Đối tượng được bồi thường hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Các đối tượng được bồi thường hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75, Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013; Từ Điều 5 tới Điều 8, Điều 13, Điều 15 của
1.1. Điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
1.2. Điều kiện đối với tổ chức:
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc tổ chức có đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp. Ngoài ra, đất mà tổ chức được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất tổ chức được nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước thì cũng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
1.3. Điều kiện đối với cộng đồng dân cư:
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
Ta có thể thấy Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm 2 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đó là:
Trường hợp thứ nhất, bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).
Trường hợp thứ hai, bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 này mà chưa được cấp. Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi công nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải đất do được nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây vướng mắc trong thực hiện tại nhiều địa phương. Vì vậy, việc bổ sung thêm quy định này có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Điều 41, Điều 42, và Điều 43 của Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã chưa thể chế hết các quy định mang tính nguyên tắc này để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương. Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 2 điều riêng biệt là Điều 74 và Điều 88 trong Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện.
2. Nguyên tắc bồi thường về đất:
Các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó bao gồm những nội dung sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường. Nếu người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước. Cụ thể, việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
Nếu tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó. Tuy nhiên, trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.
Thứ ba, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
3. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại:
Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các nguyên tắc xác định giá đất. Nó được xây dựng trên cơ sở khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003. Các quy định về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003 chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”, chưa quy định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch mà việc định giá phải áp dụng các phương pháp khác. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung và quy định riêng tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc để xác định giá đất nhằm khắc phục những bất cập trên. Theo đó, khi thực hiện xác định giá đất phải tuân theo bốn nguyên tắc:
Một là, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
Hai là, theo thời hạn sử dụng đất.
Ba là, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Bốn là, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Theo quy định của LĐĐ năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Khung giá đất này sẽ là căn cứ để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương ban hành “bảng giá đất” và “giả đất cu thể”. Trong đó, “bảng giá đất” được xây dựng định kì 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kì, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất như tính tiền sử dụng đất trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lí, sử dụng đất… Còn “giá đất cụ thể” được xác định trong những trường hợp cụ thể và được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, “giả đất cụ thể” này sẽ được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013). Đây là điểm mới và tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế này bằng cách quy định hai loại giá đất, đó là giá đất theo “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”. Do tính chất ổn định của bảng giá đất nên nó được sử dụng làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Còn “giá đất cụ thể” được xác định ở thời điểm nhất định, dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Giá đất cụ thể được xác định làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định này giúp cho giá đất bồi thường sát thực và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
