Định giá tài sản thừa kế? Xác định giá đất khi chia thừa kế?

1. Quy định về định giá tài sản thừa kế:

1.1. Khi nào cần thực hiện định giá tài sản thừa kế?

Định giá tài sản thừa kế được hiểu là việc mà những người có quyền hưởng di sản thừa kế lựa chọn một bên định giá di sản mà người chết để lại để phục vụ cho việc phân chia di sản thừa kế.

Thông thường việc định giá tài sản thừa kế được thực hiện khi người chết không để lại di chúc phân chia di sản thừa kế của mình mà những người có quyền hưởng thừa kế sẽ được hưởng di sản đó theo quy định của pháp luật- phân chia theo hàng thừa kế. Và trong trường hợp này, khi những người có quyền thừa kế theo pháp luật không thể thoả thuận phân chia và phát sinh ra tranh chấp thì thường nộp hồ sơ và yêu cầu Toà án định giá và phân chia di sản thừa kế.

Căn cứ theo quy định tại điều 104 Bộ luật Tó tụng Dân sự năm 2015 thì đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp hoặc thoả thuận về giá tài sản đang tranh chấp. Khi yêu cầu giải quyết thì các bên đương sự có quyền tự thoả thuận và lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản thừa kế và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Toà án hoặc yêu cầu Toà án thẩm định và thành lập Hội đồng thẩm định giá.

1.2. Nguyên tắc định giá tài sản thừa kế:

Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC thì việc thẩm định giá tài sản nói chung cũng như thẩm định giá tài thừa kế nói riêng được thực hiện theo nguyên tắc sau:

– Các bên đương sự có thể tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản thừa kế và lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị tài sản. Nhà nước ta luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên thoả thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước. Việc tự thoả thuận về xác định giá tài sản thừa kế phải tuân thủ các nguyên tắc cũng như điều kiện được nêu ra tại Điều 3 của Thông tư liên tịch này:

+ Người tham gia thoả thuận về xác định giá tài sản thừa kế phải là đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự;

+ Các bên tham gia thỏa thuận hoàn toàn trên nguyên tắc tự nguyện- bình đẳng;

+ Thoả thuận phải được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên tham gia thoả thuận.

– Việc định giá tài sản thừa kế được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá;

– Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đúng quy định của pháp luật;

– Giá tài sản được tính bằng đồng Việt Nam;

– Trường hợp tài sản định giá không còn thì việc xác định giá căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ việc hoặc tham khảo giá của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật để xác định. Tài sản cùng loại, tài sản có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật được xác định theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi những người có quyền hưởng di sản thừa kế có yêu cầu định giá tài sản thừa kế thì việc định giá phải thực hiện theo những nguyên tắc đã nêu trên để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên có yêu cầu.

2. Trình tự, thủ tục định giá tài sản thừa kế:

Như đã phân tích ở mục 1 của bài viết này thì khi có tranh chấp trong việc phân chia di sản thừa kế thì các bên có quyền yêu cầu Toà án giải quyết phân chia di sản thừa kế. Theo đó, các bên có thể tự thoả thuận về giá của tài sản thừa kế và lựa chọn một bên tổ chức thẩm định giá tài sản thừa kế và nộp kết quả thẩm định giá tài sản đó cho Toà án làm căn cứ giải quyết. Tuy nhiên khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Toà án sẽ ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá tài sản thừa kế của Toà án. Cụ thể các trường hợp đó là:

– Thành lập Hội đồng định giá tài sản thừa kế theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

– Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

– Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

Dù lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản thừa kế bên ngoài hay lựa chọn thẩm định giá theo Hội đồng thẩm định giá của Toà án thì việc thẩm định giá tài sản vẫn được thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05- Quy trình thẩm định giá được ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC thì trình tự, thủ tục thẩm định giá tài sản thừa kế được thực hiện như sau:

– Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá;

– Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá;

– Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin;

– Bước 4. Phân tích thông tin;

– Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá;

– Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản thừa kế, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan (Kết quả này sẽ được gửi đến Toà án giải quyết phân chia di sản thừa kế để làm căn cứ giải quyết).

Ngoài ra, trong một số trường hợp việc định giá tài sản thừa kế phải tiến hành định giá lại khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự (vụ án phân chia di sản thừa kế).

3. Xác định giá đất khi phân chia di sản thừa kế:

Để xác định giá đất khi phân chia di sản thừa kế thì vẫn phải thực hiện thủ tục định giá tài sản thừa kế là bất động sản. Căn cứ theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thì việc định giá đất khi phân chia di sản thừa kế phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

– Định giá đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Bên cạnh đó, việc định giá đất khi phân chia di sản thừa kế được thực hiện theo 05 phương pháp được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/20214/NĐ-CP. Cụ thể 05 phương pháp đó bao gồm:

– Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này áp dụng để định giá đất khi trên thị trường bất động sản có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với những thửa đất đã đăng ký tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã có đủ số liệu về giá cả của bất động sản tương tự với thửa đất cần được định giá đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được áp dụng khi định giá đối với các thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

– Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được áp dụng đối với thửa đất có tiềm năng ohats triển do có sự thay đổi trong quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này được áp dụng để định giá đất đối với những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Như vậy, việc xác định giá đất khi chia thừa kế sẽ được thực hiện theo 01 trong 05 phương pháp đã nêu trên và việc định giá sẽ được áp dụng theo nguyên tắc mà pháp luật quy định. Tuỳ từng thửa đất cụ thể được đưa ra để phân chia di sản thừa kế thì sẽ có một trị giá khác nhau.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất;

– Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính ban hành ngày 28/3/2014 Hướng dân thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của bộ luật Tố tụng Dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.