Điều kiện tách thửa và thủ tục tách thửa

Điều kiện tách thửa và thủ tục tách thửa. Diện tích tách thửa và quy định về tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi quý luật sư Năm 2007 tôi có mua có mua một thửa đất của ông A – hàng xóm (cùng khu phố ở mỹ phước, bến cát, bình dương), lúc đó chỉ có giấy tay và có xác nhận của đại diện khu phố. Đến năm 2012 nhà nước cấp sổ đỏ cho ông A với diện tích là 2000m2 (gồm 150 m2 thổ cư –chỉ ghi diện tích mà không ghi/vẽ vị trí cụ thể – và 1850 m2 đất nông nghiệp), 2000m2 này có khoảng 1770m2 là phần đã bán cho tôi. Thửa đất trên của ông A nằm giáp với 1 thửa đất khác của tôi (đã có giấy cn qsd). Để đi vào thửa đất của ông A phải đi qua thửa đất đó (hiện tôi vẫn đang cho ông A đi nhờ) Đến nay tôi muốn làm thủ tục tách thửa cho thửa đất 1770m2 kia thì được trả lời là ông A không có đường đi, và do đó là đất nông nghiệp nên không thể tách thửa (theo tôi xem trên quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì vị trí trên được quy hoạch làm đất thổ cư). Tôi muốn nhờ quý luật sư tư vấn giúp tôi là có thể tách thửa được không và trình tự, thủ tục như thế nào mới tách thửa được (tôi đồng ý dành một phần đất của thửa đất hiện đang cho ông A đi nhờ để làm đường đi chung). Mong sớm nhận được hồi âm. Trân trọng.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Trước tiên, bạn cần quan tâm đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với bên mua năm 2007. Khi giao kết hợp đồng, bên bán vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng ũng chưa được công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật tại thời điểm đó.

Điều 106 “Luật đất đai 2013” quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

Xem thêm: Diện tích đất tối thiểu là bao nhiêu mét vuông thì được cấp sổ đỏ?

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.”

Như vậy, rõ ràng rằng người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, điểm b khoản 1 Điều 126 “Luật đất đai 2013” quy định: “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”

Như vậy, qua những thông tin bạn cung cấp có thể thấy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 của bạn chưa phát sinh hiệu lực pháp lý do vi phạm nhiều điều kiện về nội dung cũng như hình thức. Để có thể thực hiện thủ tục tách thửa, trước tiên bạn cần phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất. Để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất, bạn và ông A có thể thỏa thuận để lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để phát sinh giá trị pháp lý.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Xem thêm: Điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nông nghiệp

Về việc tách thửa đối với thửa đất 1770 m2 của bạn.

Theo quy định tại Chỉ thị 09/CT-UBND Chỉ thị của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ngày 28/03/2016 về việc tách thửa đất đối với các loại đất không phải là đất ở thì đất nông nghiệp không thuộc nhóm đất không được phép tách thửa. Đồng thời, người sử dụng đất được tách thửa khi đáp ứng được các điều kiện sau:

+ Phù hợp với quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phân khu chức năng và khả năng kết nối hạ tầng.

+ Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề theo quy định tại điều 171 Luật đất đai 2013.

Khi đáp ứng các điều kiện nêu trên, bạn có thể thực hiện thủ tục tách sổ đỏ thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

Xem thêm: Lệ phí đo đạc địa chính khi cấp sổ đỏ, tách thửa đất mới nhất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Giấy tờ mua bán.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu).

+ Giấy chứng minh thư của người sử dụng đất

+ Sổ hộ khẩu gia đình.

Hồ sơ được nộp tại: Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất và được trả lời trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý việc tách thửa đất cần phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tương ứng với loại đất được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.