Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn? Xây dựng nhà ở tại nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng? Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng? Có hướng dẫn xây dựng có được coi là giấy phép xây dựng không?
Mục lục
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về điều kiện cấp giấy phép xây dựng, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất năm 2020. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp
Giấy phép xây dựng là một trong những giấy tờ quan trọng nhất của các cá nhân, tổ chức khi xây dựng nhà cửa, công trình…được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng thẩm định, phê duyệt. Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng một cách nhanh chóng, thuận lợi đúng quy hoạch và đúng pháp luật. Hiện nay, một số cá nhân, tổ chức vẫn chưa nắm bắt được hết các quy định hiện hành đối với việc cấp giấy phép xây dựng. Đội ngũ luật sư
Thứ nhất về các điều kiện cấp giấy phép xây dựng
1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Căn cứ theo Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 thì điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
+ Người yêu cầu xin giấy phép xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về việc bảo vệ môi trường, phải đảm bảo an toàn cho các công trình và các công trình lân cận, bảo đảm các khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, các công trình độc hại, phải đảm bảo an toàn về hạ tầng kĩ thuật, hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, các công trình thủy lợi và các công trình quan trọng liên quan đến an ninh, quốc phòng.
+ Việc thiết kế xây dựng cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật trong việc sử dụng vật liệu xây dựng, các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, phải đảm bảo an toàn trong việc sử dụng, bảo vệ môi trường, mỹ quan, phải đáp ứng các yêu cầu về công nghệ áp dụng, công năng sử dụng, phòng chống cháy nổ, ứng phó với biến đổi khí hậu, phải đảm bảo an toàn chịu lực và các điều kiện an toàn khác.
Đối với hộ gia đình sẽ được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ trong trường hợp có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
+ Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với mục đích sử dụng đất.
+ Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đúng theo pháp luật.
Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở và theo dự án
Cụ thể hồ sơ bao gồm:
– Bản vẽ thiết kế xây dựng
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
– Bản sao các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai liên quan đến việc chứng minh quyền sử dụng đất.
– Trường hợp công trình xây dựng có công trình liền kề thì cần phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
+ Trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
+ Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc tuyến phố, khu vực trong các đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì người xin cấp giấy phép cần lưu ý phải phù hợp với kiến trúc đô thị, với quy chế quản lý quy hoạch hoặc thiết kế đô thị đã được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, khi cá nhân có nhu cầu xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thì cần phải có giấy phép xây dựng và chuẩn bị hồ sơ nộp đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét được cấp. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải
Xem thêm: Xin cấp phép xây dựng ở đâu? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng?
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng trong đô thị
Căn cứ theo quy định tại điều 91 Luật xây dựng năm 2014 thì điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị như sau:
+ Việc xây dựng công trình đô thị phải phù hợp với mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch sử dụng đất.
+ Người xin cấp giấy phép phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận, hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, thủy lợi, khu di tích lịch sử văn hóa, khu di sản văn hóa, đảm bảo an toàn khoảng cách đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng an ninh.
+ Người xin cấp giấy phép xây dựng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp việc xây dựng công trình ở tuyến phố, khu vực đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì cần phải đảm bảo phù hợp với thiết kế đô thị, kiến trúc đô thị, quy chế quản lý quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
+ Việc thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép. Cụ thể hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định
Xem thêm: Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng? Thủ tục xin giấy phép xây dựng?
– Bản sao được công chứng, chứng thực đối với các giấy tờ hợp pháp về đất đai như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai…..
– Bản vẽ thiết kế xây dựng
Ngoài ra, hồ sơ còn cần một số giấy tờ sau:
– Đối với công trình không theo tuyến cần có thêm:
* Bản sao quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án
* Bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
* Bản kê khai của cá nhân là chủ trì thiết kế, chủ nhiệm, tổ chức thiết kế năng lực đối với kinh nghiệm và năng lực thiết kế xây dựng.
– Đối với xây dựng công trình theo tuyến cần có thêm:
Xem thêm: Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020
* Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
* Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về sự phù hợp với phương án tuyến và vị trí tuyến.
– Đối với xây dựng công trình tôn giáo cần có thêm:
* Quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.
* Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng
– Đối với xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng có thêm:
* Quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa
* Bản sao văn bản chấp thuận hoặc giấy phép về sự cần thiết xây dựng
Xem thêm: Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng mới nhất 2020
– Đối với xây dựng công trình quảng cáo cần có
* Quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quảng cáo
* Các bản sao hợp đồng thuê công trình t hoặc
* Bản sao văn bản chấp thuận hoặc giấy phép về việc cần thiết xây dựng
.- Đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình cần có:
* Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
* Ảnh chụp hoặc bản vẽ hiện trạng của những hạng mục công trình, các bộ phận, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
– Đối với các công trình về hạ tầng kỹ thuật, các công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì phải có:
Xem thêm: Hồ sơ, trình tự và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất
* Quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa
* Văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về việc cần thiết xây dựng
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị
Người có yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
+ Việc thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt bởi các cơ quan chuyên môn về xây dựng.
+ Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần xây dựng công trình phù hợp với tổng mặt bằng và vị trí của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
+ Việc xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị phải bảo đảm các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận, hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, thủy lợi, khu di tích lịch sử văn hóa, khu di sản văn hóa, đảm bảo an toàn khoảng cách đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng an ninh.
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép giống như các trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị được nêu ở phần trên.
Xem thêm: Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu? Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở?
Như vậy, khi muốn xây dựng nhà ở hay bất kỳ công trình nào thì chủ xây dựng phải đảm bảo đủ các điều kiện về cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng cần làm hồ sơ và nộp tới các cơ quan có thẩm quyền để được xin cấp phép. Cụ thể:
Thứ hai, về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ vào điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:
+ Bộ xây dựng sẽ cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình cấp đặc biệt. Công trình cấp đặc biệt được quy định trong Thông tư 03/2016/TT-BXD. Tùy vào từng loại công trình và tiêu chí phân cấp mà chủ xây dựng sẽ được cấp giấy phép xây dựng.
Ví dụ: Đối với công trình y tế. Cấp công trình đặc biệt được xác định khi tổng số giường bệnh lưu trú > 1000.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cho Sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình sau:
– Các công trình về tôn giáo, công trình về di tích lịch sử văn hóa.
– Các công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Xem thêm: Xây nhà cấp 4 có cần xin phép? Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4
– Những công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý.
– Các công trình xây dựng cấp I, cấp II.
– Những công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
– Các công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể phân cấp cho:
– Ban quản lý các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu chế xuất.
– Ban quản lý các khu đô thị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan này, trừ các công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp phép.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp phép giấy phép xây dựng đối với:
Xem thêm: Xử lý công trình xây dựng sai phép, không có giấy phép xây dựng
– Nhà ở riêng lẻ ở đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý.
– Các công trình còn lại không thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Lưu ý: Trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng có nhiều loại và cấp khác nhau, người đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng cần làm đầy đủ hồ sơ khi đó cơ quan thực hiện cấp giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại thuộc dự án.
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư, cho tôi hỏi như thế nào là cấp phép theo giai đoạn? Nếu như muốn cấp phép theo giai đoạn thì cần phải làm hồ sơ bao gồm những nội dung cụ thể như thế nào? Mong luật sư tư vấn!
Luật sư tư vấn:
Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép được cấp cho chủ đầu tư để thực hiện xây dựng từng phần của công trình xây dựng, như: Móng cọc, phần móng, phần thân; hoặc thực hiện xây dựng từng công trình xây dựng trong một dự án đầu tư xây dựng.
Theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ – CP khi xin giấy phép xây dựng theo giai đoạn bạn cần làm hồ sơ như sau:
Xem thêm: Các trường hợp, hồ sơ, thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
+ Bản sao một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Bản vẽ thiết kế xây dựng theo quy định, văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo từng giai đoạn (nếu có);
+ Bản sao quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng đối với công trình quy định phải lập dự án.
Luật sư
Như vậy, để được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn bạn cần phải làm hồ sơ đầy đủ theo những nội dung cụ thể nêu trên.
2. Xây dựng nhà ở tại nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng
Tóm tắt câu hỏi:
Xem thêm: Thời hạn giấy phép xây dựng? Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng?
Em ở miền núi, thuộc đơn vị hành chính là làng xã vậy khi xây dựng nhà có phải xin giấy phép làm nhà và gửi bản vẽ chi tiết cho Ủy ban nhân dân cấp xã không thưa luật sư?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 có quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng như sau:
“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
…….
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;’
…………”
Theo quy định trên, về nguyên tắc trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng trong đó có công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trừ công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp, nhà ở của bạn được xây dựng ở khu vực nông thôn. Để biết được việc xây nhà ở của bạn có phải xin giấy phép làm nhà và gửi bản vẽ chi tiết cho Ủy ban nhân dân cấp xã không thì bạn cần đối chiếu xem khu vực bạn xây nhà có thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng; có thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hay không?
Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên trường hợp của bạn thuộc một trong hai trường hợp sau.
– Nếu khu vực bạn sinh sống không thuộc khu vực quy hoạch xây dựng; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì khi bạn xây dựng không cần xin giấy phép xây dựng.
– Nếu bạn thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì bạn vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định Luật xây dựng 2014.
Nếu trường hợp của bạn thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng thì bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bao theo quy định tại Khoản 1, Điều 95 Luật xây dựng 2014 gồm:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng; Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để được giải quyết cấp giấy phép xây dựng.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi bạn cư trú.
3. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng
Tóm tắt câu hỏi:
Chào quý ban luật sư. Kính mong đoàn luật sư giúp mình với: Mình xin được trình bày như sau: Năm 1976 ông nội có mua 1 mảnh đất thổ cư 1 sào 3 thước rưỡi (có giấy tờ mua bán). Năm 1983 ủy ban xã (HTX thời bấy giờ) có xây dựng hội trường do kinh phí eo hẹp lên đến vận động gia đình tôi mua lối đi là 3 thước bắc bộ (có văn bản +giấy thu phí). Cho đến hiện nay tổng diện tích là 1 xào 6 thước rưỡi(2 thửa 15+16). Được sự nhất trí của ông giao cho bố mẹ tôi sử dụng. Năm 2007 bố tôi mắc bệnh hiểm nghèo thì tới năm 2011 bố tôi qua đời. Đã vận hạn khó khăn xảy ra quá nhiều đến năm 2012 trong lần sinh thứ 2 của vợ tôi là: Nguyễn thị Hằng tại bệnh viện phụ sản trung ương, do sự thờ ơ của ekip mổ lên vợ tôi đã qua đời để lại cho tôi 2 cháu nhỏ mồ côi cùng mẹ già. Gia đình tôi càng lâm vào cảnh thiếu thốn. Tuy nhiên từ khi bố tôi mất đã giao lại toàn bộ giấy tờ mảnh đất trên cho mẹ tôi vẫn chấp hành tốt đường lối của đảng và nhà nước, hằng năm mẹ tôi luôn tuân thủ đóng thuế đất đầy đủ 2 miếng đất thuộc thửa 15 +16. Cho đến nay nguyện vọng của tôi là công nợ thì nhiều phải lao động tần tảo để tạo kinh phí nuôi con nhỏ và mẹ già, đất thì bỏ hoang nhiều năm,giờ hoàn cảnh khó khăn không biết xoay sở vào đâu muốn xây dựng 1 gian nhà cấp 4 để trồng trọt chăn nuôi mưu sinh tôi lên phường xin cấp phép xây dựng mà toàn chỉ lên quận, lên quận xin thì đẩy xuống phường (vì không biết lý do).Tôi thiết nghĩ gia đình mình éo le như vậy cán bộ phường còn phải giúp đỡ GĐ nhiều nhưng Mà dạo này phường toàn gửi
Luật sư tư vấn:
– Căn cứ Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Thứ nhất, để xin cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 nêu trên.
Thứ hai, đối việc việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính hoặc thông báo, công văn về việc áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc tháo dỡ hàng rào là không đúng sự thật thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên cơ quan chức năng có thẩm quyền nếu có đủ căn cứ chứng tỏ quyết định, công văn của cơ quan có thẩm quyền trước đó không đúng với quy định của pháp luật để yêu cầu giải quyết.
– Căn cứ Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 quy định về trình tự khiếu nại như sau:
“Điều 7. Trình tự khiếu nại
1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”
Như vậy, bạn cần phải làm rõ phần diện tích gia đình bạn đang sử dụng có hợp pháp không, có tranh chấp không, có xây dựng trái phép không để có cơ sở khiếu nại theo quy định nêu trên.
4. Có hướng dẫn xây dựng có được coi là giấy phép xây dựng không?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin được tư vấn trường hợp sau: Gia đình tôi có xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất trồng cây cảnh và được huyện chấp thuận, trong quyết định chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng có kèm theo hướng dẫn kết cấu tường rào, hệ thống tiêu thoát nước, nhà kho chứa vật tư nông nghiệp (qui định cụ thể 12m2, vách gạch, mái tôn, chỉ bê tông bề mặt diện tích trên, cột bê tông cốt thép). Thực tế gia đình xây dựng cột sắt bán kiêng cố, nhưng khi xây vách thì chính quyền xã lập biên bản xây không phép dù gia đình có trình lệnh khởi công và được xác nhận. Cuối cùng là xã ra quyết định xây không phép và xử phạt 2.000.000 đồng cùng biện pháp tháo dỡ. Xin hỏi như vậy gia đình tôi có sai hay không?
Luật sư tư vấn:
Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Về nguyên tắc, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ theo Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng:
– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Nếu bạn không thuộc một trong các trường hợp trên thì bạn bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng đối với công trình trên đất. Trong quyết định chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng có kèm theo hướng dẫn kết cấu tường rào, hệ thống tiêu thoát nước, nhà kho chứa vật tư nông nghiệp (qui định cụ thể 12m2, vách gạch, mái tôn, chỉ bê tông bề mặt diện tích trên, cột bê tông cốt thép) chỉ là những phần công trình được phép xây dựng trên diện tích đất trồng cây cảnh chứ không phải giấy phép xây dựng được cấp.
Căn cứ khoản 6 Điều 13
“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”
Ngoài ra, công trình thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục buộc phá dỡ tùy vào từng trường hợp. Còn về vấn đề lệnh khởi công, hiện nay, pháp luật về xây dựng chưa có quy định về lệnh khởi công.
Gia đình bạn có xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất trồng cây cảnh và được huyện chấp thuận, trong quyết định chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng có kèm theo hướng dẫn kết cấu tường rào, hệ thống tiêu thoát nước, nhà kho chứa vật tư nông nghiệp (quy định cụ thể 12m2, vách gạch, mái tôn, chỉ bê tông bề mặt diện tích trên, cột bê tông cốt thép). Hướng dẫn của huyện trong quyết định chỉ là những yêu cầu đối với hệ thống công trình trên đất trồng cây cảnh chứ không phải giấy phép xây dựng đối với phần công trình trên đất chứ không phải giấy phép xây dựng.
Bài viết được thực hiện bởi Luật gia Đinh Phương Uyên
