Điều kiện mua lại nhà ở xã hội? Thủ tục mua lại nhà ở xã hội?

1. Điều kiện mua lại nhà ở xã hội:

Để xác định về điều kiện mua lại nhà ở xã hội thì ta có thể căn cứ theo quy định khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Theo quy định này thì việc mua, bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua bán nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, tại điều 62 Luật Nhà ở nêu rõ, hợp đồng thuê nhà ở xã hội có thời hạn tối thiểu là 05 năm. Trong thời gian thuê nhà ở xã hội, bên thuê không được cho thuê lại, cho mượn. Nếu không còn nhu cầu thuê thì phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà.

Như vậy, có thể hiểu điều kiện đầu tiên để mua lại nhà ở xã hội đó là bên bán phải đủ điều kiện bán nhà ở xã hội đó. Theo đó thì, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua.Trong 05 năm, kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị quản lý không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở cùng loại. Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Còn nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận, nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu.

Còn đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập.

Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người bán lại phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đấy là tất tần tật những điều kiện của người bán cần đáp ứng được để bán lại nhà ở xã hội. Còn đối với người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định cụ thể là :

– Người mua lại nhà ở xã hội phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

– Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định

– Phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nếu người muốn mua lại nhà ở xã hội mà đã có đất ở thì phải chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

– Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Tóm lại, để mua lại nhà ở xã hội thì cần phải đáp ứng đủ các điều kiện về các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện khác theo quy định. Đồng thời cũng cần đáp ứng đủ điều kiện để được bán lại nhà ở xã hội.

2. Thủ tục mua lại nhà ở xã hội:

Để mua lại nhà ở xã hội thì cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Ký kết hợp đồng bằng văn bản với chủ đầu tư

Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư

Theo đó, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Tuy nhiên theo quy định Điều 122 Luật Nhà ở thì đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Như vậy, hợp đồng mua lại nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản tuy nhiên không nhất thiết phải công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là phụ thuộc vào nhu cầu của các bên.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập thu nhập cá nhân. Còn nếu bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tức chỉ đóng nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra thì còn cần phải nộp các khoản lệ phí khác như là lệ phí trước bạ; các loại thuế có liên quan đến đất đai.

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động

Theo đó, người mua lại nhà ở xã hội cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn đăng ký biến động theo mẫu;

– Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

– Các giấy tờ kê khai nghĩa vụ tài chính;

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Bước 5: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi tiếp nhận hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ phù hợp quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Sau đó sẽ xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Có nên mua lại nhà ở xã hội không?

3.1. Ưu điểm của việc mua lại nhà ở xã hội:

Nhà ở xã hội được xem là một chính sách ưu đãi dành cho những người có kinh phí thấp để mua được nhà. Nhà ở xã hội thì vẫn sẽ đảm đảm được chất lượng cuộc sống cũng như là nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình. Đồng thời thì thời gian thi công của các dự án nhà ở xã hội tường tương đối sẽ khá nhanh chóng. Cư dân sẽ sớm được bàn giao nhà và bắt đầu ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, loại nhà này cũng có một số nhược điểm như là nằm khá xa ở trung tâm. Vị trí giao thông sẽ thường không mấy được thuận tiện, chất lượng dịch vụ cũng không đảm bảo. Ngoài ra nếu như muốn chuyển nhượng  thì phải chuyển nhượng cho đúng đối tượng có đủ điều kiện; thủ tục đối với mua nhà ở xã hội sẽ tương đối rắc rối và không cần nhiều loại hồ sơ phức tạp khác.

Theo đó, nếu bạn chỉ quan tâm đến vấn đề về chi phí rẻ thì bạn có thể lựa chọn mua nhà ở xã hội.

3.2. Mua lại nhà ở xã hội cần lưu ý gì?

Khi mua lại nhà ở xã hội thì bạn cần lưu ý một số vấn đề sau đây:

Một là, bạn cần phải kiểm tra các điều kiện được phép mua, bán nhà ở xã hội . Nếu có nhu cầu mua, bán nhà ở xã hội, trước tiên bạn cần phải xác định bản thân mình hoặc người mua có đúng đối tượng được phép mua, bán nhà ở xã hội hay không.

Hai là,  cần tìm hiểu để biết rõ người bán đã trả hết số tiền theo hợp đồng đã ký kết hay chưa, nếu người bán chưa thanh toán hết việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ không hợp pháp. Đồng thời phải kiểm tra xem nhà định mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay chưa. Kiểm tra kĩ tình trạng, chất lượng căn nhà. Vì là công trình có giá rẻ hơn nên chắc chắn ít nhiều cũng có điểm hạn chế.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014