Đền bù đất quy hoạch, đền bù nhà xây trên đất quy hoạch

1. Thế nào là đất quy hoạch?

Quy hoạch được hiểu là việc sắp xếp và phân bổ các yếu tố liên quan đến sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ để phục vụ cho một mục đích nhất định và để phục vụ cho chiến lược xây dựng và phát triển kinh tế- xã hội trên địa bàn lãnh thổ theo kế hoạch đã đặt ra.

Đất quy hoạch chính là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, của nhà nước, được phân chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định và được phân theo mục đích sử dụng đất. Việc quy hoạch đất được đặt ra để sử dụng có hiệu quả, từ đó dẫn đến mục đích phục vụ cho sự phát triển kinh tế- xã hội của địa phương. Quy hoạch đất được xem là cơ sở để Nhà nước giao đất cho người dân, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện nghĩa vụ đền bù chi phí đất thu hồi cho người dân.

2. Đất quy hoạch có được đền bù không?

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất là người bị thu hồi đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được bồi thường đất khi bị thu hồi được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai. Theo đó, các điều kiện được quy định cụ thể như sau:

– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất thuộc khu có kế hoạch quy hoạch có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền mới đất mà không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cá nhân, hộ gia đình đó có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Đất đai mà chưa được cấp;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy tờ chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của luật Đất đai hiện hành;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất và có trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, chế xuất, khu kinh tế, công nghệ cao, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định;

– Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất được Nhà nước cho thuê, được giao và có cấp Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

– Tổ chức nước ngoài thực hiện chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất và có trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định;

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Như vậy, khí cá nhân, tổ chức có đầy đủ điều kiện được nhận đền bù khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định trên thì được đền bù quy định của luật Đất đai năm 2013. Theo đó, khi đầy đủ điều kiện trên, Nhà nước sẽ đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng đất cho người bị thu hồi đất hoặc nếu không có quỹ đất để giao thì sẽ đền bù bằng tiền mặt giá trị của đất bị thu hồi. Pháp luật không quy định cụ thể mức tiền bồi thường đất khi bị thu hồi mà giao quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với giá trị đất của địa phương.

3. Xây nhà trên đất quy hoạch có được đền bù không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong diện quy hoạch được quy định:

– Trong trường hợp kế hoạch quy hoạch đất sử dụng được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì cá nhân, tổ chức sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành.

– Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện quy định thì người sử dụng đất thuộc khu vực quy hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình đối với đất nhưng không được xây dựng công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Khi người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu đất trong diện quy hoạch đã có thông báo thì người sử dụng đất vẫn có các quyền liên quan đến đất. Người sử dụng đất hoàn toàn được xây nhà trên đất quy hoạch khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Còn trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất muốn xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì vẫn có thể thực hiện được nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, việc xây nhà trên đất trong diện quy hoạch vẫn có thể thực hiện được. Vậy vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà xây trên đất đấy có được đền bù khi thu hồi đất không? Căn cứ theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 thì tài sản gắn liền với đất ( ngồi nhà) được tạo lập, xây dựng trái quy định pháp luật hoặc được tạo lập, xây dựng từ khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, khi đất đã có thông báo thu hồi mà người sử dụng đất vẫn cố ý xây nhà trên đất thì sẽ không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, đối với nhà và tài sản gắn liền trên đất chỉ được bồi thường khi ngồi nhà đó đã xây từ trước khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Cách kiểm tra đất đang trong quy hoạch:

Ngày nay, nhiều người dân có nhu cầu mua đất nhưng vẫn băn khoăn không biết đất có nằm trong diện quy hoạch hay không. Theo đó, để kiểm tra đất có trong diện quy hoạch hay không thì người có nhu cầu tìm hiểu nên thực hiện bằng các phương thức sau:

– Kiểm tra xem đất có trong diện quy hoạch hay không theo thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thông tin quy hoạch được ghi trong phần ghi chú của giấy, có ghi rõ đất đang trong diện quy hoạch gì. Theo đó mà có thể nắm bắt được thông tin về đất có thuộc diện quy hoạch hay không;

– Tìm hiểu đất có trong diện quy hoạch hay không tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, xem xét đất đang ở vị trí, địa phương nào thì người có nhu cầu tìm hiểu thông tin đất đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để yêu cầu kiểm tra;

– Tìm hiểu đất có trong diện quy hoạch không bằng cách nhờ công ty nhà đất và dịch vụ ở địa phương có đất kiểm tra. Đây là những công ty làm trong lĩnh vực nhà đất nên thường nắm bắt được các thông tin quy hoạch của địa phương mình.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013.