Điều kiện thuê đất nông nghiệp, cho thuê lại đất nông nghiệp

1. Điều kiện thuê đất nông nghiệp:

1.1. Đối tượng được thuê đất nông nghiệp:

Tại Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định về cho thuê đất, Điều này quy định:

– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong những trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;

+  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất với mục đích để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất với mục đích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Qua quy định này, các đối tượng thuê đất nông nghiệp bao gồm có:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

1.2. Điều kiện thuê đất nông nghiệp:

Như đã phân tích ở mục trên, có 03 nhóm đối tượng được thuê đất nông nghiệp đo là:

– Hộ gia đình, cá nhân;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– Đơn vị vũ trang nhân dân;

Điều kiện để những nhóm đối tượng này thuê đất được pháp luật đất đai quy định cụ thể như sau:

– Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp:

+ Thuê đất nông nghiệp nhằm mục đích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Thuê đất nông nghiệp vì có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;

– Điều kiện để Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất nông nghiệp:

+ Thuê đất nông nghiệp nhằm mục đích để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Thuê đất nông nghiệp nhằm mục đích để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

Ngoài những điều kiện này, Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng được các điều kiện sau:

+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc những trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được ra quyết định cho thuê đất nông nghiệp khi có một trong các văn bản sau đây:

++ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng mà có diện tích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

++ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng mà có diện tích dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được ra quyết định cho thuê đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp mà đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

– Điều kiện để đơn vị vũ trang nhân dân thuê đất nông nghiệp:

+ Thuê đất nông nghiệp nhằm mục đích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Thuê đất nông nghiệp nhằm mục đích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với các nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2. Điều kiện cho thuê lại đất nông nghiệp:

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai năm 2013, Điều này quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất nông nghiệp được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Tại quy định khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được cho thuê đất có trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì có quyền cho thuê lại đất nông nghiệp.

Như vậy, chỉ trong các trường hợp vừa nêu trên thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp mới được cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Điều kiện cho thuê lại đất nông nghiệp căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 gồm:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp:

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền cho thuê đất, theo quy định này thì cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp bao gồm những cơ quan sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất nông nghiệp trong các trường hợp sau:

+ Cho thuê đất nông nghiệp đối với tổ chức;

+ Cho thuê đất nông nghiệp đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm:

++ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất với mục đích để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

++ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Lưu ý, ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện khi thực hiện quyền cho các đối tượng luật định thuê đất nông nghiệp không được ủy quyền.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.