Trước đây, đất vườn không chỉ là cách gọi phổ biến của người dân mà còn được quy định và ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai hiện nay, khái niệm đất vườn được hiểu như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đất vườn lâu dài là gì?
Hiện nay, theo quy định của
Tuy nhiên, tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC có hướng dẫn quy định khái niệm đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 có quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu được ghi thống nhất trong sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “Vườn”.
Như vậy, có thể hiểu đất vườn là phần đất dùng để trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở (đất vườn là loại đất có thể liền kề với đất thổ cư hoặc có thể là thửa riêng).
2. Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm?
Căn cứ vào quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều 103 Luật Đất đai thì được xác định sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Do xác định đất vườn là đất nông nghiệp cho nên thời hạn sử dụng đất được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: Đất vườn được
– Đối với diện tích đất vườn Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm.
– Đối với diện tích đất vườn Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê (đất nông nghiệp) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất hoặc đối với trường hợp thuê thì sẽ được xem xét tiếp tục cho thuê đất theo thời hạn quy định.
3. Phân biệt đất vườn và đất trồng cây lâu năm:
Về khái niệm đất vườn: Là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Về khái niệm đất trồng cây lâu năm: Theo Phụ lục số 01 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/12/2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, bao gồm các loại sau:
– Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa, …;
– Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài, …;
– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm, …;
– Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng, …); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Đồng thời tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC có ký hiệu quy ước loại đất làm vườn là (Vườn).
Và Căn cứ Phụ lục 01 ban hành kèm theo Thông tư
Như vậy sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm nằm ở khái niệm là: Thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.
4. Có được chuyển nhượng đất vườn không?
4.1. Điều kiện để được chuyển nhượng đất:
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai cho phép những người có đất được thực hiện các quyền sử dụng đất khi có đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện quyền như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã được nhà nước cấp hợp lệ theo quy định, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Thứ hai, trong quá trình chuyển nhượng đất phải đảm bảo không có tranh chấp với bên thứ ba để đảm bảo tính hợp pháp.
– Thứ ba, khi làm thủ tục mua bán mảnh đất không bị cơ quan nào có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản để bảo đảm thi hành án.
– Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
4.2. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
Đối với đất nông nghiệp đây được xem là một trong những loại đất đặc thù mà nhà nước ta hiện nay đã có các chế độ bảo vệ loại đất này. Việc ban hành cơ chế bảo vệ đất nông nghiệp nhằm giữ gìn và phát triển nền nông nghiệp của nước nhà. Cho nên, khi tiến hành chuyển nhượng đối với loại đất này cần phải đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển nhượng và mảnh đất không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng sau đây:
Thứ nhất, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, các cá nhân, hộ gia đình nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì cũng không được Nhà nước cho phép mua theo quy định.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
4.3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
Căn cứ tại điều 192 Luật Đất đai có quy định các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Đây là một cơ chế nhằm bảo đảm quyền lợi cho các cá nhân, hộ gia đình cũng như bảo vệ đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như sau:
Thứ nhất, đối với những đất nông nghiệp là đất rừng kết hợp với sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống trong bảo vệ nghiêm ngặt và các khu sinh thái khi sống xen kẽ thì cũng chỉ được chuyển nhượng khi hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện di chuyển ra khỏi khu vực đất đó.
Thứ hai, những trường hợp mà nhà nước đã giao đất nông nghiệp mà loại đất này nằm trong các khu vực phòng hộ để sử dụng thì những cá nhân, hộ gia đình này chỉ được bán đất này cho những cá nhân hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực có đất được nhà nước đã giao trước đó.
Thứ ba, đối với những loại đất mà Nhà nước đã giao theo chính sách có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các cá nhân, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số đang sử dụng đất sẽ được bán sau 10 năm khi Nhà nước có quyết định giao đất.
Tổng hợp từ các phân tích nêu trên, hộ gia đình, cá nhân được mua bán, chuyển nhượng đất vườn khi thỏa mãn các điều kiện Điều 188
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013
