Hiệu lực của hợp đồng là nội dung mang tính bản chất của hợp đồng, bởi lẽ khi các bên thiết lập hợp đồng là để ràng buộc quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Tính hiệu lực của hợp đồng có mục đích cuối cùng là đảm bảo quyền và lợi ích của các bên cũng như bên thứ ba.
Mục lục bài viết
- 1 1. Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014:
- 2 2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:
- 2.1 2.1. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở:
- 2.2 2.2. Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở:
- 2.3 2.3. Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở:
- 2.4 2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở:
- 2.5 2.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành:
1. Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014:
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
– Họ và tên và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Cam kết của các bên.
– Các thỏa thuận khác.
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản.
– Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)
Pháp luật hiện hành còn quy định các trường hợp mua bán nhà ở trong những trường hợp:
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì ngoài yêu cầu phải có đủ các nội dung trên, phải tuân thủ quy định của pháp luật, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở; giá trị quyền sử dụng đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bên bán nhà ở; trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, cách tính diện tích căn hộ mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực.
– Đối với trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
– Đối với việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, hai bên thỏa thuận về thời gian thanh toán, thỏa thuận về quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Bên mua nhà ở trong trường hợp này chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên có những thỏa thuận khác. Liên quan đến vấn đề thừa kế đối với nhà ở được mua theo phương thức trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở chết trong thời gian mua bán thì người thừa kế hợp pháp được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết.
Đối với việc mua bán nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về nội dung trả lại nhà ở, và đồng thời với việc trả lại nhà ở là việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó
– Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung,
Việc bán nhà ở phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Đây là quy định xuất phát từ Bộ luật dân sự về quyền sở hữu tài sản, đồng thời để tránh tình trạng, một chủ sở hữu cố tình trì hoãn việc bán nhà ở, không tạo điều kiện cho các chủ sở hữu khác khi muốn bán tài sản.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; Chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua,… không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Đây là quy định thể hiện tính ưu tiên, quyền ưu tiên đối với việc mua bán nhà ở, nếu vi phạm quyền ưu tiên đó thì bị xử lý theo pháp luật hiện hành.
– Đối với nhà ở đang cho thuê, việc mua bán cũng được pháp luật quy định cụ thể trong luật nhà ở 2014. Có các trường hợp, nhà ở đó thuộc sở hữu của nhà nước đang cho thuê, nhà ở đó thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu, nhà ở đó thuộc sở hữu của cá nhân đang trong thời hạn cho thuê mà muốn bán. Ở đây Học viên chỉ xem xét riêng đối với nhà ở thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu và nhà ở thuộc sở hữu riêng của cá nhân. Đối với nhà đang cho thuê, muốn bán thì phải có thông báo cho bên đang thuê, vì sẽ liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà đó, hợp đồng thuê đó có đối tượng là nhà ở đang muốn bán. Ở đây pháp luật cũng có quy định về quyền ưu tiên của bên đang thuê nhà nếu bên thuê đã thanh toán hết tiền thuê theo hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở thì bên thuê cũng được xem xét quyền ưu tiên mua (trừ nhà thuộc sở hữu chung).
– Đối với trường hợp “mua trước nhà ở” (Điều 128, Luật nhà ở 2014) theo đó việc mua trước nhà ở có nghĩa là: “Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó”.
Về các điều kiện trong hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên đã ký kết về giá, phương thức thanh toán, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng vẫn được tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận của các bên, với quy định này để bảo vệ quyền và lợi ích giữa các bên khi đã tham gia vào giao dịch dân sự mua bán. Nhà nước trở thành một bên trong giao dịch mua bán, trở thành bên tiếp nhận nhà ở đó, nếu phát sinh thiệt hại sau việc mua trước nhà ở đó thì Nhà nước phải bồi thường cho các bên. Đồng thời hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.
2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:
Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng. Khi một hợp đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng được đảm bảo. Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thường nhắc tới khái niệm về hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc. Như vậy có thể hiểu rằng một đối tượng được pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý (do pháp luật quy định) và giá trị về mặt thực tiễn tức là nó mang lại quyền lợi, nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật, thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tượng pháp luật đó về mặt thời gian, không gian, tính tương đối, tính tuyệt đối đối với các chủ thể.
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam cũng có ghi nhận về chế định hiệu lực của hợp đồng, từ khái niệm về “Hiệu lực của khế ước” đến hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên, chỉ có thể bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định. Tại
Như đã trình bày trong khái niệm về hợp đồng dân sự, bản chất của hợp đồng nói chung là sự thỏa thuận và sự ràng buộc có tính pháp lý đối với các bên trong giao dịch dân sự. Do đó hiệu lực của hợp đồng cũng phải thể hiện được bản chất này của hợp đồng. Từ những phân tích trên đây, học viên xin khái quát về hiệu lực của hợp đồng: “Hiệu lực của hợp đồng là sự ràng buộc pháp lý và phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch dân sự, buộc các bên phải tôn trọng thực hiện”
Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm: – người tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự.
– Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
– người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.
– Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Như vậy điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm điều kiện về chủ thể, điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng, điều kiện về sự tự nguyện cũng như điều kiện về hình thức. Cụ thể như sau:
2.1. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở:
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, nhà nước. Trong đó chủ thể cá nhân và pháp nhân là phổ biến, đây là hai chủ thể truyền thống của pháp luật dân sự, được quy định rất chặt chẽ về quyền, nghĩa vụ và điều kiện tham gia giao kết hợp đồng.
* Chủ thể là cá nhân
Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên nhất, tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên không phải cá nhân nào cũng được tham gia vào quan hệ mua bán, để được tham gia vào giao dịch đó với tư cách là chủ thể độc lập, cá nhân phải có đủ năng lực chủ thể tức là năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
* Năng lực hành vi dân sự của cá nhân
“Năng lực hành vi của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự”, đây là khả năng của chính cá nhân đó. Ví dụ hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý chí đó ra bên ngoài, nên chỉ có người có năng lực hành vi tự mình, với ý chí riêng, tự nguyện, tự xác lập, thực hiện các quyền nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch và tự chịu trách nhiệm về hậu quả pháp lý của hợp đồng. Bộ luật dân sự cũng không quy định cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự mới tham gia vào các giao dịch dân sự mà ở những độ tuổi nhất định thì cá nhân được tham gia vào các loại giao dịch phù hợp độ tuổi cũng như nhu cầu thiết lập giao dịch. Pháp luật thực định quy định độ tuổi tối thiểu được tham gia mọi hợp đồng dân sự trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở, đối với người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là những người đã thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
Bên cạnh việc yêu cầu cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự pháp luật cũng có quy định những trường hợp đặc biệt khi cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ họ vẫn được tham gia vào các giao dịch. Pháp luật quy định những người đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi tham gia xác lập thực hiện hợp đồng phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Đây là người có năng lực hành vi dân sự một phần và chỉ có thể xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong một giới hạn nhất định. “Người từ đủ 15 tuổi chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật”, người lao động trong độ tuổi này có quyền tự mình giao kết
Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự của Bộ luật dân sự 2015 là người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Mặt khác Bộ luật dân sự 2015 là trường hợp người có đủ năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập thực hiện vào đúng thời điểm không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu, đây là điều luật mang tính chất dữ liệu trong pháp luật, các giao dịch được xác lập mà trái với ý chí của chủ thể thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu để đảm bảo tính tự nguyện, tự do trong giao kết hợp đồng.
* Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân
“Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” và “Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau”, năng lực pháp luật đó có được từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Khi cá nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thì cá nhân đó phải có năng lực pháp luật dân sự, cá nhân đó là công dân Việt Nam, là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có quyền tham gia giao dịch mua bán nhà ở và có quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó.
Có thể thấy năng lực pháp luật dân sự của cá nhân gắn liền với cuộc đời mỗi con người, được Nhà nước quy định và bảo đảm không bị xâm phạm tính bảo đảm đó thể hiện trong chính sách pháp luật của Đảng, Nhà nước khi cho phép cá nhân có những quyền dân sự cụ thể phù hợp với những điều kiện phát triển khách quan của xã hội cũng như chế độ chính trị xã hội.
Như vậy năng lực pháp luật dân sự cùng với năng lực hành vi dân sự tạo nên năng lực chủ thể dân sự của cá nhân, khi cá nhân có đủ năng lực chủ thể thì được tham gia vào giao dịch để tránh cho những hợp đồng vô hiệu vì điều kiện chủ thể.
Bên cạnh các quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, Luật nhà ở tiếp tục bổ sung về điều kiện cá nhân trong nước muốn là chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đó.
Đối với cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, nhưng phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.
* Chủ thể là hộ gia đình
“Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông lâm ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Ở đây người tham gia giao kết hợp đồng mua bán không phải là tất cả các thành viên của hộ gia đình mà là chủ hộ đại diện cho hộ gia đình tham gia ký kết. “Chủ hộ là đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ”. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên, có đủ năng lực chủ thể làm đại diện cho chủ hộ trong các giao dịch. Khi người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ gia đình sẽ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.
* Chủ thể là tổ hợp tác
Tổ hợp tác được hình thành trên cơ sở
* Chủ thể là pháp nhân
Theo quy định của pháp luật thì pháp nhân là một tổ chức có tư cách pháp lý độc lập. Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện: 1. Được thành lập hợp pháp; 2. Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; 3. Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; 4. Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Như vậy cũng như hộ gia đình và tổ hợp tác, pháp nhân phải thông qua người đại diện có năng lực chủ thể đầy đủ thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở nhân danh cho pháp nhân, làm phát sinh quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ cho pháp nhân đó.
Căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ của pháp nhân thì pháp nhân chỉ tham gia hợp đồng liên quan đến những lĩnh vực sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trong thực tế pháp nhân tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở trên cơ sở pháp nhân đó có chức năng kinh doanh bất động sản, họ tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với quy mô lớn, chuyên nghiệp. Các pháp nhân tham gia vào các dự án nhà ở có từ các khâu như đấu thầu dự án, xây dựng căn hộ, nhà liền kề, phục vụ nhu cầu để ở, làm văn phòng, kinh doanh thương mại, cho thuê, trao đổi….
Bên mua nhà là tổ chức thì phải có “tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập, trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam”.
* Chủ thể là nhà nước
Ở đây cụ thể là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho nhà nước tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở nhằm thực hiện chính sách nhà ở theo chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước đó như mua bán nhà cho công nhân, viên chức, cán bộ nhà nước để ở, phục vụ công tác như các khu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là chủ thể đặc biệt so với các chủ thể khác khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở.
Về thực tế Nhà nước thường có vai trò là bên bán nhà ở, đó là việc “hóa giá” nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang sử dụng thực tế nhà ở đó. Nhà ở đó phải đang được sử dụng, không có tranh chấp. Trong trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì bên bán phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, chủ tịch hoặc phó chủ tịch ủy ban nhân dân cấp thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện, hiện đang quản lý nhà ở đó.
Trên đây là những phân tích về điều kiện chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, mỗi chủ thể có những đặc điểm riêng biệt để tạo lên tính có hiệu lực của hợp đồng. Mỗi chủ thể tham gia giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện ban đầu và cũng là kiên quyết đó để tạo ra tính pháp lý riêng cho mỗi chủ thể.
2.2. Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở:
Nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của xã hội, không trái đạo đức xã hội. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là sự ghi nhận việc thỏa thuận của các bên về các quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia giao kết hợp đồng. Ở đây chúng ta thấy nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa nội dung của hợp đồng mua bán tài sản. Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, đối với xã hội, do đó pháp luật quy định đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, việc đăng ký quyền sở hữu góp phần quản lý các giao dịch mua bán và công khai quyền sở hữu của chủ thể đối với tài sản. “Mục đích của hợp đồng là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được”. Lợi ích hợp pháp là các hành vi mà các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện để đem lại một kết quả nhất định, do đó lợi ích hợp pháp có thể là vật chất cụ thể, là một công việc phải thực hiện hoặc không được thực hiện. Mục đích là yếu tố không thể thiếu trong hợp đồng, nhất là đối với hợp đồng mua bán nhà ở, nó là cơ sở xác lập, thực hiện hợp đồng đó có hiệu lực pháp lý hay không. Khi mỗi chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng thì họ luôn mong muốn và kỳ vọng đạt được một mục đích nhất định và để đạt được mục đích đó họ phải có những cam kết và thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng, chính nó tạo lên nội dung trong hợp đồng. Mặt khác mục đích và nội dung của mỗi hợp đồng mua bán nhà ở cụ thể không được xâm phạm đến lợi ích của người khác, lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà nước, đó cũng là xuất phát từ nguyên tắc chung nhất của luật dân sự truyền thống và hiện đại.
2.3. Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở:
Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở là việc cần thiết mà các bên phải thực hiện, nếu không thực hiện đúng các quy định về hình thức và thủ tục này (mang tính luật định) sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng đó bị vô hiệu khi có yêu cầu. Do vậy, để các bên chủ thể thực hiện đúng các quy định của pháp luật thì nhiệm vụ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn, tuyên truyền, phổ biến về pháp luật, ở đây có các cơ quan hành chính nhà nước là Ủy ban nhân dân từ cấp xã, phường, thị trấn, cấp huyện, quận, thành phố, cơ quan công chứng, công chứng nhà nước, công chứng tư. Trên cơ sở những hướng dẫn đó, các chủ thể có định hướng đúng đắn, làm giảm bớt các khả năng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên về hình thức, thủ tục mua bán nhà ở, tránh được khả năng hợp đồng bị vô hiệu do điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng.
Các hình thức của hợp đồng dân sự theo đó, hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng ba hình thức: Bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể, bằng văn bản, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Như vậy hình thức của hợp đồng dân sự là đa dạng, phù hợp với tính chất đa dạng của đối tượng hợp đồng. Và việc lựa chọn hình thức hợp đồng nào còn do ý chí của các bên.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức của hợp đồng bắt buộc phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước, đây cũng là quy định hiện hành của nhiều quốc gia trên thế giới. Các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận và đi đến thống nhất các điều khoản, nội dung đó được ghi lại thành văn bản, văn bản đó chứa đựng mọi thỏa thuận, được lập bởi một hoặc hai ngôn ngữ, lập thành hai hoặc ba bản trở lên, có giá trị pháp lý như nhau. Chính vì việc khi hợp đồng do các bên tự soạn thảo với nhiều lý do khách quan, chủ quan sẽ có những khiếm khuyết về nội dung hoặc hình thức. Do vậy việc làm chứng của bên thứ ba là cần thiết. Hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân theo một hình thức nhất định, nếu các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một trong hai bên Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc các bên phải thực hiện các quy định về hình thức trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà các bên không hoàn thiện về hình thức của giao dịch thì giao dịch đó vô hiệu. Đây là quy định có tính chất mở, tạo điều kiện tối đa cho các giao dịch đã được thiết lập tránh được vấn đề vô hiệu.
Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở là một khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ tục mua bán nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua. Trước hết thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng mua bán đã được các bên soạn thảo ra phòng công chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phòng công chứng, ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán bộ tư pháp soạn thảo hợp đồng), Hợp đồng đó có nội dung hợp pháp thì sẽ được chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ tục chứng thực, các bên mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trước bạ sang tên (lệ phí trước bạ nếu không có thỏa thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên và nộp thuế thì quyền sở hữu được chuyển giao từ người bán nhà ở sang người mua nhà ở.
Trong giao dịch này, đòi hỏi đối tượng của hợp đồng phải thỏa mãn các điều kiện sau: “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”, “Không có tranh chấp về quyền sở hữu”, “Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy có thể tóm tắt trinh tự, thủ tục mua bán nhà ở vào các bước như sau:
1) Ký hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân của các bên, như chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Đối với bên mua bán là người có yếu tố nước ngoài thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa còn thời hạn hoặc giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam của Việt kiều.
2) Kê khai và nộp thuế, lệ phí (Tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm).
3) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
– Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính – Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. – Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.
Trên đây là những quy định về hình thức và trình tự thủ tục của một hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Với những quy định này cần được công khai niêm yết tại các trụ sở làm việc của Ủy ban nhân dân các cấp, văn phòng công chứng công, tư để là cơ sở cho công dân theo dõi, ghi nhớ và làm theo, để giảm tải một cách tối đa các vấn đề vi phạm pháp luật dẫn đến giao dịch không được thực hiện như mong muốn của các bên.
2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở:
Xuất phát từ nguyên tắc chung của BLDS là trong quan hệ dân sự “các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào” . Sự tự nguyện đó phải được các bên tôn trọng thực hiện.
Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý chí nên người tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, sự tự nguyện đó là một phần của sự tự do về ý chí, tự do giao kết hợp đồng, tham gia các giao dịch dân sự để đảm bảo nhu cầu thiết yếu nhất của cuộc sống, ở đây chủ thể tự do thỏa thuận về đối tượng của hợp đồng, điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trên cơ sở tuân theo pháp luật và không trái với đạo đức xã hội. Tự do ý chí, tự do thỏa thuận một cách tự nguyện không bị ép buộc lừa dối là một trong những yếu tố tạo nên tính hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở.
2.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành:
Quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Căn cứ vào quy định của Luật nhà ở 2014, thì nhà ở chia thành các loại là nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà liền kề.
Vì vậy hợp đồng mua bán nhà ở với từng loại nhà thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khác nhau:
– Đối với hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, chủ thể của hợp đồng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, và đối tượng nhà ở là nhà ở độc lập, nhà ở liền kề, nhà biệt thự. Thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng mua bán này là thời điểm đăng ký vì nó gắn liền với đất. Các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý liên quan tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc Uỷ ban nhân dân xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng. Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu. Sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thời điểm được đăng ký là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở đó.
– Đối với hợp đồng mua bán nhà ở là nhà chung cư, đây là nhà ở mà không gắn liền với đất, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Thủ tục công chứng tại phòng công chứng được thực hiện cho các bên của hợp đồng mua bán nhà ở là cá nhân, khi đi công chứng, vợ chồng đều phải cùng đi hoặc là tổ chức nếu một trong 02 bên là công ty, khi công chứng cần đem theo Giấy phép kinh doanh bản chính và con dấu tròn công ty, (người đi công chứng không phải là đại diện pháp luật thì phải có giấy ủy quyền). Trong những năm qua, hoạt động công chứng đã góp phần đáng kể vào quan hệ pháp luật về mua bán nhà ở, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với các lĩnh vực. Đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, tạo hành lang an toàn cho các chủ thể khi tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở. Nhà nước quản lý được các giao dịch về nhà ở đảm bảo tính hợp pháp, hạn chế những vi phạm pháp luật đối với việc mua bán nhà ở.
