Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quen thuộc, diễn ra thường xuyên trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Vậy điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1.1. Điều kiện về đất đai được chuyển nhượng:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quen thuộc, diễn ra thường xuyên trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình sẽ được quyền thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai, bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây được xem là điều kiện căn bản nhất. Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác) là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người dân do cơ quan Nhà nước cấp. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân mới có quyền thực hiện các hoạt động pháp lý khác liên quan đến đất đai.
+ Đất không có tranh chấp là điều kiện cần đảm bảo khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người dân chưa thực sự được công nhận xác lập. Nếu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, sẽ không đảm bảo tính pháp lý, cũng như ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.
+ Đất đai không thuộc diện được kê biên để thi hành án. Có rất nhiều trường hợp, đất đai là loại tài sản được kê biên để thi hành án. Lúc này, đất đai không còn là tài sản thuộc toàn quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình, mà là tài sản “bảo đảm” thực hiện nghĩa vụ liên quan khác. Trong trường hợp này, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ không được diễn ra.
+ Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người dân sẽ được quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo đất đai còn hiệu lực sử dụng.
Trên đây là những điều kiện về đất đai mà người dân cần phải đảm bảo khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng. Vậy nên, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân cần phải đảm bảo đất đai của mình tuân thủ đúng các điều kiện nêu trên. Các điều kiện về đất chuyển nhượng giúp đảm bảo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra chuẩn chỉnh, đúng quy định của pháp luật, hạn chế đến mức tối đa những rủi ro xảy ra.
1.2. Điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người đủ 18 tuổi, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
– Bên chuyển nhượng phải là chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được quyền sử dụng đất).
– Đối với trường hợp được ủy quyền, thì chủ thể được ủy quyền cũng phải đảm bảo có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Trên đây là nội dung phân tích về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có thể thấy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện liên quan đến chủ thể chuyển nhượng cũng như đất đai được chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện nêu trên mới đảm bảo đầy đủ tính pháp lý. Đồng thời, đây được xem là cơ sở để cơ quan Nhà nước quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách tốt nhất, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra.
2. Các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên trong thực tiễn sử dụng đất đai của người dân, cũng như công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Chuyển nhượng là hoạt động pháp lý, mà tại đó, người dân tiến hành sang tên, chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác.
Theo quy định của pháp luật hiện hành cũng như thực tiễn áp dụng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện dưới các hình thức sau đây:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là tên gọi pháp lý của hoạt động mua bán quyền sử dụng đất trong thực tiễn. Theo đó, người sử dụng đất sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể có nhu cầu. Bên nhận chuyển nhượng sẽ trả một khoản phí chuyển nhượng cho bên chuyển nhượng (phí mua bán). Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch dân sự này được pháp luật công nhận (phải công chứng). Tiếp đó, bên nhận chuyển nhượng được quyền tiến hành sang tên quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang tên mình.
+ Tặng cho quyền sử dụng đất: Đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tại đó, bên chuyển nhượng (hay còn gọi là bên tặng cho) sẽ tặng cho quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (bên được tặng cho). Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng tại cơ quan công chứng. Sau khi công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, bên được tặng cho sẽ được quyền tiến hành sang tên quyền sử dụng đất.
+ Ủy quyền quyền sử dụng đất: Đây là một giao dịch dân sự, song không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử đất. Tuy nhiên, hình thức này lại được người dân áp dụng sử dụng tương đối phổ biến trong thực tiễn. Theo đó, bên chuyển nhượng sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng dưới hình thức ủy quyền. Bên được ủy quyền sẽ được toàn quyền sử dụng đối với đất đai. Hình thức này không đảm bảo tính pháp lý, cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
3. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất:
– Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên, và hợp đồng này sẽ được công chứng tại cơ quan công chứng.
Khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bên tặng cho và bên được tặng cho).
+ Các giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
+ Trong trường hợp được nhận ủy quyền để thực hiện giao dịch thì cần phải có
Sau khi đảm bảo hoàn tất đầy đủ các hồ sơ nêu trên, cán bộ công chứng sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Cá nhân thực hiện sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các cá nhân nộp lên cho cơ quan Nhà nước phải đảm bảo các loại giấy tờ cụ thể sau đây:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (đã được công chứng).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân sẽ nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
– Bước 4: Giải quyết và trả hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó sẽ thực hiện ác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ cho người dân.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013.
