Diện tích đất thực tế và trên sổ đỏ khác nhau, xử lý như thế nào?

1. Diện tích đất thực tế và trên sổ đỏ khác nhau, xử lý như thế nào?

1.1. Diện tích thay đổi nhưng ranh giới đất không thay đổi: 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 89 Luật đất đai 2013, với trường hợp diện tích đất thực tế và trên sổ đỏ có chênh lệch khi đáp ứng điều kiện sau: 

– Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Đất đai không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Cách thức xử lý: được cấp và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp này, đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn, người sử dụng đất khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

1.2. Diện tích đất thay đổi và có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Trường hợp khi đo đạc lại, ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu diện tích đo đạc trên thực tế nhiều hơn diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đối với phần diện tích đất chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp đo đạc lại diện tích mà diện tích đất thực tế ít hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể do bị lấn chiếm. Khi đó, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất, xác định đúng là lấn chiếm thì tiến hành hòa giải, thương lượng hai bên; nếu không hòa giải được, xảy ra tranh chấp thì người sử dụng đất nộp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Hòa giải tại cơ sở không thành, người sử dụng đất nộp đơn khởi kiện tại Tòa án tiến hành tranh chấp lấn, chiếm đất.

2. Hồ sơ, thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trên sổ đỏ:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. 

2.1. Hồ sơ cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trên sổ đỏ:

Hồ sơ gồm những giấy tờ sau: 

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).

– Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì cần bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính.

2.2. Thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trên sổ đỏ:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Hộ gia đình, cá nhân sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ như trên đầy đủ thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. 

Còn đối với trường hợp không nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất: 

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu địa phương có thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết: 

Sau khi nhận hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình, cán bộ có trách nhiệm kiểm tra:

Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Thời gian giải quyết tối đa 03 ngày.

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3: Trả kết quả:

Sau khi hoàn tất thủ tục xong, người dân đến nhận kết quả, nộp hồ sơ tại đâu thì nhận kết quả tại đó. 

3. Thời gian giải quyết việc cấp đổi Sổ đỏ do diện tích thực tế chênh lệch so với diện tích trên Sổ đỏ:

Căn cứ theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:

Thời gian giải quyết cho việc cấp đổi Giấy chứng nhận khi diện tích chênh lệch là không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn giải quyết không được quá 17 ngày.

Đối với trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.

4. Mẫu đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận:

Tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

(1) Kê khai theo đúng tên và địa chỉ như trên GCN đã cấp, trường hợp có thay đổi tên thì ghi cả thông tin trước và sau khi thay đổi và nộp giấy tờ chứng minh sự thay đổi kèm theo.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung môt số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai 
• Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung môt số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai 
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai