Để nhằm ổn định các giao dịch liên quan đến đất đai, vai trò của dịch vụ xác định giá đất ngày càng được phát huy một cách rõ rệt. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ xác định giá đất.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ xác định giá đất mới nhất:
Theo Điều 20 của Nghị định số
Thứ nhất, điều kiện kinh doanh dịch vụ xác định giá đất đối với tổ chức. Một tổ chức được hoạt động để kinh doanh dịch vụ xác định giá đất khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:
– Tổ chức đó phải có chức năng tư vấn với mục đích xác định giá đất hoặc thẩm định giá đất hoặc tư vấn định giá đất bất động sản;
– Tổ chức đó phải có sự hiện diện của ít nhất ba định giá viên và những người này phải có điều kiện để hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, điều kiện kinh doanh dịch vụ xác định giá đất đối với cá nhân. Một cá nhân sẽ được hành nghề kinh doanh dịch vụ xác định giá đất trong một tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và cá nhân đó cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
– Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự;
– Cá nhân đó phải có phẩm chất đạo đức trung thực khách quan và vô tư;
– Cá nhân đó phải có trình độ đại học trở lên đối với các chuyên ngành quản lý về đất đai, vật giá hoặc thẩm định giá hoặc địa chính cũng như chuyên ngành kinh doanh bất động sản hoặc kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác có liên quan đến việc định giá bất động sản;
– Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định của pháp luật;
– Đã hoàn thành khóa học định giá đất và có giấy chứng nhận trong lĩnh vực này;
– Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá (Luật Giá năm 2012 sửa đổi năm 2022) hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (tuy nhiên chứng chỉ này không còn được cấp từ ngày 01/7/2015) hoặc Chứng chỉ định giá đất.
2. Nguyên tắc khi kinh doanh dịch vụ xác định giá đất:
Nguyên tắc khi kinh doanh xác định giá đất là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng các phương pháp xác định giá khoa học cũng như cho phép các định giáo viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị bất động sản.
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Mỗi bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại nhiều lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế giải thích nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được hiểu là khả năng sử dụng tốt nhất của một tài sản trong bối cảnh tự nhiên pháp luật và tài chính cho phép đồng thời nó mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Trong vấn đề xác định giá bất động sản thì định giá viên sẽ phải chỉ ra được chi phí cơ hội của bất động sản cũng như phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế và sử dụng sai pháp luật cũng như không khả thi về mặt tài chính. Điều này có nghĩa là định giá viên phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của việc sử dụng đó.
Thứ hai, nguyên tắc thay thế. Giới hạn cao nhất về giá trị của một bất động sản không được vượt quá chi phí để có một bất động sản tương đương. Đây là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết và nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Tuân thủ nguyên tắc này thì định giá viên sẽ phải nắm bắt được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các bất động sản tương tự, gần với thời điểm định giá và làm cơ sở để so sánh cũng như xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các bất động sản cần xác định giá.
Thứ ba, nguyên tắc dự báo lợi ích kinh tế trong tương lai. Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư tại thời điểm nhất định. Xác định giá về thực chất cũng là công việc dự báo các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai. Những thay đổi về mặt kinh tế của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường sẽ là một trong những lưu ý cần phải quan tâm.
3. Trình tự và thủ tục xác định giá đất:
Bước 1: Chuẩn bị thực hiện việc xác định giá đất. Và xác định mục đích định giá đất cụ thể ví dụ như bồi thường khi thu hồi…
Bước 2: Tiến hành điều tra tổng hợp và phân tích các thông tin về thửa đất cần định giá và giá thị trường cũng như áp dụng các phương pháp định giá phù hợp. Đối với các trường hợp mà thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đó sẽ phải xây dựng chứng thư định giá đất. Đây được coi là một loại văn bản của các doanh nghiệp và tổ chức có chức năng định giá lập ra để làm căn cứ cho các bên tiến hành tham khảo khi họ đàm phán hoặc quyết định thực hiện các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại… Đồng thời phải xây dựng những phương án giá đất kèm theo các bản báo cáo thuyết minh về quá trình xây dựng phương án này thể hiện rõ nội dung chủ yếu cũng như phản ánh được tình hình và quá trình điều tra tổng hợp các thông tin sao cho khớp với giá đất thị trường, thông qua đó đã đề xuất các phương án cũng như đánh giá các tác động về lĩnh vực kinh tế xã hội đối với phương án giá đất. Cơ quan có thẩm quyền là Sở tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành kiểm tra và đánh giá kết quả dựa trên chức năng và nhiệm vụ của mình việc xác định giá đất cũng như phương án giá đất và xây dựng những tờ trình theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 3: Tiến hành xây dựng phương án giá đất để trình lên ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và phê duyệt.
Bước 4: Thẩm định giá đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, theo đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ là bộ tài nguyên và môi trường quy định về toàn bộ hồ sơ thẩm định giá do Sở tài nguyên và môi trường trình lên hội đồng thẩm định giá đất để tiến hành phê duyệt và dự thảo các phương án.
Bước 5: Trong khoảng thời gian là năm ngày tính từ ngày nhận được văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền là hội đồng thẩm định giá thì sở tài nguyên và môi trường sẽ ban hành dự thảo phương án để trình lên ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, đó là bảng giá đất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh thay đổi năm năm một lần. Cuối cùng thì sở tài nguyên và môi trường sẽ báo cáo trưởng bộ tài nguyên và môi trường về kết quả công khai tại địa phương trước ngày 15/1 hằng năm.
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình xác định giá đất:
Thứ nhất, năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên. Đây là một trong những yếu tố mang tính quyết định ảnh hưởng đến việc xây dựng quá trình và vận dụng các phương pháp xác định giá. Để hành nghề thì thẩm định viên sẽ bắt buộc phải có năng lực tối thiểu về mặt chuyên môn cũng như khả năng cần thiết và phải được sự thừa nhận của một trường đào tạo hay một hiệp hội uy tín trong nước và trên thế giới. Bằng chứng cho việc này là các thẩm định viên phải chuyên nghiệp có giấy chứng nhận hành nghề một cách hợp pháp. Để có thể đưa ra một mức giá chính xác đòi hỏi thẩm định viên phải áp đặt các tham số tính toán một cách chủ quan. Các tham số lại có độ nhạy lớn đối với kết quả cuối cùng vì vậy trong những hoàn cảnh đó thì kết quả định giá phụ thuộc một phần không nhỏ vào thâm niên và kinh nghiệm cũng như cảm giác nghề nghiệp cùng đạo đức nghề nghiệp của người đánh giá.
Thứ hai, hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản. Đây là hệ thống các thông tin về bất động sản có cấu trúc và được lưu trữ trên các thiết bị lưu trữ nhằm thỏa mãn các yêu cầu khai thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng dụng chạy cùng một lúc với những mục đích và dấu hiệu khác nhau.
Thứ ba, mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản luôn chứa đựng tính chu kỳ và giá cả thị trường nhiều khi cũng gây nên những cơn sốt hoặc đóng băng, giá cả bất động sản biến động tách rời khá xa so với giá trị gây không ít khó khăn trong công tác ước tính giá trị của các thẩm định viên. Thị trường bất động sản có mức độ minh bạch cao giúp ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin. Việc mở rộng phạm vi thông tin và công khai hóa đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách pháp luật về bất động sản trong đó có những người hoạt động xác định giá nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin. bên cạnh đó thì thông tin minh bạch và công khai cũng tạo điều kiện cho những người xác định dễ dàng tiếp cận thông tin một cách thuận lợi trong quy trình và vận dụng phương pháp xác định.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Luật Giá sửa đổi năm 2022;
– Nghị định 136/2018/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định liên quan đến điều kiện kinh doanh lĩnh vực tài nguyên và môi trường.
