Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay vốn ngân hàng

Khi có nhu cầu vay vốn để kinh doanh hay mục đích khác, người dân có thể thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở cho ngân hàng để vay vốn theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở cần đáp ứng những điều kiện nhất định.

1. Thế chấp vay vốn ngân hàng là gì?

Theo quy định tại điều 317, bộ luật dân sự có nêu: “Điều 317. Thế chấp tài sản: 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” 

Như vậy, Vay thế chấp là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo. Tùy từng ngân hàng và gói vay sẽ có các loại tài sản đảm bảo khác nhau, như: Sổ đỏ hoặc sổ hồng, ô tô, hàng hoá luân chuyển, máy móc, thiết bị… Khi đi vay thế chấp, người đi vay vẫn có quyền sở hữu tài sản đó, nhưng ngân hàng sẽ giữ các giấy tờ liên quan, chỉ khi người vay không thể trả được nợ thì lúc đó phải chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để thanh lý trừ nợ.

Lợi ích khi vay thế chấp tại ngân hàng

– Số tiền được vay lớn (tối đa đến 100% giá trị tài sản đảm bảo), phù hợp với nhiều mục đích vay trả góp dài hạn như mua nhà, xây sửa nhà, mua ô tô, kinh doanh, du học…

– Thời gian vay dài khoảng 20 năm, 25 năm làm giảm gánh nặng trả nợ.

– Lãi suất cạnh tranh, với chương trình ưu đãi: Lãi suất có thể chỉ 6% – 8%/năm, hết ưu đãi lãi suất khoảng 10% -12%/năm.

– Khách hàng vẫn được sử dụng tài sản của mình.

Đặc điểm hình thức vay thế chấp

– Phải có tài sản đảm bảo, tài sản này này sẽ được ngân hàng thẩm định giá trị.

– Lãi suất thấp hơn nhiều so hình thức vay tín chấp.

– Thời gian cho vay kéo dài.

– Số tiền mà khách hàng có thể vay rất lớn và khoảng 70% – 80% giá trị tài sản đảm bảo.

– Hình thức trả nợ linh hoạt.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay vốn ngân hàng

a.Thế chấp quyền sử dụng đất

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất  thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định :

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy với quy định trên có thể hiểu khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất  nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà Nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất  thì người sử dụng đất được thực hiện  quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cũng theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài việc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy,  người sử dụng đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất  không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải có thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất  và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất  phải đăng ký tại cơ quan đăng ký  đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài các loại đất không được thế chấp theo Luật Đất đai 2013, Một số trường hợp không được đăng ký thế chấp theo Thông tư số 07/2019/TT-BTP:

-Từ chối đăng ký trong trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại Văn phòng đăng ký đất đai; trong trường hợp có yêu cầu dừng, tạm dừng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền

-Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó; nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

-Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.

b.Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trường hợp này thường được áp dụng cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Trong đó, chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc sản phẩm địa ốc thuộc dự án để đảm bảo nguồn vốn thi công.

Nếu muốn huy động góp vốn, phân chia, cho thuê hoặc bán nhà ở đã thế chấp, chủ đầu tư buộc phải giải chấp trước khi ký kết hợp đồng huy động hoặc chuyển giao. Kết quả này sẽ được cơ quan quản lý cấp tỉnh đề cập trong văn bản thông báo cụ thể. Nguyên tắc giải chấp chỉ được phép rút bỏ với điều kiện bên nhận thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng) và bên góp vốn/ thuê/ mua nhà chấp thuận.

c. Thế chấp nhà ở đồng sở hữu

Khi thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, người tiến hành thế chấp cần có văn bản đồng ý của tất cả chủ sở hữu, trừ trường hợp thế chấp bất động sản theo phần. Nếu thế chấp toàn bộ diện tích nhà ở, các chủ sở hữu sẽ phải đồng loạt thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo đúng quy định.

d.Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp

Hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ có quyền thế chấp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng Việt Nam được Nhà nước cho phép. Ngoài ra, vốn vay bắt buộc phải phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, không được sử dụng cho mục đích kinh doanh, tiêu dùng.

3.Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng

Khi thực hiện hồ sơ vay thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp:

Kiểm tra tính pháp lý: 

Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, vay thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, gồm:

-Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

-Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Kiểm tra thực địa: Khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản

– Nhận bản gốc giấy chứng nhận: Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;

– Soạn hợp đồng thế chấp:Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất),

– Công chứng hợp đồng thế chấp:Thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất:Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Như vậy, không phải cứ có sổ đỏ là có thể thực hiện vay thế chấp tại ngân hàng được mà phải đáp ứng đủ các điều kiện như luật đất đai 2013 quy định. Những trường hợp không đủ điều kiện để vay thế chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quyền từ chối đăng ký thế chấp.