Sự phát triển của kinh tế xã hội khiến cho các hình thức nhà ở hiện nay cũng phát triển hết sức đa dạng. Ngoài những căn hộ chung cư hay nhà mặt đất, thì những người dân có điều kiện hơn sẽ lựa chọn xây dựng một căn biệt thự là nơi ở của gia đình. Vậy định nghĩa và phân loại nhà biệt thự hiện nay như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Định nghĩa và phân loại nhà biệt thự hiện nay như thế nào?
Biệt thự là loại nhà được xây dựng trên một khu đất tương đối hoàn thiện, tách biệt với không gian chung, xung quan khu biệt thự sẽ có khoảng sân vườn riêng rộng lớn, bên trong là không gian sống tiện nghi, thoải mái và yên tĩnh, cấu trúc của biệt thự là sự kết hợp hài hoà giữa kiến trúc và cảnh quan xung quanh. Biệt thự có thể được xem là một nhà ở hạng sang, là một tổng thể xa hoa, có tính thẩm mỹ cao, bởi những tiện ích đầy đủ, tiện nghi được tích hợp khi xây dựng căn nhà này khác hẳn với các căn nhà thông thường. Theo khoản 2 Điều 3 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở thì biệt thự được quy vào nhóm nhà ở riêng lẻ, được cây dựng trên thửa đất ở riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật thì tại khoản 1 Điều 34 Văn bản hợp nhất 10/VBHN-BXD 2023 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở thì nhà biệt thự được phân thành ba nhóm:
Nhóm 1: Là loại biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử, văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa, có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do một Hội đồng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập (bao gồm đại diện các cơ quan về kiến trúc, xây dựng, văn hóa cấp tỉnh, hội nghề nghiệp và nhà khoa học có liên quan) xác định có đạt tiêu chí là công trình nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Nhóm 2: Là biệt thự không thuộc quy định tại nhóm biệt thự nhóm 1 nhưng có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, lịch sử, văn hóa do Hội đồng xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Nhóm 3: Là biệt thự không thuộc quy định giống biệt thự nhóm 1 và biệt thự nhóm 2.
Nếu không phân loại theo quy định của pháp luật mà dựa trên căn cứ là theo thiết kế thì hiện nay có một số loại biệt thự như sau:
(1) Biệt thự sân vườn hầu hết các loại biệt thự hiện nay đều là biệt thự sân vườn, loại biệt thự này được thiết kế theo cấu trúc là có nhà ở giữa và cây cối xung quanh, có 4 mặt tiếp giáp với thiên nhiên, không gian xung quanh là sân vườn, cây xanh, hòn non bộ, hồ cá,..Những căn Biệt thự sân vườn phải được thiết kế hài hòa giữa cảnh quan xung quanh, được xây dựng ở vùng quê yên tĩnh, các khu ngoại ô, với mục đích nghỉ dưỡng là chủ yếu.
(2) Biệt thự song lập là loại biệt thự đối xứng gồm 2 căn biệt thự có thiết kế giống nhau, đối xứng nhau thông qua mặt phẳng vách chia đôi. Nhìn tổng thể là một biệt thự, nhưng lại bao gồm 2 biệt thự hợp thành, thiết kế bên trong mỗi căn là khác nhau. Biệt thự song lập sẽ có 4 mặt thông thoáng. Xét riêng từng căn, mỗi căn sẽ có 3 mặt riêng và 1 mặt ngăn chung ở giữa. Biệt thự song lập cần xây dựng trên nền đất bằng phẳng để đảm bảo tính đối xứng từ hai căn đối xứng, thường được xây dựng tại các đô thị nhằm tiết kiệm không gian.
(3) Biệt thự đơn lập là một thiết kế riêng biệt “không đối xứng”. Biệt thự đơn lập thường được đặt ở vị trí trung tâm khu đất. Xung quanh là sân vườn, tường rào bao quanh. Khác với biệt thự song lập, biệt thự đơn lập thường được xây dựng trên khu đất trống, rộng, có diện tích lớn, có thiết kế thường rất đơn giản, kiến trúc cũng không cầu kỳ. Đặc trưng của loại biệt thự này là tất cả không gian sống, thư giãn giải trí, tiện nghi hiện đại đều gói gọn trong chính căn biệt thự.
(4) Biệt thự liền kề là những ngôi nhà, những căn biệt thự được xây dựng liền kề với nhau và có thiết kế giống nhau về mặt kiến trúc, cảnh quan xung quanh. Thông thường nhà liền kề chỉ có hai mặt thoáng gồm mặt trước và mặt sau nhà, hai mặt còn lại giáp với ngôi nhà bên cạnh. Biệt thự liền kề là những nhà biệt thự có sân vườn đầy đủ tiêu chuẩn và tiện nghi, thường gặp ở các khu đô thị và thị trấn, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở và kinh doanh.
2. Tiêu chuẩn xây dựng nhà biệt thự:
Nhà biệt thự là nhà ở riêng lẻ có sân vườn, hàng rào, lối ra vào riêng biệt, về số tầng được xây dựng của biệt thự sẽ không lớn hơn 03 tầng và không bao gồm tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm và phải có ít nhất là 03 mặt nhà có tầm nhìn ra sân và vườn. Nhà biệt thự sử dụng với mục đích như nhà ở thì phải đáp ứng các quy định của pháp luật về nhà ở cụ thể tại Luật nhà ở và các văn bản pháp luật khác. Cần phân biệt nhà biệt thự với biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng được xây dựng trong khuôn viên diện tích đất của khách sạn nơi nghỉ dưỡng có trang thiết bị đầy đủ, tiện nghi nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lịch thuê.
Đối với biệt thự xây dựng với mục đích nghỉ dưỡng thì tại Mục 4 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12870:2020 quy định về nguyên tắc chung của biệt thự nghỉ dưỡng như sau:
(1) Biệt thự nghỉ dưỡng thì phải nằm trong khuôn viên đất của khách sạn nghỉ dưỡng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Biệt thự nghỉ dưỡng phải đảm bảo yêu cầu về an toàn chịu lực và tuổi thọ thiết kế của công trình, có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho khu vực xây dựng, không xây dựng ở các khu vực thường xuyên có lũ lụt, thiên tai.
(3) Các biệt thự nghỉ dưỡng phải được bố trí theo dây chuyền hoạt động phù hợp và đảm bảo thuận tiện khi tiếp cận và sử dụng, các luồng giao thông mạch lạc không chồng chéo
(4) Biệt thự nghỉ dưỡng phải được xem xét tổng thể, kể cả những bộ phận kỹ thuật đặt ngoài công trình chính, có tính đến dự kiến phát sinh trong tương lai
(5) Diện tích của khuôn viên nhà biệt thự nghỉ dưỡng sẽ bao gồm cả vườn và phải đảm bảo không được nhỏ hơn 150 m2. Diện tích sân vườn cây xanh, cảnh quan, các công trình, giao thông phụ trợ ngoài nhà biệt thự phải đạt tối thiểu 40% diện tích khuôn viên đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng.
(6) Mật độ xây dựng, hệ thống sử dụng đất, chiều cao biệt thự nghỉ dưỡng tuân thủ theo quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
(7) Biệt thự nghỉ dưỡng phải được thiết kế sân, vườn, không gian xung quanh phù hợp và môi trường thoáng đãng, sạch đẹp, đảm bảo an toàn thẩm mỹ phù hợp với đặc điểm tự nhiên, khí hậu của khu vực, đảm bảo yêu cầu thông thoáng, phát triển bền vững và thân thiện với môi trường.
(8) Tổ chức phân khu chức năng phải rõ ràng giữa các bộ phận trong biệt thự nghĩ dưỡng, có dây chuyền công năng hợp lý, thuận tiện trong giao tiếp.
(9) Biệt thự nghỉ dưỡng phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy nổ, trang bị, bố trí đầy đủ các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ theo quy định.
3. Nguyên tắc quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo nhà biệt thự:
Việc quản lý, sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định như tuân thủ các quy định của Luật nhà ở; trường hợp nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước thì còn phải thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước; trường hợp là nhà ở có giá trị nghệ thuật, lịch sử, văn hóa thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý di sản văn hóa.
Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm nêu trên thì phải giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trọng và mật độ xây dựng, số tàng, chiều cao, nêu thuộc nhóm hai thì phải giữ nguyên cấu trúc ở bên ngoài vì nó có giá trị nghệ thuật kiến trúc, lịch sử, văn hóa, nếu thuộc nhóm ba thì thực hiện theo các quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và pháp luật về xây dựng.
Ngoài ra, cần chú đến các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở theo Điều 6 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở như hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, hành vi cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; hành vi xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; hành vi tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý….Khi xây dựng, quản lý sử dụng nhà ở biệt thự cũng cần chú ý đến những hành vi bị nghiêm cấm chung để tránh vi phạm các quy định của pháp luật về nhà ở.
Những văn bản sử dụng trong bài viết:
Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở
Văn bản hợp nhất 10/VBHN-BXD 2023 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở
THAM KHẢO THÊM:
