Khái quát chung về tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp?Trường hợp áp dụng tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp? Trình tự các bước tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp?
Trong năm 2019 tại dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã sai phạm trong định giá đất. Cụ thể, UBND đã phê duyệt chi phí bình quân một mét vuông đất thương mại dịch vụ nhà ở là 26 triệu đồng và đã giảm khoảng 50% so với giá đất mà các sở, ban ngành đã đề xuất trước đó. Như vậy, định giá đất cần chính xác và một bước rất quan trọng trong định giá là chọn phương pháp tính giá đất phù hợp. Một trong các phương pháp chính là phương pháp so sánh trực tiếp.
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
–
–
Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568
Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất (căn cứ điều 3
Tóm lại, giá đất có thể hiểu là một khoản tiền xác định tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất rõ ràng.
Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp được quy định chi tiết tại khoản 1 điều 4 Nghị định 44/2014 quy định về giá đất là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về vị trí, khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng đất, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi chung là thửa đất so sánh) đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển nhượng trên thị trường nhằm mục đích so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Trường hợp áp dụng tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp:
Các trường hợp áp dụng cách tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất thì được áp dụng để định giá đất nếu trên thị trường có các thửa đất so sánh đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển nhượng trên thị trường.
Dựa vào các dữ liệu chuyển nhượng, trúng đấu giá đã thu thập được kết hợp với điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp theo quy định pháp luật nêu trên để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp nhất. Để tránh các trường hợp định giá đất có sai sót thì trong trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để kiểm tra, đối chiếu, so sánh và ra quyết định về giá đất.
3. Trình tự các bước tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp:
Trình tự các bước xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện theo quy định tại điều 3 thông tư 36/2014/TT-BTNMT như sau:
Bước 1: Tiến hành khảo sát, thu thập thông tin cho phương pháp:
a) Người tính giá đất khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Để so sánh thì cần tiến hành thu thấp, khảo sát thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về vị trí, khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng đất, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kích thước, hình thể, diện tích cùng các tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi chung là thửa đất so sánh trực tiếp) đã được trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng trên thị trường trong thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm đất được định giá. Nội dung thông tin thu thập gồm các mục sau:
– Mục đích sử dụng đất, diện tích vị trí, hình thể, kích thước, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cùng các thông tin về thời điểm trúng đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển nhượng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
– Giá đất;
c) Các nguồn thu thập thông tin về giá đất của thửa đất được so sánh cụ thể như sau:
– Giá đất đang có trên thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
– Giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Giá đất giao dịch thành công trên các sàn giao dịch bất động sản;
– Giá đất đã được giao dịch thành công trên thị trường do người nhận chuyển nhượng hoặc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch chuyển nhượng đất thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ theo thỏa thuận cho bên chuyển nhượng và đã nhận đủ các thủ tục về quyền sử dụng đất.
d) Ưu tiên lựa chọn khi thu thập thông tin, khảo sát về giá đất là các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất trên thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất xác định tại khu vực định giá đất và với thời điểm định giá đất. Trường hợp nếu tại khu vực định giá không đầy đủ thông tin về giá đất thì nên thu thập thông tin tại những khu vực lân cận với các điều kiện tương tự về điều kiện kinh tế – xã hội, tự nhiên, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trường hợp trong quá trình thu thập thông tin, khảo sát, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Thực hiện so sánh, phân tích, điều chỉnh mức giá bởi các yếu tố khác biệt của những thửa đất cần định giá với những thửa đất so sánh.
a) Thực hiện thao tác phân tích, so sánh từ đó xác định các yếu tố giống và khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá bởi vì các yếu tố khác biệt của những thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Từ đó, căn cứ vào các yếu tố khác biệt của thửa đất cần định giá với những thửa đất so sánh nhằm điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) tương ứng.
Nguyên tắc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh là lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; tiếp theo thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì tiến hành điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì tiến hành điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Thực hiện ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh bởi các yếu tố khác biệt của những thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức cụ thể:
| Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh | = | Giá đất của từng thửa đất so sánh | ± | Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất |
Nếu trong trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm trúng đấu giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh với thời điểm xác định giá đất thì phải tiến hành điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất căn cứ vào chỉ số biến động giá đất thị trường bởi Sở Tài nguyên và Môi trường công bố ra.
Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa có công bố thì xác định chỉ số biến động giá đất trên thị trường của từng loại đất được tính toán trên nền tảng các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc các dữ liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Thực hiện xác định giá đất của những thửa đất cần định giá
Cách xác định giá của thửa đất cần định giá là lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 nêu trên; Sự chênh lệch giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Qua phân tích trên có thể thấy, phương pháp gây ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự mà không có công thức cố định hoặc mô hình cố định. Tuy nhiên, phương pháp gây khó khăn do chỉ áp dụng được trong trường hợp đã có các thửa tương tự được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá ở trong cùng khu vực.
