Hiện nay, rất nhiều trường hợp đất đai chỉ được lập bằng vi bằng, nhiều người nhầm lẫn việc lập vi bằng là hợp pháp, có giá trị. Vậy vấn đề đặt ra đất vi bằng có làm sổ hồng được không? Có xây nhà được không? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định của luật đất đai, điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chia thành hai trường hợp:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:
* Giấy tờ đứng tên chính chủ, bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
– Các loại giấy tờ khác được cấp xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
* Giấy tờ ghi tên người khác:
– Gồm những loại giấy tờ như trên đã liệt kê nhưng mang tên người khác, đồng thời có thêm các giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan
– Đến trước ngày 1/7/2014 mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
– Đất không có tranh chấp
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các văn bản sau:
– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân
– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày
Trường hợp 2: Không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:
– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trước 1/7/2014:
+ Không có giấy tờ sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trước 1/7/2004:
+ Không có giấy tờ sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai
+ Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
2. Đất vi bằng có làm sổ hồng được không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Do vậy, công chứng vi bằng chỉ được xem xét có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp cửa sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ghi nhận văn bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của văn bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.
Vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch xảy ra trên thực tế có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp mà không có giá trị pháp lý. Do vậy, giao dịch đất đai bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất (Sổ hồng).
Để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình cần phải đáp ứng các trường hợp như tại mục 1 đã phân tích; có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.
3. Đất vi bằng có xây dựng nhà ở được không?
Về việc xây dựng nhà trên đất chưa có sổ hồng mà chỉ có vi bằng xác lập, hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa có sổ hồng thì không được xây dựng nhà ở.
Đối với trường hợp xây dựng bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, căn cứ tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy tờ khác tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Các loại giấy tờ khác về việc xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định theo quy định của
– Các văn bản xác lập chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
–
Theo căn cứ trên, giấy tờ hợp pháp cần có để xin cấp giấy phép xây dựng trong đó không có vi bằng. Như vậy, nếu như đất đai chỉ có vi bằng thì không dùng để xin cấp giấy phép xây dựng hợp pháp.
Với trường hợp đất nằm trong diện xây dựng không cần xin cấp giấy phép xây dựng.
Về mặt pháp lý, thửa đất nằm trong diện không cần xin cấp giấy phép xây dựng không có sự ràng buộc về giấy tờ nên việc xây nhà vẫn được. Tuy nhiên, cần lưu ý việc đất không có giấy tờ hợp pháp, chỉ có vi bằng rất dễ xảy ra rủi ro tranh chấp với các bên thứ ba. Trường hợp vẫn xây nhà trên đất vi bằng, nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ không được pháp luật bảo vệ.
