Điều kiện được bàn giao căn hộ chung cư. Hồ sơ bàn giao nhà chung cư gồm những gì? Thủ tục bàn giao. Mẫu biên bản bàn giao căn hộ chung cư.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện được bàn giao căn hộ chung cư:
Căn cứ theo Điều 124
– Thứ nhất, công trình đã được thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
– Thứ hai, đã thực hiện bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
Đồng thời, theo căn cứ tại Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành thủ tục bàn giao nhà cho khách hàng chỉ khi việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã hoàn thành theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Nếu trong trường hợp bàn giao phần xây dựng thô của công trình thì phải tiến hành hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Do vậy, theo căn cứ tại quy định trên, chung cư có thể tiến hành bàn giao khi chỉ mới xây xong phần thô hoặc khi đã tiến hành hoàn thành theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt.
Lưu ý: Chủ đầu tư sẽ phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua. Ngoại trừ trường hợp bên mua và bên thuê mua có nhu cầu tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và có văn bản đề nghị gửi lên chủ đầu tư.
2. Hồ sơ bàn giao nhà chung cư gồm những gì?
Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cụ thể Điều 124 Luật xây dựng năm 2014 quy định nhà thầu khi thi công xong sẽ phải hoàn thiện và giao cho chủ đầu tư các tài liệu bao gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế, danh mục các thiết bị và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.
* Thứ nhất, hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho Bản quản trị chung cư:
– Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình.
– Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất.
– Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phải phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.
– Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ mà chủ đầu tư bàn giao, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn phòng của Ban quản trị (nếu có) hoặc tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống nhất.
Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở, ngoại trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư. Lưu ý khi đơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị.
– Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư. Khi kiểm đếm sẽ phải lập thành văn bản có đầy đủ xác nhận và chữ ký của các bên.
– Thời gian để giải quyết nộp hồ sơ là trong thời hạn 20 ngày làm việc. Nếu như chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.
Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ trong vòng 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị.
Và chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư cho Ban quản trị trong hạn 10 ngày làm việc.
* Thứ hai, hồ sơ bàn giao cho người mua nhà:
Căn cứ tại Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư, bao gồm:
– Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
– Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
– Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
– Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
– Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
– Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
– Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).
–
– Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
3. Thủ tục bàn giao căn hộ chung cư:
Việc bàn giao căn hộ chung cư cần được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1 : Chuẩn bị danh mục các căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao.
– Ban Quản lý dự án, Giám sát thi công, Nhà thầu chính kiểm tra các căn hộ nhà thầu đã hoàn tất theo điều kiện hợp đồng thi công xây lắp theo từng đợt thông báo của nhà thầu.
– Nghiệm thu kỹ thuật các căn hộ đủ điều kiện bàn giao.
– Lên danh sách các danh mục cụ thể những căn hộ đã được nghiệm thu đủ điều kiện bàn giao trước đó và thông báo tới cho Bộ phận Kinh doanh và Tổ bàn giao tiếp nhận để các bộ phận này bàn giao trực tiếp cho khách hàng.
Bước 2 : Tiến hành ghi nhận các căn hộ đạt điều kiện bàn giao và thông báo đến với khách hàng.
– Bộ phận Kinh doanh và Tổ bàn giao tiếp nhận danh mục các căn hộ đã hoàn tất đủ điều kiện bàn giao từ Ban Quản lý dự án.
– Tổ Bàn giao kiểm tra lại tình trạng các căn hộ theo danh mục và xác nhận các căn hộ đã hoàn tất, đủ điều kiện bàn giao cho Bộ phận Kinh doanh để thông báo cho khách hàng.
– Sau đó, Bộ phận Kinh doanh sẽ thông báo đến cho những khách hàng có căn hộ đã đạt đủ điều kiện giao theo danh mục để hoàn tất các thủ tục thanh toán với bộ phận kinh doanh, tài chính… đảm bảo đủ điều kiện nhận căn hộ từ Tổ bàn giao.
– Bộ phận Kinh doanh thống nhất lịch/kế hoạch giao nhận căn hộ với các khách hàng trong danh mục đã hoàn tất thủ tục tài chính và thông báo cho Tổ bàn giao chuẩn bị thủ tục giao nhận.
– Tổ bàn giao kiểm tra và chuẩn bị sẵn sàng các biên bản giao nhận theo qui định cho từng căn hộ, phân công nhân viên đón tiếp từng khách hàng theo lịch/kế hoạch nhận được từ Bộ phận Kinh doanh.
Bước 3 : Bàn giao căn hộ cho khách hàng
– Trước khi khách hàng tới nhận căn hộ :
– Tổ bàn giao cần hoàn thành việc chuẩn bị hồ sơ, biên bản bàn giao từng căn hộ trước khi tới thời gian hẹn với khách hàng.
– Nhân viên đảm nhiệm công việc bàn giao căn hộ cho khách hàng tiến hành kiểm tra lần cuối về các tiêu chí như: điều kiện vệ sinh, điện, nước, trang thiết bị sắp tiến hành bàn giao theo danh mục, chìa khóa căn hộ… ở bên trong các căn hộ nơi chuẩn bị bàn giao cho khách hàng.
– Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa tổ bàn giao với các bộ phận bảo vệ, vệ sinh, nhà thầu, thang máy để kiểm tra và đảm bảo tuyến dẫn khách, luôn luôn đi lại kiểm tra đảm bảo căn hộ luôn trong tình trạng sẵn sàng, an toàn và sạch sẽ.
– Sau khi khách tới nhận căn hộ :
– Nhân viên phụ trách bàn giao căn hộ cho khách kiểm tra, đối chiếu các thông tin, hồ sơ để đảm bảo Khách hàng đã hoàn tất các trách nhiệm tài chính, hành chính, đủ điều kiện tiếp nhận căn hộ.
– Nhân viên phụ trách bàn giao căn hộ thông báo/giải đáp thắc mắc cho khách hàng về tình trạng căn hộ, các trang thiết bị đã lắp đặt theo danh mục đã hoàn tất theo hợp đồng đủ điều kiện bàn giao và mời khách đi kiểm tra căn hộ.
– Tại căn hộ kiểm tra:
+ Nhân viên phụ trách bàn giao hướng dẫn khách hàng kiểm tra số lượng/chất lượng trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện đã lắp đặt tại căn hộ theo danh mục.
+ Nhân viên phụ trách bàn giao hướng dẫn và giải thích các thắc mắc, ghi nhận các ý kiến yêu cầu của Khách hàng về căn hộ vừa kiểm tra. Xác nhận cuối cùng của khách hàng về đồng ý/không đồng ý tiếp nhận căn hộ.
+ Trong khi trở về Văn phòng tổ kiểm tra, qua hành lang, sảnh thang máy, Nhân viên phụ trách bàn giao giới thiệu cho khách hàng các vị trí thang thoát hiểm, thang máy, phòng gom rác, phòng kỹ thuật, tủ chữa cháy, vị trí ấn chuông báo cháy…
– Tại văn phòng của tổ bàn giao (thời điểm sau khi kiểm tra căn hộ) :
Đối với những khách hàng đã đồng ý tiếp nhận căn hộ :
+ Nhân viên phụ trách bàn giao sẽ thực hiện quy trình hướng dẫn khách hảng làm thủ tục, ký vào các biên bản giao nhận căn hộ.
+ Nhân viên sẽ thực hiện bàn giao chìa khóa, photo hồ sơ giao nhận, sổ tay cư dân, qui chế sử dụng chung cư… và hướng dẫn chi tiết để khi có vấn đề Khách hàng có thể liên lạc với Ban Quản lý Chung cư để được trợ giúp sau khi chuyển tới căn hộ và sinh hoạt tại chung cư.
– Đối với những khách hàng từ chối tiếp việc nhận căn hộ :
+ Nhân viên phụ trách bàn giao sẽ hướng dẫn khách hàng ghi ý kiến từ chối tiếp nhận căn hộ vừa kiểm tra và hướng dẫn khách hàng hoàn thiện các yêu cầu về sửa chữa, hoàn thiện căn hộ vào các biên bản, phiếu yêu cầu sửa chữa.
+ Nhân viên làm nhiệm vụ bàn giao đồng thời cần ghi nhận các ý kiến, yêu cầu của khách hàng nếu có sau đó đặt lịch hẹn thông báo tới khách hàng tình trạng xử lý và thời gian hoàn tất sửa chữa cũng như mời khách hàng tới kiểm tra, tiếp nhận bàn giao.
4. Mẫu biên bản bàn giao căn hộ chung cư:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———o0o———
…, ngày…..tháng……..năm…….
BIÊN BẢN BÀN GIAO CĂN HỘ
– Căn cứ Hợp đồng số…. ngày……/ ……./ 201… về việc chuyển nhượng quyền sở hữu Căn hộ giữa và Ông/ Bà……
BÊN BÀN GIAO: Sau đây gọi là (“Bên Bán”)
CÔNG TY: ……
Mã số thuế/Mã số doanh nghiệp: ……..
Địa chỉ: ………
Điện thoại: ………Fax: ……
Người đại diện: ……Chức vụ: ……
BÊN NHẬN BÀN GIAO: Sau đây gọi là (“Bên Mua”)
Tên Công ty/ Ông (Bà): ……
Giấy chứng nhận ĐKKD/Giấy CNĐT/CMND/Hộ chiếu số:…… cấp ngày……tại……….
Địa chỉ (HKTT): ………
Địa chỉ liên hệ: …….
Điện thoại:…… Fax:………
Đại diện bởi:…… Chức vụ:………
Mã số thuế:………
Hai bên cùng nhau lập Biên bản bàn giao với nội dung sau:
– Căn hộ số: …… tầng ….. toà……
– Địa chỉ:……
– Diện tích căn hộ:……
– Tổng số phòng:………
– Thiết bị (có Biên bản bàn giao chi tiết thiết bị riêng tại khu nhà)………
Hai bên thống nhất các nội dung trên và ký vào biên bản.
Biên bản được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 (một) bản.
BÊN NHẬN BÀN GIAO BÊN BÀN GIAO
5. Có thể bàn giao căn hộ chung cư khi chưa nhận đủ tiền không?
Dưới đây là một số yêu cầu đối với bên mua nhà được pháp luật quy định và cần tuân thủ :
– Pháp luật yêu cầu bên mua tiếp nhận nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trước trong hợp đồng.
– Pháp luật yêu cầu bên mua phải hoàn thành thanh toán đầy đủ theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trước đó trong hợp đồng; trường hợp giữa hai bên không có thỏa thuận về mặt pháp luật thì chỉ được thu tiền của bên mua nhưng không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Bên mua được yêu cầu cần có sự phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán hoàn thiện và đầy đủ trong thời hạn đã thỏa thuận.
– Pháp luật quy định bên mua không được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng trong trường hợp chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp giữa các bên có thỏa thuận khác.
– Pháp luật cũng quy định bên mua cần bồi thường những thiệt hại xảy ra mà nguyên nhân xuất phát do lỗi của bên mua gây ra.
Có thể thấy rằng, bên bán nhà có quyền bàn giao hoặc không bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền. Vì vậy, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu bên bán nhà bàn giao nhà để sửa chữa trước khi chính thức chuyển vào ở, kể cả trong trường hợp chưa thanh toán đủ toàn bộ số chi phí theo hợp đồng, miễn là thỏa thuận thành công với bên bán nhà.
6. Có cần lập Biên bản bàn giao căn hộ hay không?
Bộ luật xây dựng cũng có những quy định về trách nhiệm đảm bảo điều kiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư, đó là:
– Chủ đầu tư phải có trách nhiệm tiếp nhận công trình là nhà chung cư theo đúng
– Người tham gia bàn giao phải chịu trách nhiệm về căn hộ, nhà chung cư do mình xác nhận trong quá trình bàn giao.
– Nếu chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng chung cư thì phải thực hiện bàn giao nhà chung cư cho ban quản trị (chủ quản lý sử dụng công trình) sau khi đã tổ chức nghiệm thu; Nếu chưa bàn giao được công trình xây dựng là nhà chung cư cho ban quản trị thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.
– Khi bàn giao cần phải lập biên bản bàn giao căn hộ.
Như vậy, không còn là câu hỏi nên hay không lập Biên bản bàn giao căn hộ mà đây là điều đã được pháp luật quy định bắt buộc phải thực hiện. Những bạn lần đầu tham gia vào quá trình bàn giao căn hộ chung cư cần đặc biệt chú ý tới điều này, bởi nó liên quan trực tiếp đến những quyền lợi bạn được nhận, đã được pháp luật quy định và bảo hộ.
