Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

Luật sư tư vấn xin cấp sổ đỏ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1900.6568

“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.

Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai năm 2013

Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai năm 2013. 

Theo quy định tại Điều 100  Luật đất đai 2013. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Quy định về nội dung không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Luật sư cho tôi hỏi: Hiểu như thế nào và quy định ở đâu nội dung: “người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo khoản 5 điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào khoản 5 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì  người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Pháp luật không có quy định nào về các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ quy định điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi thỏa mãn những điều kiện này, người đang sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Điều kiện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật đất đai 2013 như sau: 

Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất khi có một trong các giấy tờ sau và không phải nộp tiền sử dụng đất: 

“- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà không có các giấy tờ trên. 

“- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Thứ ba, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất. 

“- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.

– Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

– Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Không có tranh chấp;

+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.”

Như thế, khi thỏa mãn các điều kiện trên thì cá nhân, tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có một trong các điều kiện trên thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

2. Căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư: Đất mua từ năm 76 có nguồn gốc là đất chuyển nhượng mà người bán đã sinh sống từ năm 1954. Khi tôi mua lại đã là đất ở, tôi đã ở và sử dụng. Năm 1993 tôi làm đơn xin cấp và sổ đỏ được ghi rất rõ đất ở 240m2 và đất vườn 60m2. Vậy xin hỏi luật sư phòng tài nguyên không xét nguồn gốc đất giữa thị trấn mà căn cứ vào đơn tôi ghi là: Xin cấp quyền sử dụng đất cho thửa đất tôi ở ổn định không tranh chấp, mà tôi không ghi do nhận chuyển nhượng nên xét cho thửa đất của tôi là cấp lần đầu. Vậy xin hỏi luật sư căn cứ vào đơn như vậy đã đủ căn cứ pháp lý chưa? Mọi giấy tờ mua bán chứng minh cho thửa đất tôi mua lại đã không giữ nữa vậy tôi làm cách nào chứng minh thửa đất của tôi không phải cấp lần đầu.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như sau: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

“- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

Trường hợp của bạn thuộc điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013, tức là thuộc đất nhận chuyển nhượng.

Như bạn đã trình bày, năm 1993 gia đình đã làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được công nhận 240m2 đất ở, 60m2 đất vườn. Nếu bạn muốn chứng minh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thời điểm năm 1993 không phải là lần đầu thì bạn phải có giấy tờ chứng minh về đất đai với cơ quan có thẩm quyền. 

Bạn cầm xem lại trước năm 1993 mảnh đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Nếu chưa được cấp thì vào năm 1993 làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được coi là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, lúc này sẽ căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở tại địa phương để công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Nếu bạn không đồng ý việc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi bạn đang sinh sống để xem xét lại việc công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

3. Quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi Quý Công ty Năm 1996 tôi có mua 1 lô đất có nhà trên đất (viết tay). Chủ trước có 2 loại giấy tờ sau:

1. Đơn xin cấp đất làm nhà ở được UBND phường xác nhận ngày 08/10/1993

2. Văn bản của Phòng xây dựng – Giao thông gửi Trung tâm dịch vụ địa chính thành phố v/v xin ý kiến xác định nguồn gốc lô đất và được Trung tâm dịch vụ địa chính xác nhận là đất thổ cư, không thuộc đất nông – lâm nghiệp, có số thửa, số tờ bản đồ, diện tích (xác nhận ngày 12/10/1993)

Như vậy bây giờ tôi xin cấp GCN thì có phải đóng tiền gì k? 

Luật sư tư vấn:

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 2, Điều 101, Luật đất đai 2013 có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. 

Bên cạnh đó, theo Khoản 2, Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất“

Trong trường hợp của bạn, giấy tờ mua bán đất đai viết tay của bạn được xác lập năm 1996, bạn đã sử dụng đất từ đó đến nay. Hiện nay, bạn chỉ cần xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính:

Khoản 6, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định: “Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật“.

Như vậy, bạn sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính này sẽ bao gồm:

– Lệ phí trước bạ

– Lệ phí địa chính

– Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

– Tiền công nhận quyền sử dụng đất

4. Phí đo đạc địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Em đang ở tỉnh Đồng Tháp. Quyền sử dụng đất được cấp năm 1994. Nhưng về sau có bán cho ông A một phần đất. Giờ cần phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Em phải làm sao? Lệ phí đo đạc và cấp đổi quyền sử dụng đất như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ điểm b) khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

“b) Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp;”

Cũng theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; loại tài sản chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; diện tích chuyển quyền và số hiệu thửa đất sau khi chia tách để chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký; diện tích và số hiệu thửa đất sau khi chia tách còn lại không chuyển quyền.

Như vậy, khi bạn đã bán 1 phần đất sang cho người khác, trước tiên bạn ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với ông A sau đó bạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A. Sau khi cấp cho ông A giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn sẽ có ghi chú chuyển nhượng sang cho ông A diện tích, phần tài sản,…

Về lệ phí đo đạc và cấp đổi Giấy chứng nhận, bạn đang ở tình Đồng Tháp nên theo Quyết định 15/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Tháp về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp, lệ phí được quy định như sau:

1. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.

SốTT	Đối tượng thu	Đơn vịtính	Mức thu	Ghi chú
1	Hộ gia đình	đồng/hồ sơ	20.000
2	Các tổ chức	đồng/hồ sơ	200.000	Thuộc đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất, trừ các dự án
3	Các dự án
một	Dưới 02 ha	đồng/hồ sơ	1.500.000
b	Từ 02 ha đến dưới 05 ha	đồng/hồ sơ	2.500.000
c	Từ 05 ha trở lên	đồng/hồ sơ	5.000.000

2. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính.

Số TT	Đối tượng thu	Đơn vị tính	Mức thu	Ghi chú
1	Đất ở đô thị	Đồng/m2	1,000	đo đạc tỷ lệ 1/500
2	Đất ở nông thôn	Đồng/m2	600	đo đạc tỷ lệ 1/500 – 1/1000
3	Đất nông, lâm nghiệp	Đồng/m2	100 (tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ)	đo đạc tỷ lệ 1/2000 – 1/5000
4	Đất chuyên dùng
một	Khu vực đô thị	Đồng/m2	1,000	đo đạc tỷ lệ 1/500 – 1/1000
b	Khu vực nông thôn	Đồng/m2	600	đo đạc tỷ lệ 1/500

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản án của Tòa án

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có 35.000m2 đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố tôi đem cầm cho người ta để lấy tiền tiêu sài. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của gia đình nhưng bố không cho ai biết. Bố không trả nợ nên người ta gữ bìa đỏ mặc dù tôi yêu cầu trả nhưng người ta không trả bìa đỏ. Nay tòa án tuyên tôi được hưởng 350m2 đất, vậy tôi có được làm bìa đỏ trực tiếp tên mình khi chỉ có duy nhất trong tay quyết định của tòa án!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Theo quy định trên, một trong những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn được Tòa án quyết định cho bạn được hưởng 350m2 đất; đã có bản án/quyết định của Tòa thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 350m2 đất này.

Luật sư tư vấn vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua tổng đài:1900.6568

Tuy nhiên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa đất. Hồ sơ tách thửa được quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Chứng minh thư nhân dân của bạn;

– Bản án/Quyết định của Tòa án;

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.

Để thực hiện thủ tục tách thửa và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn phải cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất lớn 35.000m2 đất. Nay bạn có quyền yêu cầu người đang chiếm giữ sổ đỏ trả lại cho bạn, nếu người đang giữ sổ đỏ không trả lại thì bạn làm đơn báo mất sổ đỏ gửi tới Ủy ban nhân dân xã nơi đang có đất để thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ mới. Khi có sổ đỏ mới, bạn sử dụng sổ đỏ mới để thực hiện thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ cho bạn.