Đất hoa màu là vùng đất sử dụng để trồng các loại cây ngắn ngày như khoai, lạc, đỗ ... Vậy, điều kiện và thủ tục chuyển từ đất trồng cây hoa màu sang đất thổ cư được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển đất trồng hoa màu sang đất thổ cư:
Pháp luật hiện nay căn cứ vào nhiều phương diện khác nhau để phân chia các loại đất, tuy nhiên chủ yếu dựa trên phương diện nguồn gốc và mục đích sử dụng đất.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, sang đất trồng rừng hoặc đất nuôi trồng thủy hải sản, sang các loại đất làm muối;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy hải sản nước mặn hoặc đất làm muối, sang các loại đất nuôi trồng thủy hải sản nước ngọt (dưới hình thức ao/hồ/đầm);
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng rừng đặc dụng/đất rừng phòng hộ/đất dừng sản xuất sang đất sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất dưới bất kỳ hình thức nào;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư);
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng các công trình sự nghiệp và đất sử dụng vào mục đích công cộng có dựa trên yếu tố kinh doanh, từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ sang đất thương mại dịch vụ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ hoặc đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Theo đó có thể nói, đất trồng hoa màu thuộc nhóm đất nông nghiệp, và đất ở là tên gọi khác của đất thổ cư. Do đó khi muốn chuyển từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư thì cần phải thực hiện thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là người sử dụng đất sẽ chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý. Như vậy, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư thì cần phải đáp ứng được những điều kiện sau:
Thứ nhất, phải có đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thể hiện rõ ràng nhu cầu sử dụng đất cho mục đích để ở, sau đó nộp đơn xin phép đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở. Tức là, mặc dù có đơn thể hiện rõ nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện lại không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không được ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này.
Vì vậy, 02 điều kiện trên phải được áp dụng đồng thời. Và đó được coi là điều kiện cần và điều kiện đủ để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư. Nếu đáp ứng được các điều kiện trên thì hoàn toàn có thể được phép chuyển đổi từ đất hoa màu sang đất thổ cư. Căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể được xác định là hộ gia đình và cá nhân. Theo đó thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp: Giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân, trong trường hợp hộ gia đình và cá nhân thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ với diện tích từ 0.5 héc ta trở lên thì sẽ phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi ban hành quyết định.
Tóm lại, khi các chủ thể muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư thì phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đó. Và trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải nêu rõ: “Kính gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện … nơi có đất”.
2. Trình tự, thủ tục chuyển đất trồng hoa màu sang đất thổ cư:
Theo phân tích ở trên thì khi đáp ứng được các điều kiện phù hợp với quy định của pháp luật thì có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư. Thủ tục và trình tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư sẽ phải trải qua các giai đoạn sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư. Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ thì sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện sau đó chuyển sang Phòng tài nguyên và môi trường. Đối với những địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ thì cá nhân sẽ nộp trực tiếp tại Phòng tài nguyên và môi trường.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ chưa hợp lệ và chưa đầy đủ thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ phải xử lý hồ sơ và gửi thông báo bằng văn bản hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ đã đạt yêu cầu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành hoạt động xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết, xác nhận vào đơn đăng ký và xác nhận vào giấy chứng nhận chuyển mục đích sử dụng đất, tiến hành hoạt động chỉnh lý và cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Bước 3: Hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và hạn phù hợp với thông báo của cơ quan thuế để có thể giải quyết hồ sơ một cách nhanh chóng. Sau đó trả kết quả tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là trong khoảng thời gian không quá 15 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ, và không quá 25 ngày làm việc đối với những nơi vùng sâu vùng xa, các vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, người nộp hồ sơ sẽ được nhận kết quả về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư.
3. Thành phần hồ sơ chuyển đất trồng hoa màu sang đất thổ cư:
Căn cứ theo quy định tại Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT 2019 hợp nhất Thông tư quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thành phần hồ sơ cần phải chuẩn bị trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Biên bản xác nhận thực địa của văn phòng đăng ký đất đai;
– Bản sao thuyết minh dự án đầu tư đối với các loại dự án không phải trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, các loại dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, bản sao báo cáo kinh tế kĩ thuật của các tổ chức sử dụng đất trong trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình, các văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
– Và các loại giấy tờ khác khi được yêu cầu.
Muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng hoa màu sang đất thổ cư thì cần phải thực hiện theo thủ tục nêu trên, cần phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên, và cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT 2019 hợp nhất Thông tư quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
