ra, doanh nghiệp mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này góp phần tạo nên tính ổn định, công bằng, tránh tình trạng lạm phát có thể xảy ra.
3. Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất ở không?
– Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
– Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.
Có thể thấy, điều luật trên đã quy định rằng người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, khi đảm bảo những điều kiện nhất định theo quy định của Nhà nước và pháp luật, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thông qua một hợp đồng dân sự hợp pháp.
– Tuy nhiên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quyền chuyển nhượng phải bảo đảm điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Đây được xem là những điều kiện mang tính bắt buộc mà các tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển nhượng cần phải có. Về nguyên tắc, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà là người thừa kế thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế đó mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những điều kiện trên được áp dụng với mọi loại đất, trong đó có đất ở.
– Bên cạnh đó, vấn đề đặc biệt quan trọng là để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp và người sử dụng đất lập hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là sự thỏa thuận của các bên về vấn đề chuyển giao quyền sử dụng đất, trách nhiệm, nghĩa vụ cũng như quyền hạn của các bên tham gia. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Sau khi chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục sang tên đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
