Trong lĩnh vực xây dựng thì những người chuyên môn trong lĩnh vực này thì không còn xa lạ về khái niệm về diện tích thông thủy, diện tích tim tường, cách tính các diện tích này trong xây dựng. Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ làm rõ những thắc mắc về diện tích thông thủy, diện tích tim tường và cách tính chi tiết dựa trên các quy định của pháp luật.
Mục lục bài viết
1. Diện tích thông thủy là gì?
Có thể hiểu theo nghĩa đen thì thông thuỷ có nghĩa là nước có thể chảy qua, có thể lan tỏa đến. Như vậy diện tích thông thủy chính là phần diện tích căn hộ được đo theo nước có thể lan tỏa mà nhiều người vẫn gọi là “diện tích sử dụng căn hộ, phần tường bao quanh ngôi nhà, hoặc tường phân chia giữa các căn hộ, hộp kỹ thuật bên trong mỗi căn hộ, diện tích sàn có cột sẽ không được tính. Và khi so với diện tích tim tường, diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn. Và đây cũng là loại diện tích chuẩn theo quy định của pháp luật vừa bảo đảm quyền lợi của người mua nhà vừa bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư kinh doanh thường được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay.
Nếu trong quá trình mua bán căn hộ chung cư thì trong trường hợp chủ đầu tư nào ghi theo diện tích tim tường là sai các quy định của pháp luật thì những người mua nhà hoàn toàn có thể yêu cầu chủ đầu tư xem lại cách ghi hoặc cách tính diện tích. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn ghi theo diện tim tường thì những người mua nhà có thể nhờ pháp luật can thiệp nếu không thể tự thỏa thuận với nhau.
Hiện nay, theo quy định của
2. Cách tính diện tích thông thủy chi tiết:
Trước đây khi
Với nội dung quy định thống nhất một cách đo duy nhất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích các căn hộ sẽ áp dụng theo cách tính diện tích thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất. Đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả. Tiện ích cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành căn hộ, chung cư sau này.
Diện tích thông thủy được tính bao gồm cả phần diện tích tường ngăn của các căn phòng bên trong căn hộ. Ngoài ra, nó còn tính thêm cả diện tích ban công, diện tích logia gắn liền với căn hộ chung cư. Khi tính diện tích ban công căn hộ, thì phải tính toàn bộ diện tích sàn. Trường hợp ban công có phần diện tích tường chung phải tính từ mép trong của tường chung. Những người lần đầu mua nhà và đang tìm hiểu về dụ án căn hộ. Chính là diện tích sử dụng sẽ không tính tường quanh ngôi nhà. Và tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong.
Theo quy định của pháp luật cụ thể là Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở năm 2014 thì thông thường về cách tính diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy.
Hiện nay, thì diện tích thông thủy khi tính diện tích của căn hộ nhà chung cư được tính như sau:
Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở) – (Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật).
Cụ thể hơn thì cách tính diện tích thông thủy sẽ bằng phần chiều dài và ngang bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong) cộng với phần chiều dài và ngang của ban công, lô gia (nếu có). trừ tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ và số cột cộng với diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, chắc chắn tối đa ích lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tại sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.
Để hiểu rõ về diện tích thông thủy khi tính diện tích căn hộ cho người mua nhà thì chúng tôi xin đưa ra các ví dụ sau đây:
Ví dụ:
Phần chiều dài và ngang bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong lần lượt là 8,8m và 7m
Phần chiều dài và ngang của ban công, lô gia lần lượt là 1,5m và 5,5m
Tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ và số cột lần lượt là 0,8m2 – có 3e
Diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.là 0,8m2.
Ví dụ
Trong căn hộ của ông A ở phòng 101, căn hộ hàng xóm là B và C lần lượt ở phòng 102 và phòng 103. Căn hộ của bạn có 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm, thì phần tường ngăn giữa 2 phòng này và tường ngăn phòng tắm bên trong căn hộ + ban công + lô gia sẽ thuộc phần diện tích thông thủy. Và phần diện tích tường ngăn giữa căn hộ A của ông với căn hộ hàng xóm B và C + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật bên trong căn hộ sẽ không nằm trong phần diện tích thông thủy này.
3. Diện tích tim tường là gì?
Có thể hiểu diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Diện tích tim tường sẽ tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đọc đến đây mọi người sẽ cảm thấy đo theo thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn. Bởi vì khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ được sử dụng. Đối với những bức tường chỉ để ngăn cách các căn hộ mà không phải chịu lực, người ta còn có thể khoét lõm để gắn vào đó các bức phù điêu trang trí, đưa các kết cấu vào đấy để nâng đỡ các tủ, giàn và các thiết kế phụ trợ khác cho căn hộ… Như vậy, đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ không thể làm được điều đó.
4. Cách tính diện tích tim tường chi tiết:
Hiện nay, thì khi tính diện tính diện tích tim tường thì thường đo từ tâm tường nằm ở trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường còn được gọi là “diện tích sàn xây dựng” tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Cách tính tim tường được sử dụng công thức như sau:
Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở.
Mỗi cách tính diện tích nào sẽ đều có những ưu và nhược điểm riêng thì đối với cách tính diện tích tim tường. Nếu chủ đầu tư đo theo diện tích tim tường thì diện tích căn hộ có thể lớn hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại ít hơn. Ngược lại đo theo diện tích thông thủy, số lượng mét vuông cho từng căn hộ ít hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại cao hơn.
Ưu điểm của cách tính diện tích tim tường thì khi đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ chẳng thể làm được điều đó.
Nhược điểm của cách đo theo tim tường là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực (và có thể cả hộp kỹ thuật) đi qua sẽ thiệt thòi hơn. Đã đành là các doanh nghiệp bao giờ cũng chia đều tất cả các chi phí và lợi nhuận mong đợi cho từng mét vuông bán được.
Thế nhưng, tỉ lệ giữa những mét vuông phải đóng tiền và những mét vuông thực tế có thể sử dụng được ở những căn hộ có nhiều cột chịu lực đi qua sẽ cao hơn so với những căn hộ khác.
Với một tỉ lệ như vậy, những chủ căn hộ nay khi tính diện tích tim tường thì sẽ còn phải chịu thiệt thòi một lần nữa khi đóng quản lý phí. Xét về mặt pháp lý, việc mua bán căn hộ là một hợp đồng dân sự do các bên tự thỏa thuận với nhau, thuận mua, vừa bán, không ai bắt ép các khách hàng này phải chọn những căn hộ có nhiều cột chịu lực để mua. Xét về mặt công bằng, cần phải có một tỉ lệ khấu trừ nhất định cho những căn hộ như vậy thì mới đúng đắn và tử tế nhưng chỉ có thể mang tính tương đối do không có một cách tính nào là tuyệt đối cả nên tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên để phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9,
