Mua đất phân lô, bán nên đang là xu hướng ở thời điểm hiện tại. Vậy, quy định của pháp luật về điều kiện và thủ tục mua phân lô, bán nền ra sao. Cần lưu ý gì khi mua đất phân lô, bán nền.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện mua phân lô bán nền:
1.1. Phân lô, bán nền là gì?
Trong các văn bản pháp luật hiện hành thì không có bất kỳ văn bản nào quy định về khái niệm phân lô, bán nền là gì? Tuy nhiên, ta có thể hiểu phân lô, bán nền chính là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Với hình thức phân lô bán nền này thì chủ đầu tư tiến hành tách thửa đối với đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho hộ gia đình, cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở.
1.2. Điều kiện mua phân lô bán nền:
Căn cứ theo quy định của pháp
Thứ nhất, điều kiện để mua đất phân lô bán nền trước hết là lô đất mà người mua muốn mua đó phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật như là phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, đối với đất phân lô bán nền thì phải đảm bảo đất đã được chuyển sang đất thổ cư và đất không bị đồng thời bán cho người mua khác
Thứ hai, đối với hợp đồng mua đất phân lô bán nền phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền trừ trường hợp bên bán là công ty kinh doanh bất động sản đã được công chứng, chứng thực
Thứ ba, nếu mua đất phân lô, bán nền để thực hiện việc xây dựng nhà ở thì người mua cần phải tuân thủ đúng giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Thứ tư, để mua đất phân lô bán nền thì bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư của dự án. Theo đó, chủ đầu tư phải được ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Thứ sáu, lô đất muốn mua đó phải được chủ đầu tư dự án hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Đồng thời chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
2. Thủ tục mua phân lô bán nền:
Về cơ bản, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán đất nền cũng tuân theo các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, để mua đất phân lô bán nền bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Kiểm tra các thông tin liên quan đến pháp lý của dự án
Bạn cần kiểm tra các thông tin liên quan đến điều kiện chuyển nhượng đất phân lô, bán nền, cũng như điều kiện cháo bán đất của chủ đầu tư. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh dự án đã được thông qua,…
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi đã kiểm tra các thông thông tin quan đến dự án, nếu các thông tin minh bạch, rõ ràng và đảm bảo về mặt pháp lý thì bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án.
Bước 3: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật thì đối với hợp đồng mua đất phân lô bán nền phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền trừ trường hợp bên bán là công ty kinh doanh bất động sản đã được công chứng, chứng thực
Bước 4: Kê khai và đóng các loại thuế, phí theo quy định
Bạn có thể đến chi cục thuế kê khai và đóng các loại thuế liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 5: Thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi đã kê khai và đóng các loại thuế phí theo quy định xong thì bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:
– Đơn đăng ký theo mẫu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân;
Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ tại Văn Phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ.
Trường hợp nếu hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn và chỉnh lý, cập nhật hồ sơ dữ liệu đất đai.
Trường hợp nếu hồ sơ không hợp lệ thì phải trả lời bằng văn bản. Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung thêm các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ.
3. Lưu ý khi mua phân lô bán nền:
Khi mua đất phân lô, bán nền bạn cần lưu ý những điều cơ bản sau đây:
– Khi thực hiện giao dịch, người mua cần tìm hiểu xem người bán có tư cách chào bán và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hay không.Trong trường hợp người mua nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác thì cần phải thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật.
– Khi thực hiện việc mua bán đất nền phân lô. Người mua cần kiểm tra, đối chiếu quy hoạch thực tế của dự án so với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án.
– Khi mua đất phân lô bán nền việc đặt cọc không bắt buộc mà do các bên thỏa thuận và cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh xảy ra các tranh chấp thì các bên nên đi công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Đồng thời người mua nên đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng đặt cọc, đặc biệt là mức phí phạt cọc.
– Khi thực hiện mua bán đất, có 03 giai đoạn thanh toán mà các bên cần lưu ý đó là: Thanh toán tiền đặt cọc (nếu có); thanh toán tiền mua đất; tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà có thể thanh toán 01 lần hoặc nhiều lần; thanh toán các khoản thuế, phí có liên quan.
– Cẩn thận với những chiêu trò, thủ đoạn thu tiền bằng hình thức trá hình “góp vốn”. Theo đó, chiêu trò này thường được nhắm đến các nhà đầu tư muốn nhận nguồn lợi cao trong thời gian ngắn. Các đối tượng sẽ hứa hạn nhà đầu tư sẽ nhận được mức lãi suất cao trong thời nếu góp vốn đầu tư, hoặc cam kết sẽ mua lại đất với giá trị cao hơn 30 – 40% sau 12 tháng. Khi người bán chào mời mức lãi suất cao như vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc vì khả năng lừa đảo rất cao. Đồng thời xem xét nhu cầu thị trường, tính sinh lợi của dự án có đúng với cam kết của chủ đầu tư hay không.
– Trước khi quyết định mua đất phân lô bán nền bạn cần kiểm tra thông tin về chủ đầu tư. Trên thực tế không thiếu những trường hợp lừa đảo, mạo danh chủ đầu tư đứng lên bán đất phân lô. Do đó, trong trường hợp bên bán không phải là chủ đầu tư, người mua nên xem xét lại, cần tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền hay không
– Cần tìm hiểu về pháp lý của dự án. Theo đó, người mua cần tìm hiểu chủ đầu tư dự án có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền không. Cần thận trọng với những lô đất có giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung vì rất có thể, lô đất đó nằm ở vị trí xa xôi, khó tiếp cận giao thông, tính pháp lý không rõ ràng hoặc đang bị tranh chấp.
– Cần kiểm tra kết cấu hạ tầng. Đó chính là việc kiểm tra xem kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch 1/500 không cũng rất quan trọng. Bạn cần kiểm tra các hạng mục như dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau không, các tiện ích nội khu và ngoại khu có đảm bảo không, hệ thống điện, nước, thu gom rác thải có đầy đủ không…
– Kiểm tra xem đất phân lô, bán nền đó có bị thế chấp hay đang tranh chấp hay không. Theo đó, người mua có thể liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra bởi một số dự án dù đã đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai cũng giúp người mua biết được dự án mình sắp mua có thật không, tránh mua phải dự án ma
– Ngoài ra, người mua không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn… vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
