Điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

1. Thế nào là huy động vốn?

Huy động vốn được hiểu là một hoạt động quan trọng trong kinh doanh và đầu tư. Việc huy động vốn giúp cho cá nhân, tổ chức kinh doanh tìm kiếm được các nguồn tài nguyên tài chính, tài sản hoặc tiền để sử dụng trong các hoạt động kinh doanh, đầu tư, hoặc để trả các khoản nợ. Huy động vốn giúp các doanh nghiệp phát triển, mở rộng hoạt động và đáp ứng các nhu cầu tài chính.

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc huy động vốn là hoạt động diễn ra thường xuyên bởi khi có vốn kinh doanh thì nhà đầu tư cũng thực hiện dự án nhanh chóng, kịp thời theo tiến độ đề ra. Hiện nay, cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn từ ngân hàng, huy động vốn từ các nguồn tài trợ chính phủ hoặc các tổ chức tài chính quốc tế, công ty có thể huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu…

2. Các hình thức huy động vốn kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành:

Hiện nay, theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 thì có 04 hình thức huy động vốn. Bao gồm:

– Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư;

– Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

– Huy động vốn thông qua tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

– Huy động vốn từ việc vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam:

3. Điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản:

Để có thể huy động vốn trong kinh doanh bất động sản thì cá nhân, tổ chức kinh doanh phải đảm bảo đáp ứng được đầy đủ các điều kiện huy động vốn sau:

3.1. Điều kiện chung để huy động vốn trong kinh doanh bất động sản:

Đối với việc huy động vốn để đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 69 Luật nhà ở năm 2014 và việc huy động vốn phải Ký hợp đồng huy động vốn thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 68 và Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể các điều kiện chung được quy định như sau:

– Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Ngoài ra, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý;

– Bảo đảm tính công khai, minh bạch. Việc huy động vốn phải  bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn góp cho phát triển nhà ở;

– Tổ chức, cá nhân phải sử dụng số vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác;

– Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và những văn bản pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên;

– Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3.2. Điều kiện cụ thể để huy động vốn kinh doanh bất động sản đối với từng hình thức huy động vốn cụ thể:

Khi cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản áp dụng hình thức huy động vốn cụ thể nào thì phải đảm bảo các điều kiện cụ thể được áp dụng hình thức đó. Cụ thể các điều kiện được quy định như sau:

3.2.1. Hình thức thứ nhất, vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư:

Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư được hiểu là phần vốn mà chủ sở hữu, các nhà đầu tư đóng góp. Theo đó, nguồn vốn này có thể là cá nhân, tổ chức, là số vốn thực tế của cổ đông. Số vốn này được quy định theo điều lệ công ty, được góp và ghi nhận theo giá cổ phiếu mà công ty kinh doanh bất động sản quy định. Phần vốn góp này bao gồm 02 loại:

– Thứ nhất, vốn góp chủ sở hữu (hay còn gọi là vốn cổ phần). Trong trường hợp công ty kinh doanh bất động sản đó là công ty cổ phần, vốn góp sẽ được tính giá theo giá cổ phiếu;

– Thứ hai, thặng dư vốn cổ phần, đây là số tiền chênh lệch giữa giá phát hành cổ phiếu với mệnh giá thật của cổ phiếu.

3.2.2. Hình thức thứ hai, vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ theo quy định tại  điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn phải được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng góp vốn hoặc huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Theo đó, việc huy động vốn theo hình thức thứ hai này thì chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

– Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

– Đã có thông báo của Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở kinh doanh bất động sản về việc dự án đã đủ điều kiện được huy động vốn. Theo đó để được cấp thông báo xác nhận về việc đủ điều kiện huy động vốn nêu trên thì chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại điểm a, điểm b và điểm c khoản 2 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP gửi lên Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo quy định này thì Sở Xây dựng nơi có dự án đầu tư phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo xác nhận về việc đủ điều kiện để chủ đầu tư có thể huy động vốn.

3.2.3. Hình thức thứ ba, huy động vốn thông qua tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì khi ký hợp đồng huy động vốn kinh doanh bất động sản thì cần tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo quy định này, chủ đầu tư muốn thực hiện huy động vốn kinh doanh bất động sản phải được Sở Xây dựng nơi có dự án thông báo về việc xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi đến chủ đầu tư.

Theo đó, để được nhận thông báo cho phép của Sở Xây dựng thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Lưu ý:

– Trong trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó;

– Trong trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có dự án đầu tư.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ mà chủ đầu tư gửi đến. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ chưa hợp lệ thì Sở Xây dựng phải có trách nhiệm gửi thông báo và nêu rõ lý do, hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư.

3.2.4. Hình thức thứ tư, huy động vốn từ việc vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam:

Căn cứ vào điểm c khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì khi cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện huy động vốn bằng việc vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/1/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.