Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm? Khác gì nhau?

1. Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm?

Để xác định đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm hay không thì ta cần tìm hiểu khái niệm về hai loại đất này.

Trước hết, về khái niệm đất vườn. Mặc dù pháp luật đất đai hiện nay không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn. Theo đó thì đất làm vườn thường trồng cây hàng năm như trồng màu, rau, đậu,… cây lâu năm như các loại cây ăn quả, cây cảnh hoặc trồng xen cây hàng năm và cây lâu năm.

Bên cạnh đó tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở. Có thể hiểu rằng thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao.

Có thể thấy rằng, các văn bản pháp luật đất đai ở thời điểm hiện tại không có văn bản nào định nghĩa khái niệm đất vườn là gì. Tuy nhiên, tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000 có quy định rằng “Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.Bên cạnh đó thì tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.

Tóm lại, từ các quy định trên ta có thể khẳng định rằng đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Hay nói một cách dễ hiểu hơn thì đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở. 

Còn về khái niệm đất trồng cây lâu năm. Loại đất này cũng không có quy định rõ về khái niệm nó là gì. Tuy nhiên dựa theo những quy định của Luật đất đai 2013 về loại đất này thì có thể hiểu rằng đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp; nó được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng, thu hoạch trong khoảng thời gian dài. Bao gồm các loại cây như cây công nghiệp lâu năm (dùng để làm nguyên liệu phục vụ sản xuất cho các loại hình công nghiệp, hoặc được chế biến sử dụng chẳng hạn như sản phẩm làm từ cà phê, ca cao, cao su,..); cây ăn quả lâu năm (những loại cây cho sản phẩm như là quả tươi hoặc để chế biến như: cây bưởi, chôm chôm, mận, sầu riêng, vải,..); cây dược liệu lâu năm (các loại cây được dùng làm cho sản phẩm dược liệu, chẳng hạn như: quế, hồi, long não, sâm,..); các cây lâu năm khác (các loại cây trồng lâu năm để lấy gỗ, tạo cảnh quan như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, hoa sữa,..kể cả trường hợp trồng xen kẽ nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc kết hợp giữa cây lâu năm và hàng năm)

Tóm lại, từ những lập luận và phân tích về hai khái niệm đất vườn và đất trồng cây lâu năm như trên thì ta có thể khẳng định rằng đất vườn không phải là đất trồng cây lâu năm. Đất vườn sẽ bao gồm cả đất trồng cây lâu năm chứ nó không phải là đất trồng cây lâu năm.

2. Điểm khác nhau giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm:

Như đã phân tích ở phần mục trên thì đất vườn không phải là đất trồng cây lâu năm. Theo đó hai loại đất này sẽ có những điểm khác biệt cụ thể như sau:  

Một là, về phân loại thuộc nhóm đất. Theo quy định của luật đất đai 2013 thì ta có thể dễ dàng xác định được đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Còn đối với đất vườn cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có phân loại cụ thể, mà chỉ có thể xem là chưa xác định.

Hai là, về mục đích sử dụng. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất trồng cây lâu năm chỉ trồng loại cây 1 lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm. Ngoài loại cây này ra, đất trồng cây lâu năm không được phép dùng để trồng các loại cây khác vào mục đích khác khi chưa có sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền. Còn đất vườn vừa có thể trồng cây lâu năm lại còn trồng được cây hằng năm. Nếu như đất trồng cây lâu năm không được phép trồng cây hàng năm thì đất vườn lại vừa có thể trồng cây lâu năm đan xen cây hằng năm mà vẫn không bị xử phạt.

Tóm lại, điểm khác biệt lớn nhất giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm đó chính là về mục đích sử dụng đất. Hay nói cách khác thì đất vườn khác đất trồng cây lâu năm ở chỗ đó chính là dựa vào mục đích sử dụng của hai loại đất này

3. Các câu hỏi thường gặp liên quan đến đất vườn và đất trồng cây lâu năm:

3.1. Có nên mua đất vườn và đất trồng cây lâu năm không?

Trên thực tế, khi lựa chọn đầu tư vào đất đai thứ mà chúng ta quan tâm nhất đó chính là lợi nhuận, lợi ích có được từ loại đất đó. Như chúng ta đã biết đất ở là loại đất có giá trị cao bởi nó dùng để xây dựng nhà ở, còn các loại đất nông nghiệp trong đó có đất trồng cây lâu năm hoặc đất vườn thì chúng lại có mục đích sử dụng khác. Do đó, nếu bạn có nhu cầu mua đất để canh tác, trồng cây thì bạn có thể lựa chọn mua hai loại đất này. Ngoài ra, lựa chọn đầu tư vào đất vườn và đất trồng cây lâu năm đang là loại hình đầu tư bất động sản được ưa chuộng trong thời gian gần đây. Theo đó, bạn nên kiểm tra quy hoạch đất đai của địa phương đó. Nếu như mảnh đất bạn đang muốn đầu tư nằm trong khu vực quy hoạch. Và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi thành đất thổ cư. Thì khoản đầu tư mới sẽ được sinh lời.

Tóm lại, khi xác định mảnh đất trồng cây lâu năm haowcj đất vườn mà bạn có ý định mua đảm bảo các điều kiện pháp lý về mua bán, chuyển nhượng như đất có giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên và đang trong thời hạn sử dụng đất thì bạn hoàn toàn có thể đầu tư mua hai loại đất này.

3.2. Khi thu hồi đất vườn và đất trồng cây lâu năm người sử dụng đất có được bồi thường không?

Đất vườn hay đất trồng cây lâu năm khi đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi bị thu hồi vẫn được bồi thường theo quy định của pháp luật. Trước đây, theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông .Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại Luật Đất đai năm 2013, không có quy định về việc hỗ trợ đối với đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở.

Còn đối với đất trồng cây lâu năm, theo quy định của luật đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm hộ gia đình, cá nhân sẽ được đền bù nếu đủ điều kiện được đền bù theo quy định, diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường được xác định cụ thể tại địa phương do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định,

3.3. Đất vườn và đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?

Như đã xác định ở phần mục trên, đất trồng cây lâu năm chỉ được sử dụng với một mục đích duy nhất là trồng các loại cây dài ngày như cây ăn quả, cây lấy gỗ, cây dược liệu,… còn đất vườn thì cũng chưa có quy định xác định chính xác đất vườn là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, dù là loại đất nào thì đất vườn chính xác không phải đất ở. Mà theo quy định của pháp luật thì chỉ có loại đất ở mới được xây dựng nhà. Do đó, đất trồng cây lâu năm hay đất vườn cũng không được phép xây dựng nhà ở.

Tóm lại, mặc dù  đất vườn khác đất trồng cây lâu năm nhưng  cả hai loại đất này đều không được phép xây dựng các công trình nhà cửa nếu chưa làm các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Trong trường hợp nếu như chưa thực hiện chuyển đổi lên đất thổ cư mà tự ý xây dựng nhà ở sẽ bị nhà nước xử phạt theo quy định. Theo đó thì khi muốn xây nhà trên đất vườn, người có nhu cầu sử dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013