Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư cần phải đáp ứng được những điều kiện nhất định mà pháp luật đã quy đinh. Vậy những điều kiện đó là gì?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư:
1.1. Dự án đầu tư là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 thì ta có thể xác định được rằng dự án đầu tư chính là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn trong khoảng thời gian xác định để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể. Theo đó, có các loại dự án đầu tư như là dự án đầu tư mở rộng, dự án đầu tư mới, dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo.
1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư:
Để chuyển nhượng quyền dụng đất dự án đầu tư thì cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Theo đó, theo quy định tại Điều 41
Thứ nhất, đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Thứ hai, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án khi chủ đầu tư dự án hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
Thứ ba, chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Thứ năm, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án thì phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Thứ sáu, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Thứ bảy, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ tám, là phải đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án thì cần phải đáp ứng đủ tám điều kiện như đã nêu trên.
2. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư:
2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư có bắt buộc công chứng hay không?
Để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án có cần phải công chứng hay không thì ta căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định.
Theo đó, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán thì có ít nhất một bên tham gia hợp đồng tổ chức kinh doanh bất động sản nên hợp đồng này không cần phải công chứng, chứng thực, việc công chứng này sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng.
Như vậy, từ các quy định trên có thể thấy pháp luật không bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng được giao kết với một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đó. Bởi lẽ văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Và hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ, nên khi tranh chấp xảy ra thì hợp đồng đã công chứng không phải thực hiện chứng minh chứng cứ.Theo đó thì việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2.2. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư theo quy định:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HỢP ĐỒNG SỐ: ……CN
…….., ngày…..tháng……năm…….
I. PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): …..sinh năm:…..
– Chứng minh nhân dân số:….do:…..Cấp ngày:…..tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: ……
– Địa chỉ thường trú: ……
2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): …..sinh năm…..
– Chứng minh nhân dân số:….do:…..Cấp ngày:….tháng…năm……
– Nghề nghiệp: …
– Địa chỉ thường trú: …
Hoặc Ông (Bà):
– Đại diện cho (đối với tổ chức): …
– Địa chỉ: …
– Số điện thoại: … Fax…..(nếu có)
Thửa đất chuyển nhượng
– Diện tích đất chuyển nhượng: …m2
– Loại đất: …Hạng đất (nếu có) ….
– Thửa số: …
– Tờ bản đồ số: ……
– Thời hạn sử dụng đất còn lại: …
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …….do….cấp ngày….. tháng …. năm…
Tài sản gắn liền với đất (nếu có)
3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây :
– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) …..,
(bằng chữ) ………
Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) ….
– Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) ……
(bằng chữ) ……
– Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số)…..
(bằng chữ) ……..
– Thời điểm thanh toán:…..
– Phương thức thanh toán: …..
– Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.
4. Các cam kết khác :
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
– Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
– Các cam kết khác……………
– Hợp đồng này lập tại ……………….. ngày …. tháng … năm … thành ……. bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.
| Bên chuyển nhượng (Ký tên, đóng dấu) | Bên nhận chuyển nhượng (Ký tên, đóng dấu) |
II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng:
– Về giấy tờ sử dụng: …
– Về hiện trạng thửa đất: …
Chủ sử dụng đất: …
Loại đất: …
Diện tích: ……
Thuộc tờ bản đồ số: …
Số thửa đất: …
Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: …
– Về điều kiện chuyển nhượng: …
| Ngày … tháng …. năm…… CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN (ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu) | Ngày . . . . tháng . . . . năm . . . TM. ỦY BAN NHÂN DÂN …….. (ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu) |
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Kinh doanh bất động sản 2020
