Theo quy định, khi Nhà nước thu hồi đất, tài sản gắn liền trên đất thì người dân sẽ được bồi thường. Vậy điều kiện bồi thường tài sản gắn liền với đất khi thu hồi đất như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện bồi thường tài sản gắn liền với đất khi thu hồi đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 88
Nếu như Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất có bị thiệt hại về tài sản thì sẽ được bồi thường.
Ngoài ra, đất phải có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). Nếu không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì phải đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định mà chưa được cấp. Như vậy, thực tế đất cũng như tài sản gắn liền trên đất của cá nhân, hộ gia đình không có Giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường bình thường khi Nhà nước thu hồi đất khi thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
2. Nhà nước thu hồi tài sản gắn liền với đất thì bồi thường như thế nào?
Thứ nhất, bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất:
– Chủ sở hữu nhà ở, công trình được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương: áp dụng với trường hợp phải thực hiện tháo dỡ toàn bộ hoặc tháo dỡ một phần đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu như phần diện tích còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định.
– Bồi thường theo thiệt hại thực tế: áp dụng với trường hợp phải thực hiện tháo dỡ toàn bộ hoặc tháo dỡ một phần đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu như phần còn lại của nhà ở hay công trình vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật.
– Trường hợp bồi thường đối với nhà, công trình khác gắn liền với đất (không thuộc trường hợp là nhà, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất):
Mức bồi thường áp dụng = tổng giá trị hiện có của nhà, công trình thiệt hại + khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình.
Trong đó:
+ Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại = tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Công thức xác định: Tgt=G1-(G1/T)xT1
Cụ thể:
- Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.
- G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
- T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại.
- T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
+ Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình: mức này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Lưu ý:
Đối với công trình, nhà bị phá dỡ một phần nếu như phần còn lại không thể sử dụng được: bồi thường toàn bộ giá trị công trình, nhà. Ngược lại, nếu như phần còn lại vẫn sử dụng được thì sẽ bồi thường thiệt hại theo thiệt hại thực tế.
– Trường hợp công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc các trường hợp trên:
Mức bồi thường = giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Thứ hai, bồi thường tài sản là cây trồng, vật nuôi:
– Có thiệt hại về cây trồng:
+ Với cây trồng hàng năm: bồi thường căn cứ trên giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Trong đó:
Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch = năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm liền kề của cây trồng chính ở tại địa phương đó với giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
+ Với cây trồng lâu năm: bồi thường theo mức giá trị hiện có của vườn cây trên cở sở giá tại địa phương tại thời điểm có thu hồi đất (lưu ý không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất).
+ Với cây trồng chưa thu hoạch nhưng cây có thể di chuyển đến địa điểm khác: sẽ được Nhà nước bồi thường khoản chi phí vận chuyển + bồi thường thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại cây.
+ Với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ: mức bồi thường trên cơ sở thiệt hại thực tế của vườn cây.
Lưu ý tiền bồi thường sẽ phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
– Có thiệt hại về vật nuôi là thủy sản:
+ Nếu tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch: không được nhận bồi thường.
+ Nếu thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch: bồi thường thiệt hại do trên thực tế phải thu hồi sớm.
Với thủy sản có thể di chuyển được: bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra.
(mức bồi thường sẽ căn cứ trên cơ sở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
Thứ ba, bồi thường khoản chi phí vận chuyển:
– Với trường hợp tài sản Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển: Nhà nước sẽ bồi thường các khoản chi phí cho việc tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt.
– Trường hợp di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất: bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
3. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường tài sản trên đất:
Căn cứ Điều 92
– Tài sản trên đất thuộc trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai:
+ Người dân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng vẫn tiếp tục vi phạm.
+ Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất.
+ Sử dụng đất do Nhà nước giao quản lý nhưng để bị lấn, chiếm.
+ Theo quy định đất sử dụng không được chuyển nhượng, tặng cho nhưng vẫn chuyển nhượng, tặng cho.
+ Phần đất không được chuyển quyền sử dụng đất nhưng vẫn để bị lấn, chiếm.
+ Nhà nước giao, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Nếu như chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.
Chủ đầu tư vẫn đưa đất vào sử dụng khi hết thời hạn được gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
– Quá trình tạo lập tài sản gắn liền với đất trái với quy định.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai năm 2013.
