Hiện nay, rất nhiều người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nhưng lại không hiểu rõ cần phải làm gì theo đúng quy định của pháp luật. Vậy, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Để chuyển mục đích sử dụng đất cần làm những thủ tục gì?
Mục lục bài viết
- 1 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
- 2 2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
- 3 3. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
- 4 4. Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất:
- 5 5. Tự bỏ đất làm đường giao thông có phải chuyển mục đích sử dụng đất?
- 6 6. Xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ao nuôi thủy sản:
- 7 7. Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Không phải tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, dưới đây là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa, hiện nay ở Việt Nam nơi có diện tích đất trồng lúa nhiều nhất cả nước là ở An Giang và Kiên Giang sang đất trồng cây lâu năm (Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm), đất trồng rừng (hiện nay có hai loại đất trồng rừng là đất rừng tự nhiên và đất rừng trồng), đất nuôi trồng thủy sản (là đất có mặt nước nội địa, bao gồm ao, hồ, đầm, phá, sông, ngòi, kênh, rạch; đất có mặt nước ven biển; đất bãi bồi ven sông, ven biển…), đất làm muối (Đất làm muối là khu quy hoạch, được sự chấp thuận của phía cơ quan có thẩm quyền để sản xuất và kinh doanh muối tại đó, bao gồm: Đất sản xuất muối quy mô công nghiệp và đất sản xuất muối thủ công. Ví dụ: Ở Việt Nam có tỉnh Ninh Thuận là nơi có nhiều cơ sở sản xuất muối);
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác (là loại đất trồng cây hàng năm trừ đất trồng lúa) sang đất với mục đích làm muối ven biển, đất với mục đích nuôi trồng thủy sản nước ngọt, nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đầm lầy, ao nước, hồ nước ( đất nuôi trồng thủy sản nước mặn là những loại đất nằm giáp biển; đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức làm ao/hồ/đầm để nuôi tôm, cá….). Ví dụ như ông A muốn chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác là cây ngô sang đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đầm để nuôi tôm.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng với vai trò chủ yếu để bảo tồn thiên nhiên, mẫu chuẩn hệ sinh thái rừng của quốc gia, nguồn gen thực vật, động vật rừng, nghiên cứu khoa học, bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa và danh lam thắng cảnh, phục vụ nghỉ ngơi du lịch, đất rừng phòng hộ với vai trò chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường sinh thái. Bao gồm: rừng phòng hộ đầu nguồn; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay; rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển; rừng phòng hộ bảo vệ môi trường sinh thái), đất rừng sản xuất với vai trò chủ yếu để sản xuất, kinh doanh gỗ, các lâm sản ngoài gỗ và kết hợp phòng hộ, góp phần bảo vệ môi trường) sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp. Sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp ở đây căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 có thể là vào mục đích nuôi trồng thủy sản, làm muối ….
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây hằng năm ngô, khoai, lạc.., trồng cây lâu năm sang điều, cà phê ….đất phi nông nghiệp đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị….. Nhóm đất nông nghiệp gồm những loại đất nào có thể căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013. Các loại đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013. Ví dụ như: Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
– Nhà nước cho phép người sử dụng thực hiện việc chuyển mục đích đất từ loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (bao gồm loại đất: đất xây dựng trụ sơ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp để ở dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất trong thời gian nhất định.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm tất cả các loại đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 trừ đi loại đất ở đô thị và đất ở tại nông thôn) sang đất ở.
– Trường hợp chuyển sang đất với mục đích thương mại, dịch vụ (loại đất này dùng vào mục đích chính để kinh doanh, các tổ chức; cá nhân sử dụng đất vào mục đích buôn bán hoặc kinh doanh. Ví dụ: công ty A thành lập vào tháng 12/2018 nhằm mục đích kinh doanh sản xuất mỹ phẩm, nhà máy đặt tại số nhà B phường C quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Mảnh đất nhà máy đang đặt là đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại) từ loại đất dùng vào mục đích chính để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phải là đất thương mại hoặc từ loại đất dùng làm xây dựng công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013, để chuyển được mục đích sử dụng đất người sử dụng đất cần phải đáp ứng điều kiện sau: thứ nhất, phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Với điều kiện này phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất, trước đó đã có quyết định chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay chưa? Nếu đã có quyết định cho phép chuyển, người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như Luật đã quy định. Nếu trước đó cơ quan nhà nước tại địa phương tạm ngưng không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do nhu cầu và quỹ đất tại địa phương, lúc này người sử dụng đất không thể làm chuyển mục đích sử dụng đất tại nơi đây được, chờ cho tới khi quyết định mới ban hành cho phép chuyển về vấn đề này. Thứ hai, phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ví dụ: anh A muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm lên đất nhà ở, để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụn đất anh A cần đáp ứng những điều kiện gì? Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất nông nghiệp của anh A là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Để xác minh điều kiện này anh A có thể lên trực tiếp phía UBND có thẩm quyền để hỏi cụ thể về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm: Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác. Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, người sử dụng đất nộp hồ sơ lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao cho Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, đo đạc và xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Hướng dẫn và chuyển giấy nghĩa vụ tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật đến người sử dụng đất để đi thực hiện việc đóng phí chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Khi thực hiện những vấn đề trên, Phòng tài nguyên và môi trường chuyển hồ sơ trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan này có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; yêu cầu cho phép chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhập thông tin mới vào hồ sơ địa chính.
Cuối cùng bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi hồ sơ thẩm tra xong.
Do đó, sau khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
4. Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất với mỗi trường hợp chuyển mục đích ở trên, đối tượng xin chuyển mục đích khác nhau tiền sử dụng đất khác nhau. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP với tổ chức mức nộp tiền sử dụng đất khác, với cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất mức nộp phí khác. Để hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính, mọi người có thể tham khảo bài viết: “Chuyển mục đích sử dụng đất: Nghĩa vụ tài chính phải nộp?” từ phía chúng tôi đã phân tích riêng biệt, ngắn gọn cho mọi người tham khảo dễ dàng hơn.
5. Tự bỏ đất làm đường giao thông có phải chuyển mục đích sử dụng đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2015 gia đình chúng tôi tự bỏ đất ở, đất trồng cây lâu năm để làm đường vào khu dân cư, gia đình chúng tôi đã làm thủ tục đăng ký biến động và được Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nhất trí khi gia đình bỏ đất làm đường với diện tích 190,7m2. Sau một thời gian gia đình chúng tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã làm các thủ tục xong chờ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thành phố thì Phòng Tài nguyên và môi trường trả hồ sơ cho gia đình với lý do được Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất đính chính là không đúng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013. Nay gia đình chúng tôi không biết như thế nào kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình để gia đình yên tâm và được chuyển mục đích theo quy định?
Luật sư tư vấn:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất sử dụng vào mục đích công cộng – đất giao thông, đất ở (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác) được coi là đất phi nông nghiệp. Đất trồng cây lâu năm được coi là đất nông nghiệp.
Đối chiếu với những quy định trên thì khi gia đình bạn tự bỏ đất ở, đất trồng cây hàng năm để làm đường vào khu dân cư và có đi làm thủ tục đăng kí biến động về đất đai là hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2013. Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Sau khi xem xét hồ sơ của gia đình bạn, xét thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn – làm đường vào khu dân cư, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vì vậy, phòng tài nguyên môi trường trả hồ sơ cho gia dình bạn với lý do không đúng theo quy định tại điểm d) Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 là đúng quy định của pháp luật.
6. Xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ao nuôi thủy sản:
Tóm tắt câu hỏi :
Gia đình tôi có 3000m² đất trồng lúa. Giờ tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang nuôi cá kết hợp trồng lúa, tôi chỉ đào ao tầm 600m² thôi ạ,tôi muốn hỏi thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nếu tôi xin thì xin hỏi luật sư tôi viết đơn thì viết cả diện tích ruộng nhà tôi hay chỉ có đất tôi chuyển sang ao thôi ạ. Xin cảm ơn luật sư trước, rất mong luật sư giúp đỡ!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 31 Luật đất đai về đất trồng lúa. Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu đào ao nuôi cá kết hợp trồng lúa trên mảnh đất trồng lúa, trường hợp này là một trong những trường hợp theo
Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai về Chuyển mục đích sử dụng đất. Việc thực hiện đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:
– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại Phòng tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Theo đó, nếu như bạn không muốn chuyển mục đích sử dụng của toàn bộ 3000m2 đất mà vẫn muốn trồng lúa kết hợp nuôi cá, có thể lựa chọn việc chuyển đổi sẽ là chuyển đổi cơ cấu trên đất trồng lúa sang đất trồng lúa sang nuôi trồng thủy sản và phải đảm bảo điều kiện tại Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý sử dụng đất trồng lúa.
Thủ tục chuyển đổi cơ cấu đất trồng lúa theo
– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa, gửi trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp xã 01 Đơn đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa, theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.
– Trường hợp Đơn đăng ký chuyển đổi hợp lệ và phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của xã, trong thời gian năm (05) ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp xã có ý kiến “Đồng ý cho chuyển đổi”, đóng dấu vào Đơn đăng ký, vào sổ theo dõi và gửi lại Đơn cho người sử dụng đất.
– Trường hợp Đơn đăng ký chuyển đổi không hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải hướng dẫn cho người sử dụng đất, chỉnh sửa, bổ sung đơn đăng ký.
– Trường hợp không đồng ý cho chuyển đổi, Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời bằng văn bản cho người sử dụng đất, nêu rõ lý do, theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT.
Việc xác định diện tích chuyển mục đích sử dụng hay thay đổi cơ cấu phụ thuộc vào quy định về diện tích tối thiểu ở địa phương bạn, bạn có thể đối chiếu so sánh quy định này để xác định diện tích tối thiểu đất được phép thực hiện nhưng phải đảm bảo chắc chắn diện tích bạn tiến hành chuyển mục đích hay thay đổi cơ cấu phải bao gồm diện tích ao nuôi cá 600m2.
7. Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Cho em hỏi trên mảnh đất cây trồng lâu năm 1432 m2 có ngôi nhà khoảng 100 m2 thì số đất còn lại có được chuyển sang đất thổ cư được hay không? Em xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất nông nghiệp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013. Đất ở là một trong những loại đất phi nông nghiệp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013.
Vì vậy, trường hợp này khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.
Trình tự thủ tục đăng ký chuyển mục đích quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Tuy nhiên, bạn lưu ý việc chuyển đổi sang đất ở còn phụ thuộc hạn mức đất ở tại địa phương bạn là bao nhiêu? Mức chuyển tối đa là bao nhiêu để có cơ sở chuyển mục đích sử dụng. Không chuyển toàn bộ diện tích 1432 m2. Hạn mức này được quy định theo từng địa phương theo Quyết định của UBND tỉnh. Bạn vui lòng tham khảo văn bản có liên quan của từng địa phương để xác định rõ hạn mức được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
