Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

1. Điều kiện chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp:

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 186 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trên lãnh thổ của Việt Nam, những đối tượng được xác định là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trên lãnh thổ của Việt Nam. Theo đó:

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng của quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở trên lãnh thổ của Việt Nam thì sẽ có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên lãnh thổ của Việt Nam sẽ có các quyền và nghĩa vụ cơ bản như sau:

+ Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013;

+ Có quyền chuyển quyền sử dụng đất ở khi mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở cho các tổ chức và cá nhân trong nước, các cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp có quyền sở hữu nhà ở trên lãnh thổ của Việt Nam (sử dụng để ở), tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho nhà nước, cho cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013. Trong trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng không thuộc trường hợp được quyền sở hữu nhà ở trên lãnh thổ của Việt Nam thì các đối tượng này sẽ chỉ được phép hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đó;

+ Có quyền thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại được phép hoạt động hợp pháp trên lãnh thổ Việt Nam;

+ Có quyền cho thuê, ủy quyền quản lý nhau trong thời gian không sử dụng.

– Trong trường hợp tất cả người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên lãnh thổ của Việt Nam, khi người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tuy nhiên vẫn được quyền chuyển nhượng và được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định cụ thể như sau:

+ Trong trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được quyền đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho bắt buộc phải là những đối tượng căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013, và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế sẽ được quyền đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng tặng cho hoặc văn bản cam kết tặng cho;

+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất, thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện của người nhận thừa kế cần phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện để thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp sẽ bao gồm các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ngoại trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 của Luật đất đai năm 2013 (như phân tích nêu trên) và trường hợp nhận thừa kế căn cứ theo quy định tại Điều 168 của Luật đất đai năm 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho quá trình thi hành án;

– Vẫn đang trong thời gian sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải có thêm các điều kiện căn cứ theo quy định tại Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 192, Điều 193 và Điều 194 của Luật đất đai năm 2013.

2. Thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp:

Căn cứ theo quy định tại Điều 149, Điều 174 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh trong các khu công nghiệp sẽ được quyền thuê lại đất gắn liền với cơ sở kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, nếu:

– Trong trường hợp thuê lại đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Trong trường hợp thuê lại đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm thì sẽ không được phép thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, chỉ được phép thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp khi thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy trình chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp sẽ được thực hiện như sau:

Bước 1: Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp cần phải chuẩn bị thành phần hồ sơ chuyển nhượng. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng đất khu công nghiệp bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu công nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất tuy nhiên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất;

– Giấy tờ tùy thân của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp.

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp tại cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này được xác định là Văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó, văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thủ tục kiểm tra hồ sơ, nếu nhận thấy hồ sơ đã đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thì sẽ tiến hành các bước tiếp theo, trong trường hợp không đầy đủ thì yêu cầu bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ sao cho phù hợp với quy định của pháp luật.

Bước 3: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai xác định nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của cơ quan có thẩm quyền đó là Bộ tài nguyên và môi trường.

Bước 4: Tiến hành thủ tục chỉnh lý, cập nhật biến động và hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó trả kết quả. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính trong trường hợp này là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, hoặc có thể gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Nhìn chung, thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là không vượt quá 10 ngày. Tuy nhiên, thời gian nêu trên sẽ được tính bắt đầu kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ và không tính các ngày nghỉ lễ, nghỉ tết theo quy định của pháp luật, không tính thời gian mà chủ sử dụng đất cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay sự phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

3. Các loại chi phí khi chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp cần lưu ý: 

Các loại chi phí cần phải lưu ý khi chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp bao gồm:

– Lệ phí trước bạ được tính bằng: Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%;

– Phí đo đạc, phí lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2;

– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ;

– Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai mức thu phí tối đa không quá 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu;

– Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: được xác định tối đa không quá 100.000 đồng/giấy, tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại;

– Phí cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình/cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất: được xác định tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới, và tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại;

– Phí cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: được xác định không quá 28.000 đồng/lần;

– Phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: được xác định không quá 15.000 đồng/1 lần.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013.

THAM KHẢO THÊM:

• Đất khu công nghiệp là gì? Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp?
• Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp