Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở? Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở?
Pháp luật Dân sự đã quy định rất rõ ràng về việc cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Mà theo đó trong quy định về quyền sở hữu thì pháp luật này cũng quy định về quyền chiếm hữu, quyền sử dung và quyền đình đoạt đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Chính vì thế mà việc các nhân, tổ chức có tài sản là nhà ở thì có quyền thực hiện việc mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ,…nhưng vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật. Hay nói một cáy chung nhất về các vấn đề này là việc các bên có tài sản là nhà ở tham gia các giao dịch đối với tài sản này.
Tuy nhiệm, không phải tất cả các giao dịch được diễn ra hàng ngày đều được thực hiện theo mong muốn của các chủ thể trong giao dịch đó. Đối với giao dịch về nhà ở cũng thế, để giao dịch có giá trị pháp lý thì các bân tham gia vào giao dịch nhà ở cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo như quy định của pháp luật Nhà ở. Vậy pháp luật này quy định về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở có nội dung như thế nào? Trong nội dung bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ gửi tới quy bạn đọc hiểu thêm về quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
1. Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở
Trước khi đi vào tìm hiểu chi tiết về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở thì chúng ta cần nắm vững kiến thức về khái niệm của nhà ở và các giao dịch về nhà ở như thế nào? Do đó, khái niệm về nhà ở được quy định dựa theo khoản 1 điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định về nhà ở là: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Cũng như đã nói ở trên thì về các hình thức đươc quy định thể hiện cho giao dịch về nhà ở được quy định trong Điều 117 Luật nhà ở 2014, thì có thể nhận biết rằng: “Giao dịch về nhà ở trong pháp luật nà được xác định bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng
Từ quy định được nêu ra về các hình thức của giao dịch về nhà ở đã phần nào giúp chúng ta hieur thêm được về việc phap luật quy định về vấn đề này như thế nào. Tiếp theo đó để các bên có thể tham gia vào giao dịch này thì cần phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật này đưa ra đó là
Thứ nhất, đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 sau đây:
– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ hai, Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Thứ ba, đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức theo quy định tại Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, có thể thấy rằng, pháp luật về nhà ở hiện hành đã quy định rất rõ rằng về việc các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở cần phải đáp ứng các điều kiện như thế nào. Việc pháp luật quy định về từng đối tượng cụ thể như cá nhân, tổ chức, pháp nhân, tổ chức nước ngoài thì cần phải tuân thủ các điều kiện được quy định cho riêng mình trong việc thực hiện này. Trước tiên hết, theo như pháp luật dân sự hiện hành thì các bên có nhu cầu về việc giao dịch về nhà ở thì cần phải có đầy đủ như lực hành vi dân sự theo như luật định
Bên cạnh đó thì các bên tham gia vào quá trình giao dịch về nhà ở cần đặc biệt trú trọng đến vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở khi tiến hành các giao dịch về nhà ở được thực hiện theo quy định tại điều 122, luật Nhà ở 2014 bao gồm: Việc pháp luật này quy định về trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thức đối với những hình thức trong giao dịch đó là mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và cả những văn bản thừa kế nhà ở. Bên cạnh đó thì pháp luật cũng đã quy định những trường hợp có thể thực hiện việc công chứng, chứng thực hoặc không trong các trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội,…cụ thể theo như quy định của Khoản 2 Điều này. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng được thực hiện ở tổ chức hành nghề công chứng đối với việc công chứng hợp đồng và chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
2. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được thực hiện theo các bước được quy định tại điều 120 luật Nhà ở như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng
Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản và theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở, hợp đồng nhà ở do các bên thỏa thuận nhưng phải đáp ứng các nội dung sau:
– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Cam kết của các bên;
– Các thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Bước 2: Nộp hồ sơ chứng nhận chuyển quyền sở hữu tại cơ quan Nhà nước
Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3: Nhận kết quả thủ tục hành chính tại cơ quan Nhà nước
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở
Như vậy, để các bên tham gia giao dịch nhà ở thì cần phải lập hợp đồng về nhà ở và hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có đầy đủ các loại giấy tờ như tác giả đã nêu ra ở bước 1. Để việc thực hiện các giao dịch về nhà ở được thực hiện theo mong muốn của các bên tham gia thì hợp đồng về nhà ở phải được gửi tới cơ quan có thẩm quyền theo như quy định củ pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó thì các bên trong giao dịch về nhà ở cần phải thực hiện theo đúng trình tự được nêu ra ở trên để đạt được kết quả tốt nhất.
