Điều kiện, trình tự và thủ tục tiến hành tách sổ đỏ mới nhất. Muốn tiến hành tách sổ đỏ cần lưu ý những vấn đề gì, chuẩn bị những giấy tờ gì?
Tách sổ đỏ về bản chất là việc xin tách thửa đất và cấp lại sổ đỏ cho hai hay nhiều chủ sở hữu cùng chung một sổ đỏ đối với một diện tích đất nhất định. Trường này xảy ra nhiều khi đất của bố mẹ để lại cho nhiều người con hoặc bán một phần đất thuộc sở hữu của bản thân cho người khác. Muốn tách sổ đỏ thì cần phải chia lại đất hay còn gọi theo thuật ngữ pháp luật là tách thửa, sau khi diện tích đất được chia lại thì mới tiến hành tách sổ đỏ ban đầu thành các sổ đỏ cho những người sở hữu mảnh đất đó, tiến hành việc này cần phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật về Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về điều kiện, trình tự và thủ tục tiến hành tách sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Luật sư
Về điều kiện tiến hành tách sổ đỏ:
Thứ nhất là điều kiện về diện tích để tách thửa đất, một trong những điều kiện tách sổ đỏ.
Luật đất đai năm 2013 quy định về tách thửa đất đối với từng loại đất ở cụ thể. Đối với đất ở tại nông thôn thì diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa phải phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai năm 2013, diện tích này được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương. Đối với đất ở tại đô thị thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa phải căn cứ theo quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quỹ đất của từng địa phương mà Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ ban hành.
Ví dụ: Đối với tách thửa đất tại thành phố Hồ Chí Minh được quy định tại Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh năm 2017 về tách thửa đất. Theo Điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định mỗi khu vực sẽ có diện tích tối thiểu để tách thửa. Khu vực gồm các quận : Quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 6, quận 8, quận Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận thì diện tích tách thửa tối thiểu là 36m2 và mặt tiền thửa đất lớn hơn 3 mét. Đối với khu vực gồm các quận: Quận 2, quận 7, quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, thị trấn các huyện thì diện tích tách thửa tối thiểu là 50m2 và mặt tiền rộng hơn 4 mét.
Do vậy mỗi địa phương cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương sẽ ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa. Người yêu cầu để tách thửa phải căn cứ quy định từng địa phương để nơi thửa đất được yêu cầu tách thửa.
Thứ hai điều kiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì người yêu cầu tách sổ đỏ cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đang sử dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc phải được nộp kèm hồ sơ đề nghị tách thửa theo quy định của pháp luật về thủ tục tách thửa, do vậy sổ đỏ không được đem cầm cố, thế chấp hoặc dùng làm tài sản bảo đảm trong các giao dịch dân sự vì như vậy sẽ không đảm bảo được điều kiện về thủ tục hồ sơ khi đề nghị cơ quan có thẩm quyền tách thửa.
Thứ ba về sự đồng ý của những chủ sở hữu đối với đất được tách thửa trong trường hợp nhiều chủ sở hữu chung.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 64
Thứ tư về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được tách thửa nhằm mục đích kinh doanh, thừa kế, cho, tặng, đấu giá.
Với những trường hợp như vậy thì căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định việc hợp đồng hoặc văn bản giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc này là điều kiện thủ tục bắt buộc khi muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người khác được quy định tại pháp luật dân sự cũng như pháp luật về đất đai khi muốn chuyển quyền sử dụng đất của bản thân sang cho người khác.
Về trình tự, thủ tục tiến hành tách sổ đỏ:
Về trình tự thủ tục tách sổ đỏ cần được tiến hành theo các quy định của pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết tách sổ đỏ.
Thứ nhất, người yêu cầu tách sổ đỏ cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách sổ đỏ, về hồ sơ tách thửa được quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ gồm có:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho mảnh đất đang được yêu cầu tách thửa.
Thứ hai, người yêu cầu tách sổ đỏ gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013 hoặc nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi mảnh đất được tách thửa để tách sổ đỏ.
Thứ ba, trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai được quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: đầu tiên là tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách thửa; Rồi tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cuối cùng là trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Đối với trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do những lý do khác như giải quyết khiếu nại, đấu giá, tố cáo, tranh chấp đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất, do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: Đầu tiên là tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; sau đó thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với phần diện tích chuyển quyền sử dụng đất; Đồng thời xác nhận sự thay đổi về diện tích đất đã tách thửa vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền sử dụng đất; Rồi chỉnh lý thay đổi hồ sơ, tài liệu về thửa đất mới tách, cập nhật biến động diện tích đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Sau khi xong các bước như trên thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thứ tư, thời gian thực hiện việc tách sổ đỏ.
Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành tách thửa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã được tách theo thửa đất được người chủ sở hữu yêu cầu tách thửa thì tính từ khi nộp hồ sơ là không quá 20 ngày.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện tách sổ đỏ? Đường đi bao nhiêu mét thì được tách thửa?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư!
Em có vài điều thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp em. Hiện tại em đang sống ở Bình Dương. Mẹ em có miếng đất phía sau nhà khoảng 195 m2, mẹ em có làm hồ sơ xin tách sổ đỏ cho mấy anh chị em của em. Tổng diện tích nhà của em là 558 m2. Mà khi làm hồ sơ nộp ở phòng tài nguyên và môi trường thì họ bảo đất không đủ điều kiện để tách sổ vì đường đi không đủ 4m. Không biết trường hợp mẹ cho con có áp dụng luật này không ạ?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, Về trường hợp của bạn thì Phòng Tài nguyên và môi trường đã áp dụng và trả lời theo đúng quy định của pháp luật.
Cụ thể, tại Bình Dương, theo quy định tại Điều 3 Quyết định số 38/2014/QĐ-UBNDngày 22 tháng 10 năm 2014 của UBND tỉnh Bình Dương thì các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo “Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường hoặc lối đi công cộng và có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 4m”.
Do vậy, diện tích đất ở mà bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đủ theo hạn mức được phép nói trên thì đủ điều kiện để đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.
Điều 3 Quyết định số 38/2014/QĐ-UBNDngày 22 tháng 10 năm 2014 của UBND tỉnh Bình Dương, ngày 27/9/2013 quy định như sau:
Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở, đất nông nghiệp được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương:
1.Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực thị xã, thành pháp được qui định như sau:
| Đơn vị hành chính | Đất ở (m2) | Đất nông nghiệp (m2) |
| Tại các phường | 60 | 300 |
| Tại các xã | 100 | 400 |
2.Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực các huyện được qui định như sau:
| Đơn vị hành chính | Đất ở (m2) | Đất nông nghiệp (m2) |
| Tại các thị trấn | 80 | 500 |
| Tại các xã | 100 | 1000 |
3.Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo qui định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải đảm bảo:
a)Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường hoặc lối đi công cộng và có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 4 m;
- Đối với trường hợp thửa đất ở gắn liền đất nông nghiệp chỉ áp dụng diện tích đất tối thiểu đối với một loại đất đủ điều kiện tách thường;
- Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất.
Thứ hai, Trong trường hợp không đủ điều kiện do đường đi không đủ 4m thì bạn có thể cùng mẹ và các anh chị em trong cùng thửa đất thỏa thuận tặng cho hay chuyển nhượng lại thêm diện tích để đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Thủ tục tách thửa đất, tách sổ đỏ
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi bán cho Ông Hùng mảnh đất với diện tích 150m2 trong tổng diện tích 350m2 đất của tôi. Vậy tôi muốn hỏi thủ tục tách thửa đất như thế nào?
Luật sư tư vấn:
– Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Đơn xin đăng ký biến động với trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung;
– Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai.
– Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung, chia tài sản thừa kế.
– Hộ khẩu + CMT của những người liên quan.
Thứ hai, trình tự thực hiện việc tách thửa đất và tách sổ đỏ và thủ tục tách thửa đất, sổ đỏ như sau:
– Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách sổ đỏ lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường.
– Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
– Đối với trường hợp tách sổ đỏ mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên – Môi trường cùng cấp;
– Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;
– Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên – Môi trường trực thuộc;
– Ngay trong ngày nhận được sổ đỏ đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm trao bản chính sổ đỏ đối thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu sổ đỏ đã ký, bản chính sổ đỏ đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
3. Đất mua do trúng thầu có được phép tách sổ đỏ không?
Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc diện được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy đất mua do trúng thầu vẫn được phép tách sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần những thủ tục sau:
Bước 1: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá, đấu thầu một bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (theo mẫu);
– Quyết định thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của tổ chức sử dụng đất (bản sao công chứng);
– Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá, đầu thầu quyền sử dụng đất (bản sao công chứng);
–
– Giấy xác nhận hoặc chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (bản sao của tổ chức);
– Trích lục bản đồ do cơ quan tài nguyên và môi trường lập (bản sao chứng thực); Biên bản bàn giao mốc giới (có toạ độ) của tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, có sự tham gia của đơn vị đo đạc cắm mốc giới (bản chính);
– Bản sao chứng thực hoặc công chứng giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
– Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại mục 7 đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).
Bước 2: Tổ chức nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả-Sở tài nguyên và môi trường; lấy Phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 3: Tổ chức nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo phiếu hẹn. Và trao cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.
4. Tách sổ đỏ có cần ý kiến thành viên trong gia đình không?
Tóm tắt câu hỏi:
Bố tôi có 3 người con trai, tôi là con thứ hai đang ở chung khổ đất cùng bố tôi. Nay tôi muốn tách sổ đỏ làm 2 nhưng vì cãi nhau, giận nhau mà anh cả không ký giấy làm hồ sơ cho tôi vậy có hợp lý không? (Đất này không có sự tranh chấp)
Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp này bạn cần xác định xem đất này thuộc sở hữu của ai?
Trường hợp 1: Nếu đất là của bố bạn thì nếu bạn muốn tách sổ đỏ thì bố bạn phải làm thủ tục tặng cho sau đó mới tách thửa được.
Để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn cần tiến hành những thủ tục sau đây:
– Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
– Bước 2: Công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc, và các bên phải đảm bảo hình thức của hợp đồng theo quy định của luật thì pháp luật mới thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.
Theo quy định Luật đất đai năm 2013,Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thủ tục tách thửa đất (chia tách quyền sử dụng đất) gồm:
Bước 1: Nộp hồ sơ xin công văn đủ điều kiện tách thửa đất:
Hồ sơ gồm:
– 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính);
– 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao có chứng thực);
– Hợp đồng tặng cho
– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên chuyển nhượng (bản sao chứng thực);
– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên nhận chuyển nhượng (bản sao chứng thực);
– 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền (bản chính);
– 02 Hồ sơ hiện trạng nhà bản chính (nếu có).
Kết quả: Công văn đủ điều kiện tách thửa (chia tách quyền sử dụng đất).
Bước 2: Liên hệ với phòng/văn phòng công chứng để ký hợp đồng/Văn bản thỏa thuận chia tách theo công văn đủ điều kiện tách thửa nói trên.
Bước 3: thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao có chứng thực Chứng minh thư nhân dân của 2 bên;
– Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu của 2 bên;
Hồ sơ này bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.
Khi tiến hành tách thửa, bên chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ việc tách thửa và chịu lệ phí trước bạ cho việc sang tên sổ đỏ. Nhưng các bên có thể tự thỏa thuận để một bên nộp cả hai loại thuế này.
Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Do đó, trường hợp của gia đình bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ. Như vậy việc bố bạn tặng cho bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.
Do đó, nếu thuộc trường hợp trên, bạn không cần anh bạn đồng ý vẫn có thể làm thủ tục tách thửa
Trường hợp 2: Nếu đất là của Hộ gia đình thì bạn phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu thì mới được tách thửa
Theo quy định tại Điều 108 “Bộ luật dân sự 2015” quy định
“Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình
Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.
Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Do đó, nếu đây là tài sản chung của hộ gia đình và anh bạn cũng đứng tên trong sổ hộ khẩu thì anh bạn có quyền đồng ý hoặc không.
Ngoài ra, tùy từng tỉnh, thành phố có quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với từng loại đất nên bạn cũng phải tuân theo quy định đó.
5. Thủ tục tách sổ đất đã mua ra khỏi phần diện tích đất chung
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi mua nhà từ năm 2000 bằng giấy viết tay. Tôi đóng thuế đất từ năm 2000 đến nay. Khi mua nhà đất chưa có giấy CN (sổ đỏ). Năm 2001 chủ nhà làm sổ đỏ toàn bộ diện tích (kề cả phần đã bán). Nay tôi muốn tách sổ phần dt của mình . Tôi phải làm thế nao. Xin cảm ơn và mong nhận đc tư vấn?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, căn cứ điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Theo Điều 689 “Bộ luật dân sự 2015” quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Và theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
… “
Từ những quy định trên cho thấy, trường hợp của bạn mua đất bằng giấy tờ viết tay thì không có giá trị pháp lý. Vì vậy, để có thể tách thửa, bạn phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, sau đó yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách thửa đất và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, Vì bạn không cung cấp rõ ràng về mảnh đất của bạn là loại đất gì, ở đâu, trong trường hợp này bạn cần phải tham khảo quy định về vấn đề tách thửa theo Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.”
“Điều 144. Đất ở tại đô thị
1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”
Theo nguyên tắc chung, việc xác định diện tích tối thiểu tách thửa ở nông thôn và đô thị đều do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện tại địa phương, khi có nhu cầu tách thửa, bạn đối chiếu diện tích muốn tách với quy định của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh vào thời điểm tương ứng, trong trường hợp đủ điều kiện tách thửa, bạn tiến hành thủ tục yêu cầu tách thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ yêu cầu tách thử bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, ủy ban nhân dân cấp Huyện.
Thời hạn tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
Luật sư tư vấn tách sổ đất đã mua ra khỏi diện tích chung:1900.6568
Còn nếu trong trường hợp diện tích cần tách thửa lớn hơn diện tích tách thửa tối thiếu được quy định tại địa phương thì bạn sẽ không đủ điều kiện tách thửa đất, do vậy bạn chỉ có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động tên của bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đứng tên là đồng sở hữu với chủ cũ.
– Hồ sơ đăng ký biến động:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính;
+ Chứng minh nhân dân;
+ Sổ hộ khẩu gia đình.
– Cơ quan thực hiện: Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất.
