Thế chấp, bảo lãnh thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại tổ chức tín dụng

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang đầu tư dự án bất động sản, nay tôi muốn thế chấp dự án xây dựng nhà ở này để vay tiền tại ngân hàng. Luật sư cho hỏi điều kiện để thế chấp dự án xây dựng nhà ở hình thành tương lai cần những điều kiện gì?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng thì khi thé chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại tổ chức tín dụng tuân theo các điều kiện sau:

* Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

– Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.

* Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN;

– Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

+ Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

+ Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;

+ Các điều kiện quy định tại điểm d, đ, e khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.;

– Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

+ Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

+ Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

+ Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận tronghợp đồng mua bán nhà ở;

+ Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

+ Các điều kiện quy định tại điểm đ, e khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN..

1. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

* Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

– Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản;

– Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;

– Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích;

– Ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sungGiấy phép thành lập và hoạt động;

– Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014;

– Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

* Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này.

* Ngoài các quy định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này.

2. Thủ tục bảo lãnh thực hiện dự án xây dựng tại ngân hàng

Tóm tắt câu hỏi

Chào Luật sư! Công ty tôi là công ty xây dựng và đang chuẩn bị nhận thầu một công trình xây dựng của bên phường. Trước đây, công ty tôi vẫn bảo lãnh hợp đồng theo hình thức nộp tiền trực tiếp cho phòng kế toán bên phường, nhưng hiện nay theo quy định mới phải bảo lãnh theo hình thức bảo lãnh ngân hàng. Vậy, tôi muốn hỏi thủ tục bảo lãnh ngân hàng làm như thế nào? Mong luật sư tư vấn !

Luật sư tư vấn

Theo thông tin bạn cung cấp, công ty bạn muốn bảo lãnh đối với dự án công trình xây dựng mà công ty bạn đã trúng thầu tại ngân hàng. Thủ tục để công ty bạn thực hiện bảo lãnh tại ngân hàng như sau: 

1. Điều kiện bảo lãnh

Theo Điều 10 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, để được bảo lãnh, bên bạn phải đáp ứng các điều kiện sau :

“Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp.

3. Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.”

2. Hồ sơ đề nghị bảo lãnh

Nếu đáp ứng đủ điều kiện trên, bên bạn sẽ gửi hồ sơ đề nghị bảo lãnh tới ngân hàng gồm :

• Hồ sơ đề nghị bảo lãnh
• Tài liệu về khách hàng
• Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh
• Tài liệu về các biện pháp bảo đảm ( nếu có)
• Tài liệu về các bên liên quan khác

Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của ngân hàng, ngân hàng sẽ hướng dẫn cụ thể, công bố công khai về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới để  ngân hàng xem xét cấp bảo lãnh cho dự án xây dựng của công ty bạn.

3. Phí bảo lãnh

Phí bảo lãnh sẽ được thực hiện theo Điều 18 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng như sau:

“1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức bảo lãnh đối với khách hàng. Trong trường hợp bảo lãnh đối ứng hoặc xác nhận bảo lãnh, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận trên cơ sở mức phí bảo lãnh được bên được bảo lãnh chấp thuận.

2. Trường hợp thực hiện đồng bảo lãnh, trên cơ sở thỏa thuận về tỷ lệ tham gia đồng bảo lãnh và mức phí thu được của bên được bảo lãnh, các bên tham gia đồng bảo lãnh thỏa thuận mức phí bảo lãnh cho mỗi bên đồng bảo lãnh.

3. Trường hợp tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho một nghĩa vụ liên đới thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận với từng khách hàng về mức phí phải trả trên cơ sở nghĩa vụ liên đới tương ứng của mỗi khách hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp đồng tiền bảo lãnh là ngoại tệ, các bên thỏa thuận thu phí bảo lãnh bằng ngoại tệ hoặc quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá bán của bên bảo lãnh tại thời điểm thu phí hoặc tại thời điểm thông báo thu phí.

5. Các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh mức phí bảo lãnh.”

3. Hồ sơ thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định về hồ sơ thế chấp như sau:

* Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

“- Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);

– Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

– Các giấy tờ khác (nếu có)”.

* Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

“- Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN;

– Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

* Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

“- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

– Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

– Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

– Các giấy tờ khác (nếu có)”.

* Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

“- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);

– Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

– Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

– Các giấy tờ khác (nếu có)”.

4. Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Tại Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT có quy định hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về nhà ở được quy định như sau:

Thứ nhất, trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

– Các loại giấy tờ:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC.

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.

– Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;

– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;

– Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

– Các loại giấy tờ

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC.

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.

– Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài:1900.6568

Thứ ba, trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

– Các loại giấy tờ:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;

+ Giấy chứng nhận;

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.

– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực.