Khái quát chung về bán đấu giá quyền sử dụng đất? Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? Điều kiện để tổ chức thực hiện quyền đấu giá quyền sử dụng đất?
Mỗi chúng ta đều biết, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại. Ngày nay cùng với sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng gia tăng. Khái niệm quyền sử dụng đất không còn xa lạ đối với mỗi người. Về bản chất, quyền sử dụng đất cũng là một dạng tài sản mà theo đó người có quyền sử dụng đất sẽ được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai do mình làm chủ sở hữu. Ngày nay, hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất đang ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, tổ chức muốn tham gia vào hoạt động này lại chưa hiểu hết những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về bán đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1. Bán đấu giá quyền sử dụng đất:
Đất đai là tài sản chung của toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Nhà nước sẽ căn cứ vào điều kiện và nhu cầu của người dân mà thực hiện trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Tuy hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 không đưa ra một quy định rõ ràng nào về khái niệm Quyền sử dụng đất, nhưng cũng đưa ra các khái niệm sau đây liên quan đến quyền sử dụng đất.
– Thứ nhất: Về giá quyền sử dụng đất: Đó là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
– Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. Người sử dụng đất sẽ được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện đối với Nhà nước.
Trên thực tế, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Thông qua đó, ta có thể hiểu như sau: bán đấu giá quyền sử dụng đất là việc một chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác thông qua hình thức đấu giá công khai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện bởi cơ quan, tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, thông qua quá trình đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất đấu giá theo quy định của pháp luật.
1.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi đấu giá quyền sử dụng đất thì các tổ chức, cá nhân cần tuân thủ theo các nguyên tắc như sau:
– Một nguyên tắc vô cùng quan trọng đó là cần phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan giữa các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.
Đây là nguyên tắc được sử dụng ở hầu hết các hoạt động hay giao dịch thương mại do pháp luật Việt Nam ban hành. Khi tham gia đấu giá để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia đấu giá thì việc công khai, minh bạch, khách quan giữa các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá là một nguyên tắc có ý nghĩa vô cùng quan trọng.
– Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản.
Để việc đấu giá diễn ra nhanh chóng, chính xác, đảm bảo tính pháp lý thì quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản. Khi phát hiện có sai sót trong quá trình đấu giá thì buổi đấu giá sẽ không được công nhận và quyền lợi của các bên tham gia cũng sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp.
2. Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013, đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở bao gồm:
– Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân.
– Thứ hai: Tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đề bán kết hợp cho thuê.
– Thứ ba: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Ngoài ra, đối tượng được tham gia đấu giá được quy định tại Điều 2 quy chế, cụ thể như sau:
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, ta nhận thấy, đối tượng được tham gia vào hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở và cần phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
3. Điều kiện để tổ chức thực hiện quyền đấu giá quyền sử dụng đất:
3.1. Điều kiện đối với tổ chức thực hiện đấu giá:
Các tổ chức khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cần tuân thủ các điều kiện cơ bản như sau:
– Các tổ chức khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cần phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đất được đấu giá đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
– Các tổ chức khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cần phải có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trên đây là các điều kiện cơ bản để các tổ chức khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên thực tiễn. Nếu không đáp ứng các điều kiện này thì các tổ chức không thể thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Việc ban hành các quy định này cũng góp phần quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia đấu giá, để họ tìm cho mình một tổ chức đấu gái phù hợp, đem lại những lợi ích tốt nhất cho người tham gia đấu giá cũng như các chủ thể bán đấu giá.
3.2. Điều kiện đối với Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá:
Khi các cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của các chủ thể là người tham gia đấu giá cần phải đáp ứng là khác nhau.
Các tổ chức, cá nhân khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như sau:
– Theo Điều 118
– Điều kiện thứ hai đó là phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
– Một hộ gia đình, một tổ chức chỉ được một người đại diện tham gia đấu giá đối với mỗi thửa đất đấu giá, một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai đơn vị trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu đối với cùng một thửa đất.
– Không thuộc trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá theo quy định tại Khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản.
– Có đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, quy định này và các quy định khác của pháp luật khác có liên quan.
– Các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giá tài sản.
– Các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng điều kiện đăng ký tham gia đấu giá khác theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có).
Như vậy, cần phải bảo đảm đủ các điều kiện sau để có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá và đáp ứng đầy đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật hiện hành. Đấu giá quyền sử dụng đất là một chế định được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành để các tổ chức có nhu cầu bán và các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua có cơ hội để trao đổi về giá cả trên thị trường giao dịch.
