Thủ tục tách thửa đất: Điều kiện, trình tự tiến hành năm 2023

Nhu cầu của người dân về việc tách thửa đất và được đứng tên riêng trên phần đất được tách ngày càng nhiều, nhất là các khu vực ven đô thị – nơi mà người dân vẫn còn sở hữu quyền sử dụng đất với những thửa đất có diện tích lớn hay tại các vùng nông thôn thì việc muốn chia nhỏ đất để bán hay tặng cho con cái. Việc tách thửa được thực hiện tại mỗi địa phương do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện khi người có nhu cầu tách thửa đáp ứng được các điều kiện luật định.

1. Điều kiện tách thửa:

Dựa theo các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, hiện nay để có thể được tách thửa thì cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

+ Người có nhu cầu tách thửa làm đơn yêu cầu tách thửa là chủ sở hữu đất.

Xác định người có nhu cầu có quyền làm đơn yêu cầu tách thửa hay không cần chứng minh mình có quyền sử dụng đất. Khi có quyền sử dụng đất thì mới phát sinh quyền sử dụng, định đoạt thửa đất này, cụ thể ở đây có quyền chia tách thửa đất. Việc có phải chủ sở hữu đất hay không được thể hiện qua một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất; Giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, đúng quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;….

+ Diện tích để chia tách thửa đất phải đáp ứng được diện tích tối thiểu được tách thửa.

Do việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào quỹ đất, quy hoạch, và gắn liền với điều kiện đặc thù (yếu tố tự nhiên, yếu tố xã hội,…) của từng địa phương, nên không có văn bản riêng biệt, cụ thể quy định về điều kiện của đất được tách thửa. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương cụ thể của phương đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Tuy nhiên trong Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành quy định thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất ở mà không có điều khoản nào quy định về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác không phải đất ở. Chính điều này khiến cho các cơ quan nhà nước áp dụng luật để thực hiện thủ tục tách thửa còn vấp phải khó khăn, vướng mắc. Mặc dù nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp của người dân rất lớn, nhưng do không cho tách nên đành chịu. Một số địa phương, những trường hợp đất nằm tiếp giáp với đường giao thông mà cha mẹ tặng cho con, thừa kế, tranh chấp đất nông nghiệp trong khu dân cư thì có thể Ủy ban nhân dân cấp huyện vẫn hỗ trợ tách thửa kèm điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng chỉ giải quyết được một vài trường hợp đặc biệt. Ngoài những trường hợp trong khu vực này thì Ủy ban nhân dân cấp huyện phải xin ý kiến Sở Tài nguyên và Môi trường để ra quyết định. Vấn đề bất cập này đã được Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định mở rộng hơn, cụ thể tại khoản 31 Điều 2 có nhắc đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quy định diện tích tối thửa được tách thửa đối với tất cả loại đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Từ khi Nghị định này có hiệu lực thi hành ngày 03/03/2017, việc các địa phương cũng có thêm quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất khác không phải đất ở đã giúp đỡ cho người dân và cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng thực hiện tách thửa.

Ngoài quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, đất được tách thửa còn cần phải đảm bảo các điều kiện khác phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, như:

+ Điều kiện về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất so với chỉ giới xây dựng.

+ Đất không thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch.

+ Đất không gắn liền với nhà thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê.

+ Đất không thuộc khu vực mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra thông báo thu hồi đất.

Vậy, phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương và quy hoạch phát triển đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với mỗi loại đất.

Văn bản Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở các địa phương vẫn đều có thêm những trường hợp ngoại lệ là mặc dù không đủ các điều kiện tách thửa nhưng vẫn có thể được tách thửa đất.

Ví dụ: Trong Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ có quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn Tỉnh Cần Thơ quy định các trường hợp không đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa nhưng Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể xem xét chấp nhận trong một số trường hợp đặc biệt như: Tách thửa để tặng cho giữa những thành viên trong gia đình (vợ và chồng, bố mẹ với con, anh chị em ruột với nhau, ông bà với cháu ruột); tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những hộ gia đình có xác nhận của chính quyền địa phương có hoàn cảnh gia đình khó khăn;…

Vậy nên, để được tách thửa thì cần xem xét điều kiện cụ thể tại địa phương cũng như các trường hợp ngoại lệ (tuy không đủ điều kiện để được tách thửa nhưng vẫn có thể tách thửa được).

2. Hồ sơ xin tách thửa đất gồm những gì?

+ Đơn đề nghị tách thửa (có mẫu theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất bản gốc.

+ Bản sao công chứng, chứng thực chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.

+ Một số giấy tờ khác nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân,…

+ Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự).

3. Trình tự, thủ tục tách thửa:

Người có nhu cầu tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ trên và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện thuộc tỉnh, thành phố thuộc tỉnh, quận thuộc thành phố trung ương).

Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đưa phiếu hẹn cho người đi nộp hồ sơ và phải thực hiện những vấn đề sau:

+ Cử người xuống đo đạc, kiểm tra địa chính để chia tách thửa đất theo đơn yêu cầu của người có đất. Phòng đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm thực hiện đo đạc và lập bản đồ với khu đất chia tách.

+ Lập hồ sơ và trình lên Sở Tài nguyên và môi trường để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có nhu cầu đối với thửa đất mới được tách.

+ Thực hiện các thủ tục chỉnh lý, cập nhật hồ sơ và đăng ký biến động đất đai (chỉnh sửa thông tin sau khi đã tách thửa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ban đầu).

Cuối cùng, người thực hiện hồ sơ nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã theo phiếu hẹn. Người thực hiện hồ sơ có thể phải nộp thuế phí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có, ví dụ như: phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc kiểm tra thửa đất, đăng ký biến động, lệ phí cấp sổ…). Thuế, phí này được thực hiện theo quy định của Chính phủ và quy định cụ thể của từng địa phương.

4. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất:

Trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này không bao gồm thời gian của những ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của Chính phủ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã; không tính thời gian thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (có biên lai, chứng từ để chứng minh nộp lại cho Văn phòng đăng ký đất đai); không tính thời gian để xem xét và xử lý nếu có các vi phạm pháp luật; không tính thời gian để trưng cầu giám định đất đai.

Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng thời hạn 03 ngày làm việc nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

5. Có được tách thửa đất khi đang nợ tiền sử dụng đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật Dương Gia, Tôi có một thắc mắc về Luật đất đai 2013 xin được tư vấn: Tôi có một mảnh vườn trên đó có nhà ở, diện tích đất ở (ONT) là 120m2. Thửa đất đứng tên hộ gia đình do tôi làm chủ hộ. Nay tôi muốn tách mảnh vườn của tôi ra thành 5 thửa, chia cho 4 đứa con mỗi đứa 1 thửa làm nhà ở. Trước khi tách thửa tôi đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, thêm 4 ví trí đất ở: 4×120=480m2 (có xác định rõ vị trí), và được ghi nợ tiền sử dụng đất. Phần còn lại vẫn là đất vườn. Tôi liên hệ văn phòng đăng ký đất đai để tách thửa thì được trả lời là tôi phải thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ thì mới được tách thửa. Vậy Luật Dương Gia cho tôi hỏi: Nếu tách thửa không sang tên (giữ nguyên chủ, tức là không có chuyển dịch tài sản từ người này sang người khác) thì có được phép tách thửa không? Hoặc tôi có thể tách phần đất không nợ tài chính (đang có nhà ở) thành 1 thửa khác, để mang thế chấp ngân hàng lấy tiền nộp cho phần đất còn nợ tài chính hay không? Tôi xin chân thành cám ơn, và chúc Luật Dương Gia ngày càng phát triển!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định pháp luật đất, để được tách thửa đất, bạn phải đảm bảo diện tích tối thiểu để được tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đang có đất ban hành tại thời điểm tách thửa. Diện tích tổi thiểu để được tách thửa là quy định riêng của từng địa phương.

Căn cứ theo quy định tại Điểm b) Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013. 

Cũng căn cứ theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Trường hợp bạn đang nợ tiền sử dụng đất thì bạn có thể tách thửa thành từng thửa riêng và để tên của hộ gia đình bạn, không sang tên cho các con. 

Bạn có thể thực hiện thủ tục tách riêng phần đất không nợ tiền sử dụng đất để thế chấp vay vốn.

6. Tách thửa đất cho những người thuộc hàng thừa kế:

Tóm tắt câu hỏi:

Trước đây ba tôi còn sống có nói là cho tôi một nền nhà để cất nhà ở. Vào năm 2012 ba tôi do bệnh đột ngột qua đời và không có làm di chúc để lại cho mẹ và anh em tôi. Đến năm 2013 anh hai, anh tư, anh sáu và mẹ tôi có làm giấy uỷ quyền cho anh út tôi đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa có tách đất cho tôi. Đến hôm nay anh út tôi đã đứng tên trong giấy chứng nhận và không muốn chia phần đất cho tôi. Vậy Luật sư vui lòng cho tôi biết về vấn đề trên. Tôi phải làm như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 quy định Những trường hợp thừa kế theo pháp luật.

Theo quy định trên thì trong trường hợp người để lại di sản chết mà không có di chúc để lại thì sẽ chia thừa kế theo pháp luật, di sản thừa kế sẽ chia đều cho những người trong cùng hàng thừa kế.

Căn cứ theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật.

Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn. Năm 2012 bố bạn bệnh đột ngột qua đời không để lại di chúc, do đó trong trường hợp này, phần di sản bố bạn để lại được chia theo pháp luật, chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, gồm có mẹ bạn và các con của bố bạn, trong đó có bạn.

Năm 2013 mẹ bạn, anh hai, anh tư và anh sáu bạn ủy quyền cho anh út bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn không nói rõ vào thời điểm đấy bạn có đồng ý hay không?

+ Nếu vào thời điểm ủy quyền, bạn không đồng ý ủy quyền thì trong trường hợp này, việc ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vô hiệu, bạn có quyền làm đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Bạn có quyền yêu cầu phân chia thừa kế theo pháp luật, chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn theo quy định trên.

+ Nếu vào thời điểm ủy quyền, tất cả những người được hưởng di sản đều ủy quyền cho anh út của bạn đứng tên; thì bạn xem lại trong phạm vi ủy quyền trước đó nội dung ủy quyền như thế nào? Chỉ là ủy quyền đứng tên thay hay những người thừa kế khác đồng thời nhường quyền hưởng thừa kế cho anh út bạn. Đồng thời việc thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ghi tên một mình anh út của bạn hay ghi rõ là đại diện cho nhóm người? 

Nếu trước đây những người thừa kế đều ủy quyền cho anh út đứng tên trên sổ đỏ và nhường quyền hưởng thừa kế cho anh trai bạn thì tài sản này là tài sản của anh út bạn, anh út bạn không có nghĩa vụ tách ra cho bạn.

Nếu chỉ là ủy quyền đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không nhường quyền hưởng thừa kế cho anh út bạn thì đây là tài sản chung của tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bạn có quyền yêu cầu anh út bạn tách ra cho bạn 1 phần tương ứng với phần bạn được hưởng khi chia thừa kế theo pháp luật.

7. Đất thuộc diện quy hoạch có được tách thửa đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Em ở xã An phước huyện Long Thành, Đồng nai. Cho em hỏi em đang ở thửa đất 347 tờ số 13 của xã An phước, trên bản đồ để đất em thuộc quy hoạch đường giao thông, Vậy đất em có được tách thửa không ạ? Em cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo quy định trên, đất của bạn thuộc vùng quy hoạch giao thông, nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, chưa có thông báo thu hồi đất thì bạn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có việc tách thửa. 

Ngoài ra, bạn cần đảm bảo các điều kiện để được tách thửa theo quy định tại Điều 3, Điều 4 Quyết định 22/2020/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 01/7/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, cụ thể:

– Đối với đất ở:

+ Đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60 m² (sáu mươi mét vuông).

Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 5 m (năm mét);

Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).

+ Đất ở tại nông thôn là 80 m² (tám mươi mét vuông) và cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).

+ Diện tích tối thiểu thửa đất quy định tại các điểm a và điểm b khoản này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình; diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, công trình nhưng chưa thu hồi đất.

– Đối với đất nông nghiệp:

+ Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500 m² (năm trăm mét vuông).

+ Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000 m² (một nghìn mét vuông)

*Trình tự, thủ tục tách thửa được thực hiện như sau:

Căn cứ theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  và Điều 9, Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất

Sau khi nộp hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. Tiếp theo sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Cuối cùng là chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.