Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất Đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý đất đai và tiến hành giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện. Vậy điều kiện cụ thể giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ đi vào tìm hiểu những quy định liên quan để giúp người đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013.

1. Điều kiện giao đất theo quy định của Luật đất đai?

Các Luật đất đai trước đây đều nhiều lần sửa đổi, bổ phù hợp với tiêu chí về căn cứ giao đất, cho thuê đất. Bởi lẽ, nhu sung cho cầu của người sử dụng đất trên thực tế là rất đa dạng, họ thể hiện

qua việc trình dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vì vậy, Điều 52 Luật đất đai nêu hai căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất một cách tổng quát là:

– Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư,

đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Với căn cứ thứ hai cần phải xác định hai vấn đề, thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện ở những loại dự án nào? và thứ hai, nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó không?

Vì vậy, các loại dự án cần phải phân biệt thành:

– Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. Đối với dự án này, cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư trực tiếp thẩm định nhu cầu sử dụng đất;

– Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của sở tài nguyên và môi trường nơi thực hiện dự án;

Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhất thiết phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhu cầu sử dụng đất.

2. Điều kiện cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai?

– Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất Theo Điều 54 Luật đất đai năm 2013 thì các đối tượng sau đây được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối mà nguồn sống và thu nhập chủ yếu từ các hoạt động đó, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận diện tích đang sử dụng phù hợp với hạn mức quy định tại Điều 129 Luật đất đai;

– Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối:

– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dụng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 147 Luật đất đai năm 2013, đất sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng các trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ công lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

– Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử

dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật đất đai năm 2013.

So với các quy định trước đây thì hiện nay sự phân biệt các hình thức giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng rõ ràng và cụ thể hơn. Luật đất đai năm 1993 nêu khá chung chung: mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối thì không phải trả tiền, còn sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền. Như vậy, trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, vào mục đích an ninh quốc phòng thì chưa có quy định cụ thể. Vì vậy, quy định như Điều 54 Luật đất đai năm 2013 vừa mở rộng thêm những đối tượng mà trước đây chưa ghi nhận trong luật nhưng cũng đảm bảo thu hẹp bớt một số đối tượng để chuyển sang hình thức thuê đất một cách có cân nhắc.

– Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Từ sau khi có Luật đất đai năm 1993, Nhà nước chính thức bỏ chính sách bao cấp về đất khi giao đất để đáp ứng nhu cầu để ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, trừ các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng

đất theo quy định tại Điều 110 Luật đất đai, các đối tượng sau đây khi được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê: + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.

Như vậy, so với các Luật đất đai trước đây, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mở rộng hơn về mặt chủ thể nhưng thu hẹp về số trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đảm bảo tính công bằng trong đối xử của Nhà nước đối với mọi chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

– Hình thức cho thuê đất

Trước đây, theo quy định tại Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung, hình thức thuê đất được chia thành ba nhóm, trong đó, người sử dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó thiết kế quyền thụ hưởng khác nhau giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. Luật đất đai năm 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam. Đến Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép mọi chủ thể sử dụng đất bất kể là tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài đều được lựa chọn việc trả tiền thuê

đất hàng năm hoặc trả tiền một lần trong các trường hợp sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối. + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích

đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 Luật đất đai.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng các công trình sự nghiệp.

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

3. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai?

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyên mục đích sử dụng đất được chia thành hai loại: chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích không phải xin phép.

2.1. Các trường hợp chuyên mục đích sử dụng đất phải xin phép

Chuyển mục đích phải xin phép có nghĩa là, người sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành chính thông qua văn phòng đăng kí QSDĐ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyên sang sử dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Nhu vậy, thủ tục xin phép là một trình tự pháp luật. Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt để chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất. Các trường hợp phải xin phép là:

Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; – Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

– Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp;

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất đất có thu tiền hoặc thuê đất, phi nông nghiệp được Nhà nước giao;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở.

2.2. Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai không quy định một cách cụ thể là trường hợp nào không phải xin phép, chỉ xác định tại khoản 1 Điều 57 các trường hợp có xin phép. Có thể áp dụng một cách tương tự và ngược lại là, khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất chuyên trồng lúa nước, chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp v.v. thì tuy không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nhưng phải đăng kí với văn phòng đăng kí QSDĐ để chỉnh lí trên giấy chứng nhận QSDĐ và nắm được tình hình hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng. Sở dĩ có sự phân biệt nêu trên vì, trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp có nhiều phân nhóm đất và với quy định nêu trên thì việc chuyển mục đích trong cùng một nhóm đất sẽ trở nên tiện lợi hơn cho người sử dụng.